【前言】買會增值的房子，上班族才有翻身的機會！

【Part 1】 買房子，該準備多少錢？

──買屋是夢想，不是負擔！精打細算買屋費用的10個問題

▲【問題1】沒有自備款，能買房子嗎？

•現在，沒自備款休想買房子！認清現況才能規劃

•無論如何，先存到人生第一桶金再說

•房子，是一種對「幸福」的憧憬和追求

•一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗

▲【問題2】口袋要準備多少錢，才夠付「自備款」？

•總價、自備款、貸款，三者通盤考量

•自備款不足時，買「預售屋」是個辦法

•「簽約金」是會被沒收的！買賣之前務必三思

•姐姐、阿姨……熟識的銀行都問問，必要時請對方前來鑑價

•公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率

•如果自備款很高，用「現金」和「屋況」爭取議價空間

▲【問題3】每個月的房貸，該佔薪水的幾成？

•「房貸」可佔薪資的三分之一到二分之一

•100萬房貸以20年償還，每月本息攤還5千

▲【問題4】現在的薪水，可以買多少錢的房子？

•挑選的房屋總價，宜小於自備款和貸款總和

•貸得多未必還得起，務必謹慎估算

▲【問題5】你付的房租，可以買多少錢的房子？

•想在台北市租屋？小套房1.5萬，兩房一廳2.5萬

•把「房租」變成「房貸」，從無殼變成有殼

•從小房子慢慢養起，有機會再換屋

▲【問題6】首購族，一定要知道的房貸優惠方案

• 老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在

•「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有

•「青年安心成家方案」102年起不再續辦

•「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制

▲【問題7】單身族買房，有優惠嗎？

•不是歧視單身，實在是資源有限

•銀行不喜歡借錢給單身者，為什麼？

•單身者購屋，多存些自備款有益無害

▲【問題8】第一次就能借到高成數、低利率的關鍵？

•方法1：挑選房子之前，請把自己的籌碼重算一遍

•方法2：透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數

•方法3：如果有公教身分，就是低利率的最佳保障

•方法4：貸到錢之後，養成和銀行聯繫的好習慣

•方法5：不要迷信寬限期，有時是自掘墳墓

▲【問題9】房貸類型比一比，「本金」和「利息」該先還哪一個？

•類型1：【指數型房貸】：利率波動不大，上班族適用

•類型2：【理財型房貸】：已還本金，可再借出

•類型3：【抵利型房貸】：存款可抵房貸本金

•類型4：【利率遞減型房貸】：多還本金換取利率減碼優惠

•類型5：【保障型房貸】：設定利率上限，首購族有保障

•類型6：【固定型房貸】：利率固定，方便長期規劃理財

•本金v.s利息，先還哪一種，意義大不同

▲【問題10】除了房子總價外，有哪些隱藏費用？

•費用1【契稅】：建物發生轉移時，房屋評定現值的6%

•費用2【規費】：房屋評定現值+土地申報現值的0.1%

•費用3【印花稅】：針對房屋和土地的收費

•費用4【代書費】：含簽約和登記，一筆約2萬元內

•費用5【仲介費】：買賣方加總不超過6%

•費用6【分攤當年度房屋稅和地價稅】：以交屋日為基準計算

•費用7【申辦銀行貸款的相關費用】：標準不一，記得討價還價

•費用8【火險和地震險保費】：關係銀行撥款，一定要辦

•費用9【房子修繕費】：建築基礎硬體處理不能省

▲ 申辦房貸6大步驟，你一定要知道

•步驟1 【提出房貸申請】：選定最適合自己的房貸類型

•步驟2 【房屋估價】：根據房屋位置和狀況評定

•步驟3 【貸款人背景審核】：年齡大於65歲，銀行可能緊縮貸款條件

•步驟4 【雙方對保】：親赴銀行辦理開戶手續

•步驟5 【抵押權設定】：通常是貸款金額的1.2倍

•步驟6 【銀行撥款】：需先辦好火險與地震險

▲一定要學！買不動產的3種節稅好方法

•方法1 主動辦理地價稅「自用住宅」變更，可省0.8%

•方法2 兩年內再次購屋，「自用住宅用地」可辦理「重購退稅」

•方法3「房貸利息」可做為所得稅的列舉扣除額，最高30萬



【Part 2】 看房子，該注意哪些問題？

──一網打盡不同屋齡和房型，分析6大看屋重點，怎麼挑都能放心買！

▲　擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題

•問題1? 未來十年，你想過怎樣的生活？

•問題2? 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？

•問題3? 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？

•問題4? 你選擇和誰住得近一點？

•問題5? 你的自備款來自何方？

▲買到「會賺錢」的好宅」，3大祕訣大公開！

•祕訣1? 選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！

•祕訣2? 從增值角度考量，市中心比郊區具有優勢

•祕訣3? 如果想買郊區，需注意交通替代性和話題性

▲8招必殺技，用夢幻價格買到理想好屋

•絕招1? 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭

•絕招2? 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居

•絕招3? 找出實際坪數，總坪數裡含多少公設比？

•絕招4? 挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度

•絕招5? 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本

•絕招6? 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據

•絕招7? 先議單價，再議總價，最後去零頭

•絕招8? 放低姿態，有時可以皆大歡喜

▲【分析1】買全新成屋，還是舊房子？

•決定新舊之前，先釐清自己的籌碼和需求

•新宅vs.舊屋，兩造優缺點比一比

•買未成形的「重劃區新屋」，要考慮大環境發展

•買「高單價的精華區舊屋」，要考慮土地持分比例

•淡定看待都更，老房子也有它美好的一面

▲【分析2】買預售屋是好主意嗎？有哪些優缺點？

•購買預售屋的好處：自備款付款時間長&預先規劃內裝，省裝潢

•購買預售屋的壞處：無法掌控施工品質、工程期不定

•提醒1：「好建商」是購買預售屋的首要條件

•提醒2：所有的承諾都須化為白紙黑字

•提醒3：買預售屋要有履約保證機制

▲【分析3】追著捷運線買房的2個迷思和2個定律

•迷思（1）：追著捷運跑，交通便利一定容易轉手？

•迷思（2）：最好直接住在捷運站樓上？

•定律（1）：高架式V.S地下式捷運，注意事項不同

•定律（2）：有捷運V.S.沒捷運，價格戰立見真章

•萬一買不起捷運宅，可以這樣子補救

▲【分析4】買大樓vs.買公寓，哪個選擇比較好？

•大樓的「優點」：可貸較高成數、有管委會服務

•大樓的「缺點」：單價高、公設多、需繳管理費

•公寓的「優點」：單價低、公設少，土地持分比例高

•公寓的「缺點」：無人負責公共事務、維修分攤吃力

•從稅務多寡，比較公寓和大樓的價值

▲【分析5】法拍屋、金拍屋和銀拍屋，這些房子小老百姓能碰嗎？

•認識三者的不同，掌握資訊管道

•購買拍賣屋，4個缺點不可不知

•購買拍賣屋，最大優點是便宜

•購買法拍屋前再次叮嚀，請注意以下6點

▲【分析6】小車位大學問！平面vs.機械，該選哪一種？

•從投資角度看，買車位未必划算

•「平面車位」的優點和缺點

•「機械車位」的優點和缺點

•車位沒有權狀，不能外賣

▲學會7種看屋技巧，你也是獵屋高手！

•技巧（1）：看屋時間點很重要，不同時段透露不同訊息

•技巧（2）：實際測量棟距，以及房子到車站或學校的距離

•技巧（3）：漏水是大麻煩，一定要謹慎察看

•技巧（4）：格局方正最討喜，房屋座向也有意義

•技巧（5）：把可能是「公設陷阱」的項目條列出來

•技巧（6）：看屋時，一定要帶的4個東西

•技巧（7）：看屋時，一定要做的5個動作



【Part 3】? 如何選擇有良心的好房仲？

──清楚了解自己的需求，就能看穿房仲話術，還能把握黃金殺價時機！

▲為什麼買屋、賣屋都要找仲介？

•買方需要房仲的3個理由：沒時間、找專業、有保障

•賣方需要房仲的2個理由：有保障、省麻煩

•委託房仲業者，從這3個角度思考

•委託房仲時，要簽專任約還是一般約

▲找房子只能靠仲介？

•這種情況可以自行找房：目標地區明確

•找房子之前該具備的3種本事

•給自行購屋者的2點建議

▲房仲話術大揭密！4種你一定要知道的事

•「屋主被外派去大陸所以賣房子」?從房屋細節思考真實性

•「從車站走回家只要5分鐘」?自己走過一次最準

•「今天早上有人出價斡旋了」?冷處理，別隨之起舞

•「屋主開的價在這一帶算很低」?上實價登錄網站見真章

▲除了把價格殺到底，還能為自己爭取什麼？

•最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次

•【中古屋】：殺價無望，請屋主把部分家具留下吧！

•【預售屋】：可要求更多！約定好的全部寫進合約中

•【新成屋】：最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送

▲買房子有黃金時段嗎？把握這2種情況下的議價空間！

•建案初期為營造熱銷，議價較有希望

•新成屋代銷即將結束，最後幾戶便宜賣



【Part 4】 掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的4個要點

──合約要載明，費用要清楚，就能避免交屋後發生的各種糾紛。

▲看懂買屋流程圖，讓你輕鬆掌握全局！

•買屋須經過的步驟

•履約保證流程說明

•房仲、代書及買賣雙方各階段作業

▲【要點1】「成屋買賣定型化契約」，一定要簽

•成屋買賣定型化契約應記載6個事項

•成屋買賣定型化契約不得記載7個事項

•建商須以書面列清，讓訊息更加透明化

▲【要點2】議價簽約之前，務必要確認的5件事

•確認（1）：不會買到海砂屋

•確認（2）：不會買到輻射屋

•確認（3）：不會買到凶宅

•確認（4）：事先打聽社區規範

•確認（5）：看屋時檢查這些施工品質

▲【要點3】議價和簽約前，不可忽視的5項權益

•權益（1）：決定簽要約書或付斡旋金

•權益（2）：絕對不為任何理由放棄合約審閱期

•權益（3）：監督房仲和代書徹底落實「產權調查」

•權益（4）：事先打聽清楚可能會產生哪些費用

•權益（5）：簽本票時要注意的事情

▲【要點4】交屋時做對5件事，免除日後糾紛

•確認（1） ：銀行撥款時間和金額

•確認（2）：再次檢查「風火水電光」5大屋況

•確認（3）：交接權狀和鑰匙要確實

•確認（4）：核算該與賣方分攤的費用明細

•確認（5）： 核算代書與房仲經手的開支和服務費



【Part 5】留意3個細節，第一次賣屋就上手

▲【細節1】 從賣屋立場，專任約和一般約哪個好？

•這些情況下，還是委託給仲介吧！

•若選一般約，要小心別一屋二賣

•若選專任約，別忘了要求廣告程度

•物件愈具特殊性，愈適合專任約

▲【細節2】一定要做！為房子增值的6件事

•行動（1）：了解市場行情，開價既有利又合理

•行動（2）：提出想法，協助房仲找到介紹切入點

•行動（3）：事先做些簡單的美化，增強價值

•行動（4）：進行修繕，找有保固的公司來做

•行動（5）：展開帶看前，把敏感的東西先移除

•行動（6）：提供承諾，必要時願做履約保證

▲【細節3】簽約交屋之際，賣方要注意的5件事

•注意（1）：約定房屋價金的付款方式和期限

•注意（2）：事先詢問代書有關土地增值稅

•注意（3）：很多人不了解重購退稅和奢侈稅

•注意（4）：選擇如何申報財產交易所得稅

•注意（5）：合約寫得愈清楚，交屋時糾紛愈少

▲不想委託仲介，先確認房屋的自售條件

•條件（1）：符合這4個不想委託房仲賣屋的主因嗎？

•條件（2）：2大自售房屋常循的管道，對你來說可行嗎？

•條件（3）：給自售者的4點建議，想清楚再行動



【Part 6】避免8個常見糾紛，別讓新屋美夢變訴訟噩夢！

──買屋途中停看聽，7個方法讓你買得安心，住得開心！

▲【案例1】花大錢買了停車位，停進去卻打不開門！

•好火大！車位過於狹窄，只有紙片人才能用

•【對策】要求試停，合約上要求保證車位大小

•注意（1）：車位被灌入總坪數，形成低單價的假象

•注意（2）：算一算，你到底花了多少錢買車位？

▲【案例2】貸款未達預期成數，沒錢履約變成違約！

•好無奈！銀行評鑑後貸款成數未達預期，打碎成家夢

•【對策】請於合約中加註「萬一貸款成數不足……」

•【注意】當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」

▲【案例3】預售屋建商跑路，或是錢給了大半，拖拖拉拉交不了屋

•好火大！訂婚前買的房子，孩子要上學了還沒蓋好

•【對策】：履約保證保障消費者，「建商跑路」糾紛降低

▲【案例4】屋主只准晚上看屋，過戶後卻發現……

•好可怕！白天看屋，居然看見「另一個世界」

•注意（1）：光天化日之下，你能看得更清楚

•注意（2）：晚上看屋，無法察覺採光是否良好

▲【案例5】白天看起來是安靜社區，晚上卻成夜市和茶店？

•好無奈！交屋後才曉得，每週有三天樓下是夜市

•好無奈！白天是安靜社區，晚上竟暗藏春色

•【對策】多花時間，每個時段都去看看

▲【案例6】陽台上的白襯衫，為什麼經常髒髒的？

•好無奈！買新房子後，白襯衫都得送洗

•【注意】你的不在意，可能讓房子日後找不到新買主

•【對策】嫌惡設施人人厭，將來可能得加註

▲【案例7】誰都不想買出過事的房子！買到凶宅怎麼辦？

•好火大！指明「不要死過人的房子」，卻把凶宅賣給我！

•【對策】：「不要死過人的房子」，買新成屋較保險

▲【案例8】遇到詐騙型房仲，只能自認倒楣？

•好無奈！付了斡旋金之後，房仲竟然消失了！

•【注意】賣方、買方，都有可能是山寨版！

•【對策】：確保權益，簽約、付款最好在房仲公司進行



【結語】買賣房屋的真正價值，在於人與人的情感互動，不只是金錢