前? 言｜真沒想到 VS. 理所當然──羅姐在路上，與你談好房? 朱承天



PART 1 規劃揭密｜想要住好房，這些事非懂不可！



每個人都有住房需求，但是住了一輩子，竟然連房子的關鍵細節都還迷迷糊糊？你認為自己不在相關產業，就不需要瞭解房地產？那就大錯特錯！想要住好房，有些事情非懂不可。

房子不是看見一磚一瓦、一門一窗才開始討論，營造興建之前，需要建築設計規劃，再往前還有土地開發整合，更前面還有都市計劃。光是探討建造層面，就有空間配置、裝修裝潢和建材傢俱等等。房地產範疇既深且廣，就讓跨足房產多種類的羅姐，一一重點揭密。



1-1 深窗、淺窗、飄窗，哪個好？ x 窗型這樣看！

1-2 毛坯房和精裝修哪個好？ x 豐儉由人，更具彈性！

1-3 窗外有壁刀？ x 小心門外暗器！

1-4 大廳公設買給別人過？ X 美觀和實用要同時存在

1-5 公領域和私領域分不清？ x 居家格局馬虎不得

1-6 樓電梯間開不開窗？ x 採光和氣場，大加分

1-7當基本期望變成奢侈夢想 x 三房兩廳的自住主流宅

1-8 好冷，打狗都不想出門？ x 寒流下也有暖房

1-9 大樓外觀不重要？ x 好不好看，問題可大了！

1-10 結構技師生意做很大？ x 制震宅是王道

1-11 足夠且好用的衛浴 x 創造屋內吸睛空間

1-12 強中自有強中手 x 小心別被經濟格局沖昏頭！

1-13 開放廚房放不開？ x 一切各取所需

1-14 隔間牆和隔戶牆哪個好？ x 隔音和共振才是重點

1-15 你家冷氣放哪裡？ x 源頭規劃先做好，後續沒煩惱！

1-16 走入式衣櫥的夢幻感x 美觀之前，除濕先做好！

1-17 房型方正和細長 x 採光是關鍵

1-18 交通噪音房應該怎麼辦？ x 隔音窗不能算首選

1-19 醫療院所的必要與其惡? x 其實心理因素比實際需求大

1-20 凸陽台和凹陽台 x 實用、美觀、安全，缺一不可！

1-21 套房的天差地別 x 首選麻雀小、格局正！

1-22 天下沒有十全十美的房子？ x 關於好格局的迷思

1-23 社區坪數大小分佈，怎樣比較好？ x 首選均一坪

1-24 大怒，客廳竟不開窗？ x 不採光影響甚鉅！

1-25 你家樓下也有店面嗎？ x 好與壞，見仁見智

1-26 住幾樓比較好？ x 登高可望遠，低樓可親水

1-27 採光不等於日照？ x 後陽台往內縮，終年曬不到太陽

1-28 五十二坪的兩房 x 坪數大小才是重點！

1-29 停車場和停車位 x 光線、規劃和分流

1-30 地主戶建案，弊多於利？ x 坪數差異影響居住品質

1-31 什麼是嫌惡設施？ x 上課鐘聲打擾清夢！

1-32 當層排氣 x 癮君子的喘息之道？

1-33 平價不是廉價，基本也是血本 x 品質乃長久經營之道

1-34 LDK的美麗與哀愁 x 生活模式和文化差異

1-35 開窗不等於通風？ x 窗型實用性擺第一！

1-36 如何評估別墅優缺點？ x先認識二個字

1-37 均一坪和均一房 x 單純或彈性，任君挑選

1-38 鄰居住對面、住隔壁，差很大？ x 其實是觀感問題

1-39 社區頂樓，可以做什麼？ x 只有想不到，沒有做不到！



PART 2 價量實戰｜下好離手，一生中最大花費的豪賭？



多數人一輩子最大金額的支出，就是房地產！糊里糊塗進場猶如豪賭，好壞全憑運氣。

根據資料統計，平均每個人一生面臨不到三次購屋的決定，因此，買房就有諸多考量，絕對不是只有「多少預算、花多少錢」的簡單選項，問價問量儘管重要，還需要留意實際層面的眉眉角角。一起跟著巷子內的羅姐，看懂房產行內事，成就幸福好投資。



2-1 如何找好房？ x 一句話，功課在於行動！

2-2 預售屋接待中心也能看門道？ x 冷靜與熱情，過猶不及

2-3 找房找到茫，漲價漲到慌？ x 真心想買就找得到！

2-4 餡餅和刀子 x 預售屋轉單接收前，務先停看聽

2-5 為什麼我無法信任你，房仲？ x 專業、透明，努力才能超越低標！

2-6 房貸成為瓶頸跟要徑 x 貸款成數和銀行對物件價值有絕對關係

2-7 如何找到好的室內設計師？ x 惦量預算和釐清需求

2-8 設計師不是萬能 x 可動與不可動，都有實際考量！

2-9 如何避免一線天的房子？ x 請建商給隔壁留一些空間啊！

2-10 打房打到誰？ x 百業蕭條，自助客卻火熱

2-11 房子怎麼賣？ x 菜市場撈人竟然還沒過時

2-12 從工地管裡看建築品質 x 觀察眉角，高下立判

2-13 再談工地管理 x 沒有比較，就沒有傷害

2-14 我是不是買貴了？ x 房子喜歡才是重點

2-15 買到的是肥肉，還是瘦肉？ x 首要降低嫌惡設施比例

2-16 車道上方的房子，可以買嗎？ x 規劃前遠離干擾，別讓風水老師太忙！

2-17 Before & After? x 避免打掉重練，規劃或購置前多用點心

2-18 什麼是捷運宅？ x 通勤需求因地區各異！

2-19 門口可不可以放鞋子？ x 好宅管理，由小看大

2-20 快快看，慢慢買 VS. 慢慢看，快快買 x 議價到底，下好離手

2-21 看看別人，想想自己 x? 符合自身需求，就是好答案

2-22 議價的三原則 x 指定好價、不用嫌棄議價、勤做功課

2-23 講究與將就的打臉文 x 沒有十全十美的房子，只有曲折的取捨

2-24 買房是個數學題？ x? 相乘理論、同心圓理論和林林總總

2-25 看燈的眉角 x 房屋外觀也能裝氣質

2-26 什麼方位是好房？ x 關鍵在座向和光源

2-27 青埔的裝潢好房 x 實品屋和中古屋，差很大！



PART 3 複製成功｜區域熱點、熱區、熱線，一通熱到家！



區域「熱點」，從近期正夯的桃園青埔重劃區切入，這裡又稱為桃園青埔高鐵特區，實可作為整個房地產市場觀察和探訪的重點。

除此之外，複製成功經驗例證涵蓋桃園其他「熱區」，例如：大園、大竹、中壢、蘆竹、南崁、過嶺、中路、藝文特區等，甚至遠及內壢，八德和大溪；擴及全台重劃區、高鐵特區，包括竹北，台中和即將首推高鐵大案的台南；再一路向北，「熱線」延伸至台北內湖、蛋黃區、新北林口、新店等，讓人直通到家。



3-1 青埔到底好在哪裡？ x 國家級重劃區等勝出關鍵

3-2 青埔一批特別的房子 x 容易被忽略的好地方

3-3 在青埔，你住靠近哪一站？ x 唯有自己走看量測才準確！

3-4 「豪」不「豪」就看他 x 檔次跳升，與時俱進

3-5 港味十足的青埔房 x 不容小覷，單價直追豪宅的異類

3-6 在空曠地方，選擇侷促的房？ x 找一個宜居、適居的好屋

3-7 青埔建地無解題 x 建地畫分難辭其咎

3-8 還沒成熟，就已先老？ x 停車場竟成難解的死穴！

3-9 大器的規劃方式 x 視覺留白，便宜了鄰近住客

3-10 青埔的一層一戶 x 大坪數，方便又大氣

3-11 青埔的水岸宅 x 永久棟距，好一片視野遼闊

3-12 四大建案像邊防 x 青埔國，即將落成

3-13 要不要買區外？ x 後疫情時代的房地產爆買潮

3-14 三個話術的事實 x 田邊、小路、買區外

3-15 鄉村包圍城市 x 交通工具和生活機能得納入考量

3-16 嫌惡設施怎麼解 x 聰明人絕不去做笨事！

3-17 熱到家！青埔有夠熱 x 好物件一出現，即刻秒殺！

3-18 時間靜止的地方 x 格格不入的老社區

3-19 林口是雙北獨立城區 x 當心，一句話惹怒XX人

3-20 林口四大區塊的差異 x 找對方向，喜歡哪就看哪！

3-21 公園宅的獨特性 x 景觀執念者，不容錯過



PART 4 行家帶看｜巷子內找好房．業界心法獨家披露



行家一出手，便知有沒有，好房召集令，業界獨家買房關鍵全披露，同時收錄好房達人羅姐與行家的巷子內對談，包你收穫滿滿。

人氣房地產專家如何用社團經營改變作法，翻轉過去仲介業的生態，結果讓客戶主動找上門來，還願意主動把房子委託他們賣？

建設公司執行長如何把住飯店跟建築事業融合一起，將近距離感受設計的精神，連結到居住者的實際需要？

連續創業家崴爺為什麼說：「長輩們年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿？」那麼生長在這一代的我們，又該如何看準房市？



01 深耕在地，用體貼心意打造凝聚情感的「家」──禾林建設董事長吳瑞麒

02 巷口指路，購屋自住的實戰秘笈──寶麟廣告副總經理管清智

03 您好！歡迎來到「青埔我的家」──用社群網站和團隊創造的好房故事（「青埔我的家」臉書社團團長 李佳樺、永慶房屋青塘園店長陳龍聖）

04 逛飯店住出新領會──跟著執行長欣賞建築之美（京懋建設執行長范秉豐）

05 知識型網紅的買房投資學──崴爺的房產開創史（連續創業家&作家崴爺）

前言



真沒想到 VS. 理所當然──羅姐在路上，與你談好房



　　真沒想到，我在臉書社團「我是青埔人」的子版，固定撰寫「羅姐談好房」專欄，寫下對於自住購屋的觀察和分析，提供給團友參考，迄今已經超過一百篇，累積達到八萬多字可以出書的量了。



　　然而，我一直都自許為筆耕者，從媒體到公關到行銷，寫作一直是我的最愛。過去三年也陸續出版過《德國市場遊 歐陸零售筆記：可以學x可以看x可以吃x可以買》和《零售點睛術：美西2500公里x歐洲8000公里的商機科普筆記》兩本兼具旅遊和零售行銷書，那麼似乎，又是理所當然。



　　▲一切理所當然，好房理當順其自然



　　真沒想到，「羅姐談好房」一路寫來，引起非常多的回響，入團、按讚、留言數量一直不斷增加，而且好多團友，留言分享自己遇到的各種買房問題，提出疑問想要聽聽羅姐的看法，我也熱情、熱心且竭盡所能地回應。



　　然而，「我是青埔人」本來就是在地最大、人數最多，也最活躍的臉書社團，其中有創版人諾亞，以及其他版主的努力耕耘，累積這樣的厚實基礎，那麼似乎，又是理所當然。



　　真沒想到，剛奪下有巢氏房屋全國業績第一，以「青埔我的家」臉書社團掌握青埔最大房仲團隊的李佳樺團長，願意接受我的訪談，並推薦這本書。



　　然而，以她的俠義個性加上對於房仲的專業程度，真的算是我羅姐有話直言的好朋友，那麼似乎，又是理所當然。



　　真沒想到，一向以建築品質精緻著稱，並在青埔和桃園其他地區，都有精彩代表建案的京懋建設范執行長，願意接受訪談，並推薦這本書。



　　然而以他親和力強，樂於分享，講究生活美學，在臉書多年經營粉絲頁「跟著執行長逛飯店」來說，那麼似乎，又是理所當然。



　　真沒想到，從室內設計起家，青埔高鐵站前顯著位置有代表建案的禾林建設吳董事長，願意如數家珍跟我分享，他代表作裡面鉅細靡遺的貼心設計，並具名推薦《羅姐談好房》。



　　然而，以他對於建築空間的敏感和細膩，知道我認真地讀懂他的理念，認同光線和配置都是建築空間的靈魂。那麼似乎，又是理所當然。



　　▲揮別真沒想到，好房篤定自然而然



　　真沒想到，手上掌握許多代銷大案的寶麟廣告管副總經理，和我分享他從土地分析、策略規劃，直到帶領業務團隊，在代銷案上屢創佳績的實戰經驗，同時撰文推薦《羅姐談好房》這本書。



　　然而，以寶麟廣告接下來的事業計劃，從北到南，將要持續掌握網路趨勢、消費脈動，以達成擴展目標來看，那麼似乎，又是理所當然。



　　真沒想到，全國知名專門蓋頂級豪宅的中悅集團，八京建設鄭總經理約我碰面，鼓勵我出書，和我分享經營營建業的心路歷程，以及在青埔正推出ITC國際商貿中心，要做世界級的時尚辦公大樓，算是中悅自我突破的新挑戰。



　　然而，以中悅集團在青埔高鐵站前，幾年前就已經完成指標建案中悅八京，以及後續對青埔的看好度，還有多年對於營建品質的職人堅持，那麼似乎，又是理所當然。



　　真沒想到，在我前兩本書出版時，一路支持我、鼓勵我，替我推薦書的人氣網紅崴爺，這次一如既往地挺身而出，也在書中分享他自已的買房經驗，並且透露他即將推出第一本投資理財書。



　　然而，以我們超過二十年的革命感情，身為他的「不老」前輩，本就是覺得他肯定能將房地產和投資事業都經營得很棒，那麼似乎，又是理所當然。



　　所有的「真沒想到」和「理所當然」，終於凝聚成了這本《羅姐談好房：行家引路x竅門破解x實戰入局 購屋自住私房秘笈》。當然還包括一次又一次採訪和請益，相關房地產業內的其他專家和先進，在此一併致謝。



　　買房畢竟屬於大多數人一輩子最大的資產決定，因此，我希望透過這本書，讓所有想要買房、即將買房，甚至已經買房還會換房的朋友，都能夠從中找到一些可以借鏡參考的觀點，把買房前、中、後「真沒想到」的疑問或是遺憾，轉換成「理所當然」的篤定和期盼！