【本書適用】

　　這本《不動產經紀人搶分小法典》適用於專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試。



　　【考試簡介】

　　不動產經紀人考試不限科系，只要高中(職)畢業即可報考，採及格制度沒有錄取人數限制，只要總成績達60分就合格，加上考試內容不算困難，證照入手後每月約可多4~8千元薪資，算是高CP值的證照。且不動產業多數職缺不受學歷背景限制，房仲業也樂於聘用各學經歷背景的人才，因此不動產從業人員取得證照來證明自己的專業性，在博得客戶信賴方面尤為必要。



　　【本書優勢】

　　．房地合一2.0通過了，要怎麼掌握最新規定呢？

　　．沒有法學基礎的我也能看懂條文嗎？

　　．不動產經紀人法規考得又廣又雜，最常考哪些法條？

　　．申論題要怎麼寫才會高分？選擇題要怎麼判斷才會又快又準？



　　最新修法

　　本社秉持著要呈現給讀者最新暨蒐羅齊全法規的使命，收錄至2021年4月房地合一2.0三讀條文，由三民補習班名師群根據不動產經紀人考試命題範圍，特別設計出非法律系考生也能看得懂的輔助教材！參酌命題大綱與我國法律體系，將蕪雜法規彙整分為「民法、不動產估價技術規則、土地法與土地相關稅法、不動產經紀相關法規」四大類共29種，幫助考生有架構地查閱學習。「最新重要修法條文」使用特殊元件表示，方便讀者掌握。再搭配本社出版的《不動產經紀人套書》重點整理書籍，讓您不但知其然，也知其所以然。擁有本書，幫讀者省去大量蒐羅瑣碎法規的時間，讓您把時間花在學習的刀口上。



　　精選法條＋重點標示＋試題演練

　　對於沒有法學基礎的考生來說，法律文字用語專業，條文內容又多又長，如果沒有耐心細心記憶，容易錯失正確答案。本書由三民補習班名師群親自研究101∼109年不動產經紀人考試試題，再將相同條文考點的試題彙整嵌入相對應的法條之後，以顯眼特殊設計標示得分關鍵字。條文後題目愈多表示愈常被命題，讀者可立即知悉被頻繁命題的考點，將記憶力花在刀口上。



　　本書精心設計，讓法典除了是查詢法條的工具書外，更結合豐富題庫與重點標示，絕對比坊間小六法更實用。背完條文即可演練題目，掌握歷年出題脈絡，突破修法要點。隨身書此尺寸攜帶方便，可隨時翻閱，活用零碎時間。上考場嫌書太多太重太累的話，帶這本讓你神清氣爽，俐落地將考場的零碎時間化為涓涓入袋的分數。一書在手不怕錯失重點分數！



　　【本次改版修法重點】

　　本書收錄至出版日前之最新法規，改版修法重點包括：

　　1.民法(110.01.20)

　　將成年年齡由20歲修正為18歲，並修正男女最低訂婚年齡均為17歲，最低結婚年齡均為18歲，刪除未成年人已結婚而取得行為能力及刪除第981條、第990條規定。又因修正前述條文，故修正「未成年人離婚應得法定代理人同意」、「收養效力僅及於被收養人未成年且未結婚之直系血親卑親屬」、「未成年人已結婚者如無父母或父母均不能行使親權亦無須設置監護人」、「未成年已結婚者得請求由家分離或其家長得令其由家分離」等規定。並定於民國112年1月1日施行。



　　2.平均地權條例(110.01.27)

　　(1)為促進申報登錄資訊更為透明、正確，修正將成交案件之門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件，另增訂地方主管機關查核權及查核範圍。為遏止申報登錄義務人刻意利用資訊缺乏或不實炒作哄抬情事，修正罰則對於屢不改正者加重罰鍰額度；另增訂違反自行銷售預售屋申報登錄規定、規避、妨礙或拒絕查核及違反自行銷售預售屋前應報備查規定之罰則。

　　(2)增訂自行銷售預售屋者，應於銷售前以書面報請所在地之地方主管機關備查，並應於簽訂買賣契約書之日起30日內申報登錄資訊。



　　3.所得稅法(房地合一2.0)(110.04.09三讀)

　　(1)修(增)訂視為房屋、土地交易規定：

　　如個人及營利事業交易預售屋及其坐落基地，視為房屋、土地交易。交易持有股份(或出資額)過半數之營利事業之股份(或出資額)，該營利事業股權(或出資額)之價值50%以上係由我國境內之房地所構成者，該交易視同房屋、土地交易。但排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者等。

　　(2)延長個人短期交易房屋、土地適用45%及35%稅率之持有期間：

　　A.持有房地期間在2年以內者，稅率為45%。

　　B.持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。

　　C.持有房地期間超過5年，未逾10年者，稅率為20%。

　　D.持有房地期間超過10年者，稅率為15%。

　　(3)營利事業比照個人依持有期間按差別稅率分開計稅：

　　A.總機構在我國境內之營利事業：

　　(A)持有房地期間在2年以內者，稅率為45%。

　　(B)持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。

　　(C)持有房地期間超過5年者，稅率為20%。

　　(D)營利事業交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，依規定計算之房地交易課稅所得，仍併計營利事業所得額課稅，稅率為20%。

　　B.總機構在我國境外之營利事業：持有期間在2年以內之稅率為45%，超過2年之稅率為35%。

　　4.不動產經紀業管理條例(110.01.27)

　　(1)刪除不動產經紀業對於仲介成交買賣案件之申報登錄義務；代銷經紀業預售屋案件申報登錄期間修正為簽訂買賣契約書之日起30日內辦理，並增訂委託代銷契約相關書件應報請備查；另成交案件之門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件；及增訂地方主管機關查核權及查核範圍相關規定。

　　(2)依申報登錄義務人違法情節對於申報登錄制度影響程度修正罰則，區分罰鍰額度及處罰方式，以符比例原則；增訂規避、妨礙或拒絕查核及違反委託代銷契約相關書件應報備查規定之罰則。



　　5.不動產仲介經紀業倫理規範(109.09.30)

　　鑑於經紀業從業人員無任何根據而擅自以不實資訊對外評論房屋市場，有不當炒作市場行情之虞。該行為不但易誤導市場成交行情，並造成消費者權益受損，且傷害產業形象。故修正倫理規範，透由產業自律維護市場秩序及兼顧消費者權益。



　　6.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(109.12.25)

　　修正土地及共有部分應有權利範圍之計算方式，並刪除共有部分停車位得分配土地權利範圍。並修正地下層停車位面積之計算方式及建造預售屋不得使用電弧爐煉鋼爐碴(石)等材料之檢測規定。



考生推薦



　　【三民考生上榜心得1】不動產經紀人上榜生：蕭韞真

　　國文：59分

　　民法概要：83分

　　不動產估價概要：88分

　　不動產經紀相關法規概要：82分

　　土地法與土地相關稅法概要：89分



　　大學念的是國際企業管理學系，畢業不久後在因緣際會下踏入不動產相關產業。因為不是相關科系，對不動產毫無任何基礎，在與客戶來往時，常常被質疑沒有「地政士」或「不動產經紀人」證照，因而懷疑我的業務能力，在此殘酷的現實壓力下漸漸體會到，這兩張執照是讓客戶產生信任感的關鍵證照。因為一邊工作一邊準備考試的關係，備考時間根本不夠用，強迫自己社交生活停擺，讓心靜下來，全心全意地投入準備考試。弄到每天都非常疲累，曾經一度想要放棄，考完地政士後緊接著就是經紀人考試，幾乎沒有喘息的時間，但我鼓勵自己，牙咬了撐過去就是你的、長痛不如短痛，抱著必勝的決心，最終讓我一年內考取雙榜。



　　分享各科準備方法：

　　【民法概要】千萬不要放棄這科。瘋狂做題目、瘋狂做題目，然後再瘋狂做題目，做完後再重複做題目、重複做題目、重複做題目，慢慢就會發現出題老師的命題套路，雖然1000多條看似很多，但其實重點條號就那200多條，重點中的重點就那幾條，建議多背重點條號，絕對用的到，物權的部分搭配土地法一起唸很有效率，申論書寫上提及到也會有加分的作用，這是一科只要你敢寫，閱卷老師就敢給分的科目，因為很多對手都已經放棄這科了。



　　【不動產估價概要】這是我始終都看不懂的一科，在這種霧煞煞的情況下還可以拿下這個成績的關鍵，就是設法衝高選擇題的分數，最好衝到滿分。得分技巧就是做熟歷屆選擇題，因為出題的重複率極高，申論題的答案還可以從選擇題裡找到蛛絲馬跡、去刺激模糊的記憶。另外建議條號一定要背。



　　【不動產經紀相關法規概要】不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例四法，都沒有什麼特別的技巧，因為內容很雜很多，課本先看熟然後直攻選擇題分數即可。建議掌握出題率最高的不動產經紀業管理條例這部分，可以的話這個法條直接背個八分熟，投資報酬率是比較高的。



　　【土地法與土地相關稅法概要】若是沒唸過地政士先考經紀人的考生，建議這科花相對少一點時間準備，因為這是掌握度最低、投報率也最低的考科，可以利用歷屆考題分析出重點條號後，將這些條號反覆抄寫去增強記憶，但不太建議瘋狂練寫這科的選擇題，跟民法一樣，申論題的分數反而更有機會衝上來，因為範圍越廣的科目，重點反而越好抓，至於出過較少次的條號，用看熟的方式就好了。



　　【三民考生上榜心得2】不動產經紀人上榜生：陳妍靜

　　國文：60分

　　民法概要：64分

　　不動產估價概要：53分

　　不動產經紀相關法規概要：76分

　　土地法與土地相關稅法概要：59分



　　我已投入職場十年有餘，亟欲增加自己業外收入，於處理日常事務中，發現代書之工作內容似易於入門，業務收入相對於工時亦屬高性價比，決心考取地政士及不動產經紀人證照。一開始我的目標只放在地政士證照，在準備第一年後，因為怕第二年仍未考取，為了維持讀書的習慣和考科的熟悉度，故繼續報名不動產經紀人班，想藉此課程，保持念書的節奏，我順利拿到不動產經紀人證照。



　　我非本科系考生，對於背誦項目本就相對愚鈍，只能盡量發揮我善於理解後刻進腦海的長處，縮短課後複習的時間；在答題時，利用理解後的內容敘述，結合法條片段應用，希冀藉此獲取高分。老師們曾在課程中，認真指導關於申論題的答題技巧和寫作方式，不熟悉此類題目的考生的確需要多費心遵照大綱分點練習。



　　分享準備方法：

　　【整體時間規劃】每天應至少接觸兩科，不可專斷於某一科目，並以聯想的方式，觸類旁通，在做題目時將相關法條盡可能回想使用。法條仍有些屬較常使用者，則應該加強背誦至反射跳出的程度，這樣才能加速題目的判讀和答題的速度。



　　【因應優劣勢科目分配時間】較弱的科目就是要趁正式課程尚未開始時加強，有了雲端的協助，等於跟老師一對一的聽講，尤其現在大多有了用量無限的數據傳輸，上下班通勤或是跑外務時，我都塞著耳機繼續洗腦式的播放。針對自己較強的科目，也不可以就撒手不管不複習不做題目，仍要維持一定的熟悉度，才能夠在考試時成功救援。



　　【實戰練習】三民有計畫的安排上課和每周考試，讓我們可以充分練習上課所學，如能跟上進度而非胡亂應付，上榜應如探囊取物。黑板旁的百日倒數海報，相當程度地給予壓力，模擬考最好都要參加，實地體驗考場氣氛，也感謝導師們的費心。