四版序

自 序



第一編 總覽估價

第一章 緒 論

一、不動產估價之意義�3

二、不動產估價之範圍�4

三、不動產估價之目的�5

四、影響不動產價格之因素�7

五、估價專有名詞�15

六、不動產估價之原則�23

七、不動產估價之方法�29

八、不動產估價之程序�34

九、不動產估價師�39

十、財務數學�43

第二章 成本法

一、成本法之意義�57

二、成本法之應用時機�57

三、成本法之估價程序�58

四、建物總成本之概念�60

五、直接成本──營造施工費�61

六、間接成本�64

七、建築利潤�66

八、求取建物總成本之方法�69

九、折舊之概念�71

十、折舊路徑之種類�75

十一、常用之折舊方法�78

十二、折舊方法之設計原理�92

十三、耐用年數法與觀察法�93

十四、物理性折舊、功能性折舊及經濟性折舊之估計方法�97

十五、以成本法估計土地價格�99

十六、以成本法估計房地價格�100

第三章 比較法

一、比較法之意義�107

二、比較法之估價程序�107

三、比較標的之數量�112

四、比較法之調整項目�113

五、比較法之調整方法�115

六、比較法之調整限制�121

第四章 收益法

一、收益法之意義�124

二、收益法之估價程序�126

三、總收入�128

四、總費用�129

五、收益資本化率與折現率�139

六、直接資本化法與折現現金流量分析法之關連及比較�146

七、英伍德（Inwood）法與哈斯寇德（Hoskold）法之關連及比較�154

八、收益法之公式整理�157

第五章 土地開發分析法

一、土地開發分析法之意義�162

二、土地開發分析法之公式�162

三、土地開發分析法之估價程序�163

四、土地開發分析法應用於建地估價�170

五、土地開發分析法應用於山坡地估價�175

六、綜 合�184

第六章 樓層別效用比與地價分配率

一、高樓價差現象�187

二、地價立體化�188

三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯合貢獻說�188

四、樓層別效用比�189

五、地價分配率�189

六、房地價格及土地價格之立體調整�192

七、以成本法估計高樓其中部分樓層之房地價格�194

八、位置別效用比�196

第七章 殘餘法、抽取法及分配法

一、殘餘法�199

二、抽取法�204

三、分配法�208

第八章 投資估價法

一、現金流量表�213

二、資產報酬率（ROA）與權益報酬率（ROE）�214

三、財務槓桿�215

四、直接資本化法與投資估價法之比較�217

五、折現現金流量分析法與投資估價法之比較�219

第九章 路線價估價法

一、路線價估價法之意義�222

二、路線價估價法之適用地區�222

三、路線價�222

四、深度指數�223

五、路線價估價法之估價程序�225

六、台灣省路線價估價法�227

第十章 計量模型分析法

一、特徵估價法�231

二、類神經網路法�235

第十一章 政府估價法

一、規定地價�239

二、土地現值查估�247

三、地價基準地查估�251

四、土地徵收補償市價查估�254

第十二章 地上權估價

一、地上權之性質�270

二、地上權價值之形成�270

三、影響地上權價值之因素�270

四、地上權估價之方法�271

五、區分地上權估價之方法�273

六、區分地上權之補償規定�275

第十三章 租賃權估價

一、租賃權之性質�278

二、租賃權價值之形成�278

三、影響租賃權價值之因素�278

四、租賃權估價之方法�279

五、附有租約之不動產價格�281

第十四章 租金估計

一、租金估計之意義�284

二、租金之種類�284

三、租金估計之方法�286

第十五章 權利變換估價

一、權利變換估價之意義�290

二、權利變換前之基地權利價值估價方法�290

三、權利變換後之房地權利價值估價方法�293

第十六章 估價方法之應用

一、市地重劃估價�299

二、容積移轉估價�300

三、不動產證券化估價�307

四、投資性不動產公允價值之評估�309

五、畸零地估價�311

六、瑕疵不動產估價�312

七、有屋無地及有地無屋之估價�315

八、建地預估方法�318

九、合建分配比之估計�320

十、土地建物價值分離法�323

十一、公共設施保留地估價�326

十二、敏感度分析與情境分析�329

十三、容積率不同之量化修正�333

十四、容積率對地價之影響�335

十五、凶宅估價�338

十六、持分產權估價�340

十七、純粹土地與附有建物之土地之評估�341



第二編 細說估價

不動產估價技術規則逐條釋義�349



◎參考書目�438

四版序



　　每個人對不動產價格的看法，常帶有主觀成分，最後由不動產估價師以客觀、公正立場作價格決定，以定止紛爭。因此，不動產估價師具有社會崇高地位。



　　不動產估價師應自我要求，不斷提升專業知識，精進估價技術，期盼寫出值得作為業界範本的估價報告書，廣為流傳。



　　本次改版，新增許多資料，務使本書內容更加豐富。追求頂尖，臻於完美。