四版序

三版序

二版序

自　序

作者簡介



第一章　導　論——土地用益權人先買權在立法與解釋上的基礎理論

　第一節　基本國策與基本權保障�1

　第二節　選擇權法理論——補償法則的運用�3



第二章　土地法第一○四條與民法第四二六條之二的先買權

　第一節　要件的爭議問題�9

　　壹、建築物存在�11

　　貳、推定租賃、法定租賃契約承擔、法定地上權�31

　　參、基地承租人出賣其預售屋�41

　　肆、地上權人將基地出租�44

　　伍、主張買賣不破租賃與默示拋棄先買權�50

　第二節　效力的爭議問題：已行使先買權而尚未取得基地所有權的承租人，於租期屆滿後有無占有權源�56



第三章　基地所有人於地上權人或典權人將房屋與權源出賣時之先買權——以該先買權之有無及客體為中心

　第一節　引　言�61

　第二節　地上物與權源一體處分的規範意旨與適用上應注意之處�63

　　壹、地上物與權源一體處分的規範意旨�64

　　貳、地上物與權源一體處分適用上應注意之處�65

　第三節　基地所有人先買權的規範意旨與適用上應注意之處�72

　　壹、基地所有人先買權的規範意旨�72

　　貳、基地所有人先買權適用上應注意之處�74

　第四節　基地地上權人或典權人將其房屋連同權源出賣時，基地所有人先買權的有無�75

　第五節　基地地上權人或典權人將其房屋連同權源出賣時，基地所有人先買權的客體�77

　　壹、實務、學說見解�77

　　貳、本書分析�80

　第六節　小　結�84



第四章　基地承租人先買權個案評析——以評析最高法院一一一年度台上字第二八三二號民事判決為主

　第一節　更五審判決的基本事實認定與法律見解�87

　第二節　此最高法院判決基本見解�93

　第三節　本書評析�94

　　壹、基地承租人先買權的立法目的與解釋適用方針�94

　　貳、基地承租人先買權規定增訂前所定租約是否適用該規定�103

　　參、違章建築有無基地承租人先買權的適用�116

　　肆、承租範圍內的空地是否為基地承租人先買權的客體�124

　　伍、僅承租基地一部分之人行使先買權的購買客體�128

　　陸、同樣條件是否指實質相同的相關問題�145

　　柒、基地承租人得否請求買受人辦理系爭特定部分土地分割登記�157

　　捌、基地承租人之一行使先買權是否應得其他公同共有人同意�160

　　玖、事後合意變更基地承租人先買權的客體範圍�161



第五章 基地、耕地承租人先買權的通知——民法與土地法規的扞格

　第一節　引　言�167

　第二節　代表案例�172

　　壹、案例事實與訴訟過程�173

　　貳、法院見解�174

　第三節　本書分析�177

　　壹、法定先買權的效益與成本�177

　　貳、現行法關於先買權通知方式的規定�180

　　參、書面通知規定的立法意旨與違反時之效力�181

　　肆、通知的內容�197

　　伍、若出賣人未以書面通知先買權人，先買權人得否行使權利�202

　　陸、通知義務人�206

　　柒、誠信原則�212

　　捌、民法與土地法的適用關係�216



第六章　農育權人的先買權

　第一節　引　言�225

　第二節　既有的不同見解�227

　　壹、修法時的討論�227

　　貳、修法施行後的實務與學說見解�230

　第三節　本書分析�233

　　壹、採肯定見解的理由�233

　　貳、該先買權應具物權效力�254

　　參、現行法下採肯定見解的法學方法�257

　　肆、立法論上的明文規定方式�258



第七章　房屋承租人的先買權

　第一節　引　言�263

　第二節　承認房屋承租人先買權的理由�267

　　壹、房屋承租人先買權的效益顯著�267

　　貳、房屋承租人先買權的成本有限�271

　　參、房屋承租人先買權符合體系正義�274

　　肆、房屋承租人先買權有立法例可循�277

　第三節　房屋承租人先買權的建構�286

　　壹、承認房屋承租人先買權的模式�287

　　貳、房屋承租人先買權的通知�293

　　參、房屋承租人先買權的效力�295

　　肆、房屋承租人先買權的主體是否包括同居人與次承租人�301

　　伍、房屋承租人先買權的客體是否及於土地�307

　　陸、房屋承租人先買權與其他先買權規定的競合�308



第八章　結　論

　　壹、土地法第一○四條與民法第四二六條之二的先買權�313

　　貳、基地、耕地承租人先買權的通知�316

　　參、農育權人的先買權�318

　　肆、房屋承租人的先買權�319



參考文獻�323

中文索引�345

英文索引�355

四版序

　　基地承租人優先承買權在理論與實務上均甚為重要。例如最高法院111年度台上字第2832號民事判決一案，此最高法院判決將原判決廢棄（第六次發回更審），特別值得重視；尤其此最高法院判決於司法實務上首次提出「在承租人之優先承買權範圍僅有部分基地之情形，所謂同樣條件，係指實質相同」的見解，已被其他判決引用，頗具影響力。有鑑於此，筆者於詹森林前司法院大法官召集的民法研究工作坊、國立臺北大學法律學院民事法中心主辦的民事理論與實務論壇、臺灣橋頭地方法院（以上依時間排序），發表對此最高法院判決的評析。感謝林金吾（此最高法院判決主筆法官）、張譯文、呂彥彬、歐陽勝嘉、周伯峰、林慶郎、張韻琪、黃朝琮等與會先進提供卓見。筆者以之為基礎，撰寫以下三文：

　　黃健彰，「基地承租人的先買權——以評析最高法院111年度台上字第2832號民事判決為主(一)」，新學林法學，第6期，頁93-112，2024年12月。

　　黃健彰，「基地承租人的先買權——以評析最高法院111年度台上字第2832號民事判決為主(二)」，新學林法學，第7期，頁73-91，2025年2月。

　　黃健彰，「基地承租人的先買權——以評析最高法院111年度台上字第2832號民事判決為主(三)」，新學林法學，第8期，頁118-132，2025年4月。

　　本書本次改版，主要即是將以上研究成果改寫後置於本書第四章。另外，亦將最新修正法規（例如電子簽章相關法規）與最新實務見解（包含2025年9月之判決）納入說明，並增補「民法上之用益物權2011年以後每年新設定登記件數」，且於書末增加英文索引。李政霖、洪品毅、張善綸與許紘愷協助筆者近期研究，在此一併致謝。

黃健彰

2025年12月