馬來西亞買房全攻略：從買房收租、子女教育到退休移居，解鎖自由人生選擇權

作者序
從一份椰漿飯開始的緣分

Dr.Selena 楊倩琳博士

從英國宿舍開始的一段緣分。很多人問我：「Selena，妳去了80多個國家，也研究過泰國、英國、葡萄牙等海外房地產，為什麼近期特別關注馬來西亞？」每次聽到這個問題，我總會想起二十多年前在英國求學的那段日子，因為我和馬來西亞的緣分，其實不是從投資開始的，而是從友誼開始的。

那一年，我第一次離開台灣，獨自前往英國攻讀碩士。剛到英國的時候其實非常不習慣，語言、飲食、天氣都需要適應，尤其是冬天下午四點多天色就開始變暗，濕冷的空氣總讓人特別想家。而最幸運的是，我遇到了一群非常好的室友，其中幾位正好來自馬來西亞。

一群溫暖的馬來西亞朋友

在很多人的印象裡，國外宿舍可能只是睡覺的地方，但對當時的我而言，那更像是一個大家庭。我的馬來西亞室友們大多是華人，大家都會講中文，也能說流利的英文，因此剛開始適應英國生活時，我獲得了許多幫助。

有一次，我連續好幾天忙著趕報告，幾乎每天都待在圖書館，晚上回到宿舍時已經筋疲力盡。當時其中一位室友敲敲我的房門，手裡端著剛煮好的椰漿飯和咖哩雞，笑著說：「Selena，先吃飯再讀書。」那一瞬間，我突然有點想哭，因為人在異鄉最珍貴的往往不是金錢，而是有人願意關心你。

後來我們常常一起吃飯、討論功課、規劃旅行，也一起分享各自國家的文化。我開始透過她們的故事認識馬來西亞，我知道了吉隆坡的雙子星塔（全名為國油雙峰塔）、知道了檳城的美食、知道了馬六甲的歷史文化，也知道了馬來西亞是一個融合華人、馬來人與印度人的多元社會。更重要的是，我發現那裡的人普遍友善而溫暖。當時的我從來沒有想過，多年之後，馬來西亞竟然會成為我海外投資研究的重要國家之一。

投資馬來西亞的3 個理由

每個國家都有自己的優勢，每個城市都有自己的機會，真正重要的是，你是否看得懂它背後的長期趨勢。

我以投資人的身分，一次又一次前往馬來西亞，從吉隆坡、新山、馬六甲一路走到檳城。我不只看樣品屋，也逛社區、拜訪當地仲介與投資人，參訪國際學校與大學；白天去，晚上也去，平日看，假日也看。走完一圈，我把最有感的3 件事整理下來。它們不是報告裡的數字，而是我在現場親眼看到、親口問到的第一手觀察。

理由1｜租客真的存在，而且不只一種

房地產最終要回到一個問題：有沒有人要住？在吉隆坡，我看到外派主管、專業工作者，以及帶著孩子念國際學校的家庭；在新山，是每天往返新加坡上班的通勤族；在檳城，是科技園區的工程師與陪讀家庭。城市不同，租客不同，卻都有真實的居住需求。需求的來源愈多元，現金流就愈不必押在同一群人身上，這是我看一個市場時很在意的一點。

理由2｜外國人有路可走：可以買，也有機會貸

海外置產最怕的，是好不容易看中了，才發現外國人不能買，或銀行不願意借錢。馬來西亞不是最自由的，卻是走得通的：外國人可以購買公寓與服務式住宅，有機會取得永久產權，也有機會向當地銀行申請房貸。在我比較過的泰國與日本之中，它是外國人貸款相對有機會的一個。當然，各州規定不同、須經州政府同意，稅費成本也要算清楚，這些我都會在書裡一一說明，但至少，這是一條看得見的路。

理由3｜同一個國家，可以配置不同角色的資產

有些房子是收租的現金流，有些是自住或退休的據點，也有人像我一樣，在馬六甲做了土地配置，等一座城市慢慢轉型。在馬來西亞，這幾種角色都找得到對應的選擇：吉隆坡與新山的小坪數公寓適合收租，馬六甲的生活環境適合安排退休，位置好的土地則需要更長的耐心。不同的目的，不同的選擇，重點是找到適合自己的那一個。

雖然我認為投資馬來西亞是一個不錯的選擇，但進入這個市場前，你自己一定要做功課。我想把自己實地走訪、比較、計算，也踩過坑的經驗，整理成一本能陪你做決定的書。希望這本書，能成為你認識馬來西亞的起點。

（摘自作者序〈從一份椰漿飯開始的緣分〉）

作者序
看懂馬來西亞，為人生增加另一種可能

艾芝藍（Azlan）

馬來西亞觀光局前駐台灣及日本處處長

多年來，因為工作的關係，我有許多機會往返台灣與馬來西亞，也曾擔任馬來西亞觀光局駐台代表。這一段深厚的經歷，讓我不只是從馬來西亞人的角度看自己的國家，更有幸能透過許多台灣朋友的眼睛，重新認識並用心體會這片我所深愛的土地。

我發現，許多台灣朋友對馬來西亞其實並不陌生。大家熟知吉隆坡地標國油雙峰塔的壯觀，喜歡檳城與馬六甲濃厚的歷史底蘊與美食，也逐漸認識新山——鄰近新加坡的地理優勢與蓬勃發展的城市面貌；甚至不少人曾來到這裡旅遊、工作或留學。然而，當話題進一步談到「在馬來西亞生活」或「到馬來西亞置產」時，許多人心中依然抱持著不少疑問與不確定感。

馬來西亞的房子真的值得投資嗎？外國人在當地的購屋規範與相關法規是什麼？貸款、稅務要如何處理？不同區域的發展條件有何差異？如果想出租，又該如何精準評估當地的租賃需求？

也正是因為這些真實存在的心聲，當我們開始討論這本書時，我的心願就很明確：它絕不應該只是一本教人「如何買房」的工具書，而應該是一份帶領讀者完整、真實地認識馬來西亞這座國家的誠摯邀請。

攜手共創多元人生的新可能

馬來西亞位於東南亞的核心樞紐，擁有豐富多元的文化與多語言優勢，長久以來更是國際企業布局東南亞的重要據點。首都吉隆坡匯聚了商業、金融與全球人才。對海外投資人而言，房地產表面上買的是一間房子，背後真正需要透視與理解的，是一座城市未來十年、二十年的發展藍圖與動能。

這也是我與Dr. Selena 楊倩琳博士共同撰寫這本書最重要的初衷。

Dr. Selena 長期投入投資理財教育，更親自走訪馬來西亞市場看屋與置產。她從一位台灣投資人的實際角度，提出了許多台灣讀者最在地、最關心也最切中的關鍵問題；而我，則希望結合自己過去推廣國際觀光、促進台馬交流的多年經驗，帶領讀者從更全景的視野，讀懂馬來西亞的整體環境與整體市場脈動。

我們期待透過兩個截然不同的視角——一個來自台灣，一個來自馬來西亞；一個從投資者的實務需求出發，一個從當地的文化與發展出發——共同建構出一本真正能連結台灣與馬來西亞的房產指南。

海外置產從來不是盲目追逐熱門市場，而是為自己與家人的未來，創造另一種美好人生的可能。有人為了投資布局，有人為了安心退休，有人為了孩子的國際教育，也有人希望替資產進行更穩健多元的配置。無論你的出發點是什麼，我們都真心希望這本書不是告訴你「一定要買哪裡」，而是陪伴你掌握足夠的資訊與判斷方法，在充分理解後，做出最適合自己的明智選擇。

過去，台灣給了我許多溫暖與幫助；今天，我希望能將馬來西亞的機遇與美好分享給台灣。如果這本書能讓更多台灣朋友重新認識馬來西亞，成為兩地之間交流與理解的橋樑，那麼，這就是我們寫下本書最大的意義。

Chapter 6　
買房第一課：海外置產SOP

很多台灣人第一次接觸馬來西亞房產，是在一場說明會上。

燈光打得很美，影片拍得很精緻，業務說得很動人，現場還有限時優惠。很多人就在那個當下，刷了信用卡付了訂金。然後回到台灣，才開始問：「我買的那間房，到底在哪裡？附近有沒有捷運？真的租得出去嗎？」

這不是個案，而是我這幾年接觸台灣投資人最常聽到的故事。

海外置產和在台灣買房，最大的不同是：你對這個市場完全陌生。語言不同、法規不同、文化不同，甚至連買賣流程都不同。在台灣，你至少知道哪些區域熱門、哪些建商有口碑、周邊生活機能如何，但到了馬來西亞，這些判斷基礎全部歸零。

正因如此，你需要一套可以重複執行的SOP，讓每一步都有所依據，而不是靠感覺，或是代銷業務說什麼就信什麼。我希望幫助你避開衝動下訂的坑，在你付出資金之前，看懂當地的遊戲規則，掌握最關鍵的評估指標。

海外置產SOP：7 個關鍵步驟

而這套流程，就是我自己進行海外置產時，會使用的SOP。它不是一份複雜的投資分析報告，而是一張讓你在陌生市場中穩健前進的路線圖。只要走過一次，你就會發現，海外置產其實沒有想像中那麼困難。

Step 1｜先確認置產目的

在研究任何城市、任何物件之前，先問清楚自己三個問題：

問題1：我買這間房，是為了自住、長租、退休，還是未來轉售？

問題2：我預計持有幾年？

問題3：未來的租客是誰？未來的買方是誰？

這三個問題，決定了你應該選哪個城市、哪種物件、哪個地段。若這三題答不出來，就還不適合進入下一步。

很多人跳過這一步，直接看房子，結果買了一間「自己很喜歡、但租客不想住」的物件，最後空置半年，才發現問題出在最開始的目的不清楚。

Step 2｜研究城市

投資房地產，本質上是在投資一座城市的未來。城市選對了，即使物件普通，長期也有機會受惠；城市選錯了，即使物件再漂亮，也可能面臨租不出去、賣不掉的困境。研究城市，我會看這五個指標：人口、產業、基礎建設、政策、租客來源。

Step 3｜實地考察

沒有親自走過的地方，不要輕易投資，這是我多年來最堅持的一條原則。樣品屋永遠最漂亮，空拍圖永遠最美，但真正重要的是你親眼看見的樣子。

Step 4｜分析租金市場

很多廣告喜歡強調「年租金報酬率6％至8％」，但這通常是毛報酬率，沒有扣除任何成本。真正重要的是淨報酬率，也就是扣除管理費、維修基金、稅費、保險、代租代管費、家具折舊與空置期損失之後，你實際拿到手的報酬。

不同租客族群，對物件的要求完全不同。外派主管重視國際社區與安全管理；科技人才重視交通便利與生活機能；學生重視學校距離與租金實惠；退休族重視醫療資源與安靜環境。請務必理解你的目標租客，才能選到真正適合出租的物件。

Step 5｜研究建商

買預售屋，本質上是在買建商的信用。

房子還沒蓋好，你付的錢就先進了建商的口袋，如果建商財務出問題，工程可能延誤，甚至爛尾。因此研究建商，比研究樣品屋更重要。我通常會調查五件事：過去推案紀錄、市場口碑、財務狀況、售後服務、代銷關係。

Step 6｜評估貸款

外國人在馬來西亞可以申請房貸，但流程比台灣複雜，條件也更嚴格。一般來說，外國人貸款成數約在50％至70％之間，建議試算時以50％為基準，不要一開始就預設能貸到最高成數。

評估貸款時，有一個容易被忽略的風險：匯率。

你的收入是新台幣，但房貸是馬幣。當馬幣升值，換匯還款成本增加；當馬幣貶值，換回新台幣的資產縮水。這個匯率風險，必須納入整體投資計算。

Step 7｜正式下訂

走完前六步，確認一切都清楚了，才是下訂的時候。

下訂不是流程的終點，而是你開始把資金交出去的起點。訂金由誰保管？州政府不批准，能不能全額退還？貸款沒核准，能不能解約？這些問題如果在簽約前沒有問清楚，事後往往很難補救。

在這裡先記住一個原則：沒有問清楚，就不要付訂金。

每一步都要穩健前進

很多人問我：「海外房產到底值不值得買？」我的答案永遠是：先不要急著買，先學會看懂。因為馬來西亞最大的機會，不是房價便宜，而是它正站在人口紅利、產業升級、國際教育、第二家園與東協崛起這五大趨勢交會點上。

而機會，往往就藏在趨勢裡。

但趨勢再好，如果你在錯誤的地段、買了錯誤的物件、付了不該付的成本，最後得到的可能不是被動收入，而是一份遠距離的煩惱。

（本文摘自：Chapter 6〈買房第一課：海外置產SOP〉）