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37歲賺進一生財富:房仲教父王應傑的房產投資學

37歲賺進一生財富:房仲教父王應傑的房產投資學

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9789862291948
王應傑
三采
2009年11月27日
93.00  元
HK$ 79.05
省下 $13.95
 
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ISBN:9789862291948
  • 叢書系列:iRICH
  • 規格:平裝 / 224頁 / 16k菊
    iRICH


  • [ 尚未分類 ]











    從公務員到房仲教父的億萬人生


      一個台南長大的公務員之子,
      從大四就用打工攢下的錢與同學合夥買土地,
      30歲,放棄了人人稱羨的黃金飯碗轉戰房市,
      當周遭朋友都還在為錢努力工作時,
      37歲的他靠「利差」觀念與化繁為簡的理財法則,
      就為自己賺進了一生夠用的財富,
      2008年底,他把握危機入市的時機入主東森房屋,
      成為國內最大房仲集團的董事長。
      王應傑,要跟大家分享他一生的房產投資法則,
      教導年輕人,靠存房成就自己的黃金人生。


      【房仲教父驚人的房產投資投資績效】


      大四與同學合資購買土地,數年後以4倍價格售出,
      人生第一間房產即獲利18倍,
      三十到五十歲間,年存一間房,
      目前為坐擁十餘間豪宅的億萬富豪。


      【房仲教父驚人的房產投資投資績效】


      王應傑的成功法則


      創造被利用的價值:人只要活著,就要創造自己被利用的價值。
      房產煉金術:認識房產,就像識人一般重要,才能創造房產的最高績效。
      知足人生:人生的目標,快樂就好。人生不是經營工廠,錢夠用就好。
      約束自我的時間管理術:唯有懂得「約束自己」,才能真正做好時間管理。


    作者簡介


    王應傑


      一個低調卻默默耕耘台灣房仲業數十年的企業家,
      出身台南再平凡不過的公務員家庭,
      沒有上一代的家產庇蔭,
      只憑藉著掌握危機入市的銳利眼光與人脈槓桿法則,
      37歲就累積了一生夠用的財富,
      2008年又再度以危機入市之姿入主東森房屋與國光客運。
      他,雖然有著人人稱羨的億萬身家,
      卻始終給人儉樸、自信的親和印象。


      現任
      北橋建設股份有限公司董事長
      東森房屋加盟總部董事長
      國光汽車客運股份有限公司副董事長
      中華民國商業總會常務理事
      中華民國建築開發商業同業公會全聯會常務理事
      台北市商業會副理事長
      台北市建築開發商業同業公會常務理事


      學歷
      成功大學會統系
      哈佛大學政經領袖班研究


      歷任
      增額國民大會代表主席團主席
      中華民國不動產仲介公會全聯會創會理事長
      中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金創會主任委員
      台北房屋服務股份有限公司總經理







    推薦序 實為年輕人效法的成功典範 張平沼
    推薦序 「節儉」美德為成功企業家之磐石 趙藤雄
    推薦序 「從無到有」的台灣精神 足供人生圭臬 王光祥
    推薦序 真實呈現房產投資的全貌 游世一


    前言:卅七歲提早退休 不是夢


    第一章 從公務員到房仲教父的億萬人生
    成功第一步:掌握世事運行的道理
     建立判斷力,就每天閱讀報章雜誌開始
     就算是一塊錢,也要想辦法擠出油來
     創造持續被利用的價值,人脈累積無往不利
     時間不夠用,但我從來不說「我很忙」
    成功第二步:人生要有階段性目標,隨波逐流無法享受甜美果實
     適時掌握時勢,毅然轉換人生跑道
     為公司引進資金,當上台北房屋總經理
     錢賺夠了,選擇從政做為人生下一個階段的目標
    我的企業經營三法則
     危機入市:積極面對困難、找出解決的方法
     無論經營何種企業,先由節省成本開始
     與幹部密集開會,深入掌握經營情況


    第二章 卅七歲賺進一生夠用的財富
     大四投資土地,初嚐房地產增值滋味
     第一次買房子就碰上建商落跑
     存錢加上活用利差,快速存到第一桶金
     進入房地產代銷公司,跟著公司推案的腳步累積房產
     來不及籌錢,錯失投資黃金店面良機
     除非統一,否則台灣土地不會增加
     人兩腳錢四腳,節稅之道很重要
     籌足五成自備款再進場買屋
    股市、房市兩頭賺,累積財富才會快
     選在高點的上下三分之一時點,進出股市
     把不動產變動產,別讓房子睡覺
     個股殖利率高低,比大盤指數漲跌來得重要
     趁年輕存房才能成功致富


    第三章 房仲教父教你買屋投資術與防身術
    房產投資的基本功
     認清房地產三大市場與十個主角
    房地產市場的四個投資觀
     第一觀:台灣房市容易受政局影響
     第二觀:自住客是與投資客較勁
     第三觀:別被廣告迷惑,地段好壞還是王道
     第四觀:媒體報導日益浮濫,要建立自己的判斷基準
    房仲教父不傳的房產防身術
     購屋新手最好不要碰的五種房子
     購屋新手最容易白白花掉的兩種冤枉錢
     購屋新手最容易吃虧的八項購屋權益
     投資房產前的風險規劃
     新手看屋的重點提示
     想當包租公,謹記三大守則
     投資預售屋的注意事項
     投資中古屋的注意事項
     找出都更潛力的投資心法
     購買大型社區前的5個觀察點
     與房仲業打交道的學問
     與銀行打交道的法則
     業餘投資客的成功法則
     行情合理與否的判斷法則


    第四章 我所看見的房市大未來
    世界上沒有所謂「合理房價」
    一國兩制,台灣經濟才會好
    台北市中心房價高,不妨考慮市郊透天厝
    不論哪個政權,都不希望房地產泡沬化
    主建物與公設分開計價,只會招來民怨


    第五章 年輕成功致富的建議
    給年輕人的建議:如何出人頭地
    成功的先決條件
     我的處世哲學,也造就了今日的成績
     出錢創辦政論雜誌,發揮新生代影響力
     不論你的後台是誰,我的後台就是法律
     從政生涯最大體會,做人處世一定要堅守原則
     一生不求錢賺最多,只求綜合指數「四個現代人」最高分







    推薦序1


    實為年輕人效法的成功典範


      應傑兄是我在國內政經企業界的多年好友,更是我擔任全國商業總會理事長的得力常務理事,同時也是我在接待國內外工商財經團體及主持國內重要工商會議時重要的夥伴。


      應傑兄的出身背景有許多地方與我雷同,我自屏東師範畢業後,即進入教育界服務、並考取司法官,爾後從商然後擔任立法委員。應傑兄雖出身平凡家庭,沒有顯赫背景但努力向上、成功大學畢業後考取調查局調查員,後轉任財政部賦稅署工作,離開公職後投入商界。但仍不忘其對民主改革的理想,先後出資出版《大時代》、《新生代》雜誌、並投資《民眾日報》推動民主改革之思維。足見應傑兄對國家社會的關心及有遠大的理想。


      從商有成,立足企業界後,應傑兄仍無法忘懷對民主改革之執著,投入增額國大代表的選舉,最後高票當選並擔任國大代表主席團主席,完成修憲及廢除萬年國代等重大憲政改革。多年來,我極力為商業界發聲,為推動兩岸經貿貢獻綿薄之力,開拓台灣經貿市場、提昇台灣經濟地位。並督促政府推動賦稅改革,為民眾爭取土地增值稅減半,降低遺產稅率為10%及提高遺產贈與稅免稅額為1300萬元等,稅賦合理化政策,讓海外資金回流以振興國內經濟。有應傑兄的並肩奮鬥,給我很大的鼓勵及支持。


      應傑兄的同學們多已退休,而他卻於此時接手投資台灣房仲加盟第一品牌東森房屋及參與台灣最大國道客運國光客運公司的經營,顯見他在企業經營有過人的前瞻與遠見。


      應傑兄在商界是出了名的節儉,他雖已是成功的企業家,擁有寬裕的財富,但仍不忘母親的教悔,勤守儉僕美德,實為現在當下年輕人效法的典範,而應傑兄願將其一生歷練的過程與理財的智慧和大家分享,更是讀者們的一大福音。


    中華民國全國商業總會理事長 張平沼


    推薦序2


    「節儉」美德為成功企業家之磐石


      應傑兄是建築業界的前輩,舉凡重要場合一定會看到他的身影,特別是要向政府單位提出建議或是幫消費者發聲,他總是率先發難與響應,主要是他骨子裡蘊藏豐富的正義感!常會路見不平,拔刀相助。也因為義氣相挺,他結識很多政界、商界與學界人士,更奠定他白手起家創設北橋建設,曾經擔任國大代表、中華民國房仲公會全聯會創會理事長、中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金創會主任委員,並現任東森房屋董事長、國光客運副董事長,跨足政商界的常勝軍,未來也將計畫成立商仲經營團隊,經營兩岸商辦不動產。


      應傑兄在民國六○年代曾兼差教書,在政大公企中心、東海、淡江、文化大學建教合作班上課,股票、房地產都能談。應傑兄常說:現代人一定要懂得運用股票跟房地產市場,擴大理財的範疇,交叉運用進行投資就能長期穩健無往不利。這位擁有房地產投資經驗豐富的前輩,非常熱愛本業,經常與同業交流資訊,特別是區域行情與發展趨勢,他投資房地產三十餘年來最好的寫照──購屋是用房子儲蓄、累積財富最具體有效的方法。而他本身也有三十五年以上的投資股票經驗,至於他的投資態度勇於認識市場變化,「能在別人看好聲中賣掉,在別人認為不好時進場」,他認為跟市場心態逆向操作,就能穩健獲利。應傑兄最成功的投資心法:趁房地產低點時買進,在高點時拿房子抵押貸款買股票,運用穩健殖利率的投資概念,才能年輕時就擁有一生財富。


      小地方節儉 累積大財富,「節儉」更是應傑兄為人最重要美德,即使貴為大企業家,依然重視不浪費原則,甚至在會議場所發現瓶裝水喝不完浪費,也主張多人用杯子分配共同分享一瓶,不夠再補充;洗完手後用的擦手紙,他也會用來擦拭檯面。小細節看出他依然愛護地球資源,當省則省的傳統企業家美德,有很多白手創業的企業主,也未能持續保有創業精神,應傑兄有很好的風範,給後進學習效法的地方,值得我們共同分享。


    遠雄企業團 董事長 趙藤雄


    推薦序3


    「從無到有」的台灣精神 足供人生圭臬


      非常榮幸在王應傑董事長的大作付梓前,我能夠以好友的「特權」先睹為快,從應傑兄充滿感情的文字之中,不僅娓娓道來他個人的奮鬥歷程、投資觀、人生哲學,也是近四十年來台灣建築業的發展縮影。


      應傑兄跟我都在建築業工作了30多年,真正從基層一步步跟台灣的土地一同呼吸。建築業被稱為火車頭工業,在房地產投資1元可帶動4.5元上下游關聯產業的乘數效應,也能提供超過百萬人就業機會,對社會的穩定性有重大之貢獻作用。像我們這一輩,都是隨著台灣經濟發展一路走來的人,我跟我的員工夙夜匪懈一起打拼,全力為購屋者打造一個安全穩固的住家。所以建築業不僅是我們的事業,也是一份社會責任。但是整體經濟畢竟有其起伏,只要是經歷過多次房地產不景氣、面臨SARS期間的蕭條,或是遇到2008年底全球金融海嘯肆虐造成房市、股市、債市三市急凍的我們,都更能體會應傑兄的大作中提及的「成本觀念」、「海綿精神」以及「危機入市」,這些寶貴的人生經驗,足供企業經營者反芻,也能讓年輕人作為初入社會、打拼事業的圭臬。


      應傑兄的財經分析,向來被我們這些老友折服,這本大作更讓我覺得應傑兄語言魅力外的文字功力。記得應傑兄是中華民國不動產仲介商業同業公會全國聯合會的創會理事長,能夠結合全國同業篳路藍縷,以啟山林,再對照他在沒有家世背景的情況下,一路創業、從政、盡企業家的社會責任,這種「從無到有」的台灣精神,相信都可以給大家很好的啟發。


      我自擔任台北市建築開發公會理事長開始,迄目前再任中華民國建築開發公會全國聯合會理事長,應傑兄都協助我服務同業,這十多年來關涉到建築業的政策、法令,應傑兄都無役不與;應傑兄同時也是我們國光客運的事業伙伴。所以我謹以同事、好友身份,感念一位「社會人、文化人、政治人、企業人」願意無私將其心得呈現給讀者,爰樂予推薦。


    中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長?
    三圓建設股份有限公司 副董事長
    王光祥


    推薦序4


    真實呈現房產投資的全貌


      王董事長應傑是位赫赫有名,從第一代房地產中白手起家的前輩,一路走來身經百戰,歷經多次金融危機均能安然度過,且能應付許多的困難與挑戰,是少數成功的一個房地產界的長者。


      他本身對房地產的見解讓很多人學習且得到成功外,還能學習到預防失敗。他用很淺顯的文字來解說房地產投資的深奧道理,從深入淺出的道理中,讓想要從事不動產投資者能從中避免很多失敗的機會,因為房地產本身是沒有什麼傲人的大學問,惟有勤勞、節儉、努力不懈才能長久。房地產投資也不是外界所想的大起大落和有很多的暴利,而是從平凡真實當中,持之以恆就能致富,當然景氣、大環境、時機也都非常重要。


      正確學習投資房地產的方法,讓我們從工作上得到喜悅,其實也可從其文章中學到房地產經營的失敗學,多少人在房地產市場賺了很多錢、也得到名和利,卻忘了危險,最後落得失敗。在我個人生涯當中,常常看見多少房地產的英雄好漢,名字最後都出現在法拍中,這就是房地產的成功與失敗學。


      王董事長將這些房地產一路走過的人生道理,用淺顯文字呈現,讓我們晚輩在學習房地產投資中,減少很多的錯誤及失敗,並且不會走錯太多的冤枉路,這些是我們從其書中讓各位在投資房地產當中有多幾分的認識與體會,及多一些平凡與真實。就如同巴菲特的名言「如果投資要花很多時間去理解,那絕對不是好的投資」。


    台灣不動產拍賣協會 理事長
    寬頻房訊科技股份有限公司 總經理 
    游世一


    前言


    卅七歲提早退休 不是夢


      如果你也像我一樣,在進入大學開始過成年生活時,就懂得努力掙錢、存錢,並且想辦法活用「利差」觀念,及早存到人生的第一桶金,投入房市及股市,交叉投資及獲利,並將大部份的賺來的錢持續買進不動產,你或許能夠比我更早、在卅七歲以前,當你的同學、好友,甚至父母都在還朝九晚五、辛苦賺錢時,你就已經能夠實現提早退休的心願,成為人人羨慕的對象。


      我在卅七歲時(民國六十九年),就累積近五千萬元的總資產,一生奉行「知足」原則的我,自忖這個金額已經可以讓我後半輩子無後顧之憂,於是便脫離了上班族生涯,提早退休,全心投入自己想做的事-成為一名政治人,當選二任國代,並且歷經解除報禁、黨禁,開放大陸探親及廢除萬年國代的重大里程碑,實現改革社會的理想。


      賺到一輩子夠用的錢之後,我不但能夠有機會做自己真正想做的事情,更重要的是,「金錢」對我的人生已經起不了任何誘惑,以經濟學來說,就是「邊際效用遞減」,因此我在待人處世上,更加能夠挺直腰桿、不求人,能夠以真誠的態度面對自己和他人,以自信贏得自尊,活得自在而順心。


      到目前為止,我自認一生雖然在複雜的政治和商業圈內遊走,但還能夠游刃有餘,獲得尊重,就是因為我不受金錢誘惑,並且以知足、負責、謙虛、節儉的態度自我要求,持續創造被利用的價值,因而能夠在六十六歲、別人都已經是退休年齡時,有足夠的財力把握危機入市的良機,入主東森房屋與國光客運,再度活躍於社會,成為媒體持續關注的焦點。


      時間過得很快,距離我當年決定「退休」的年齡,一晃眼,卅年就過去了,台灣也由當時家家戶戶從事家庭手工的經濟起飛年代,進步成為世界科技大國。然而全球化的浪潮,卻使得我們的社會走向M型化的趨勢日益分明,眼看著許多年輕人從大學畢業卻找不到一份好工作,或者人生沒有目標,就這樣隨波逐流,虛度光陰;更有甚者迷失於物質消費,年紀輕輕就負債纍纍,我自己的女兒還曾經在我不知情的情況下一度成為卡奴呢!


      因此,在三采文化的邀請下,我決定將我能夠在卅七歲提早退休的祕訣全數公開,希望能夠幫助讀者,早日建立正確的理財觀,因為提早致富帶來的好處,絕對不只是生活無虞,它還能夠讓你有能力幫助他人、廣結善緣,成為人生旅途中一股無形的重要助力;也能夠讓你有足夠的本錢抵擋常人難以抗拒的誘惑,一輩子都能處在「仰不愧於天,俯不愧於地」的自在境界!


      俗話說,萬丈高樓平地起,我在卅七歲時賺到的五千萬元資產,也是由最初的一毛錢、五塊錢慢慢開始累積起來的。我的第一桶金,就是靠著努力開源節流,並且活用利差觀念快速存起來的。


      大學時,我就認真蒐集資料,像是生活小常識之類隨手可得的資訊,彙整起來投稿報章,賺取稿費,一個月下來也有三、五百元,並且將這個方法教給我的妹妹,讓她也有機會賺取自己的零用錢。


      大三時擔任系刊的編輯校對工作,當時因為系刊需要拉廣告的緣故,學校規定拉到廣告的人可以抽取百分之卅的廣告佣金,於是這不但讓我賺到錢,也成為我與廣告第一次接觸的開端。後來我將拉廣告得來的佣金共計五千元,拿去買了安平的土地,幾年後以每坪二萬一千元的價格賣出,讓我初次嚐到了房地產增值的滋味。


      大學畢業進入社會工作,薪水是固定的,就算我再怎麼節省、或者利用下班時間投稿賺外快,總是覺得存錢的速度不夠快,由於我是成大會統系畢業,有很強的數字概念,當時我注意到許多機構如中華郵政、大同公司等,皆推出員工高利存款專案,我就向周遭親友集資,再將這些資金存到這些高利機構,賺取其間的利差。


      以大同公司為例,當時提供的利息是一分八,我向親友集資的利息是一分二,由於我平素勤儉,予人踏實的良好印象,博得親友的信任,再加上我提供的利息比銀行更好,親友們自然都願意把錢「借」給我。靠著努力存薪水、賺外快,活用利差找財源,我就這麼賺到了人生的第一桶金。


      當時的房貸成數,政府規定只能借總價的三成,也就是買房子必須準備七成的自備款,一直到我至台北房屋任職,也持續運用此種方式,同事們都很樂意把薪水的一部份借給我,讓我能夠有足夠的資金,把握投資不動產和股市的良機,快速累積財富。


      因此我開始運用預售屋分期付款的模式,讓自己名下擁有不動產,在必要時可以向銀行抵押周轉現金,或者投入股市。我認為房子買進來之後,不應該就讓它躺在那邊「睡覺」,應該要活用它,當它隨著景氣增值,就用增值的房產向銀行抵押借款,由於房價上漲,銀行在評估放款金額時也會隨之提升,我妥善運用這些資金,再度投入房市及股市,大幅提高獲利的機會。


      我投資房地產將近二十年,對預售屋有一種偏愛,原因是預售屋的自備款門檻低,如果買的時機點對,還能賺到完工後的增值;而且,買預售屋有比較多的機會可以先挑樓層。好的房子,特別是景觀條件不錯的房子,通常都是在預售階段才買得到,我還特別重視交通條件,以前是看有沒有公車站牌,現在還要再加入「捷運站」這個條件。


      我從以前就有一個觀念,「除非三民主義統一中國,否則台灣的土地不會增加。」因此,把錢投入不動產,由於數量有限,增值的機會很高,是很穩當的投資方式。


      儘管如此,我卻要奉勸年輕人,人生的第一間房子,還是以自住的需求為優先考量,而且避免過度使用銀行財務槓桿,最好自備款存夠了五成再進場,不要一開始就用投資的角度切入不動產市場,因為房地產買賣是風險很高的交易行為,先買下一間自住的房子,有餘力再投資第二間、第三間不動產。


      我心目中的好地段,大約是在金山南路、復興南路、忠孝東路、和平東路這四條路圍起來的方塊之內;隨著這幾年台北市軸線向東發展,可以再由復興南路往東延伸至基隆路。這個方塊裡的房子,幾乎是不可能有賣不出的空屋,如果運氣好能夠撿到便宜貨,即使是打算投資,買了都不會有什麼問題的。


      對於買來投資的不動產,我只有一個要求,就是千萬不能出現空租的狀況,以現租戶續租為原則,寧可少收一點租金,但總比空著租不出去強。房子如果出現空租期,每個月要繳管理費,每年有地價稅、房屋稅,如果是個人名義出租還要繳綜合所得稅,若是公司出租則繳營利事業所得稅,光是付這些費用就相當可觀。


      早年買房子需要七成的自備款,我還有一個很重要的資金來源,就是投入股市,而且到現在還樂此不疲,算一算至今投入股市已經有三十五年的時間,而且投資股市的年報酬率平均都在百分之卅以上。單靠買賣房地產或買賣股票,累積財富的速度不如兩者搭配運用,相輔相成。


      我從來不買股價上百元的個股,多數的股票多半是以三十元以下的價位買進,買最多的還是市價低於淨值,而且現金流量沒有問題、經營者的道德風險低、訂單穩定成長、形象好的個股。


      買股票並不難,但要在什麼時間點賣出股票,卻不是一件容易的事。「保守」和「避險」,是我處世做人的原則,也是我的投資圭臬。我的盤算是,一支股票若能賺到三成,就可以出脫,用這樣的方法操作,一年之中大概會有兩到三次賺到錢的機會。


      無論是由房市或股市賺錢,心中一定要很清楚賺錢的目的,以及人生的目標。雖然錢再怎麼賺也不會有人嫌多,但也別忘了錢是永遠也賺不夠的。除非你一生的志向就是直到臨死前的最後一刻都還要努力賺錢,否則我們應當把賺來的錢好好思考,作出適當的分配與運用,提升自己的生活和生命品質,這才是正途。


      對我而言,我自認賺的錢跟別人比只是滄海一栗,稱不上巨富,但是我這一生不求錢賺最多,只求綜合指數「四個現代人」最高分。


      高希均先生在三十年前創辦《天下文化》時曾經說過,「現代社會需要一個人在同一個時間與空間當中兼有『經濟人』的理念、『社會人』的胸懷、『文化人』的氣質與『企業人』的抱負。」這句話講得很有道理,我聽了心有戚戚焉,高先生心目中的現代人四大特質,我不敢說自己在這四個領域的表現都是第一流,但最起碼這四個角色,我都扮演過,我可以很自豪地說,自己稱得上是一個現代人!


      一代奇商胡雪巖曾經說過,「一個念頭,能夠改變局面。」透過我的人生故事,若能對年輕人及有志者的人生產生正向的啟迪與思考,朝著生活與生命的自在與圓滿境界跨出一大步,那也就達到我出版這本書的一番心願了。祝福大家!






    其 他 著 作