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營建投資估價實務

營建投資估價實務

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9789577053954
王玨
詹氏
2009年11月01日
227.00  元
HK$ 215.65  







* 規格:平裝 / 328頁 / 19*26 cm / 普級 / 單色印刷 / 初版
* 出版地:台灣




專業/教科書/政府出版品 > 財經類 > 財務金融 > 財務管理









  本書依據內容性質,共分成四篇,其內涵說明如下:

  第壹篇投資分析:營建投資業務涉及大筆資金運作,當有一筆土地資料時(面積、使用分區、售價等),是否值得投資、要如何評估、評估分析資訊是否有所助益等,均為不動產開發投資作業之第一件重要任務。本篇分成四章,前二章介紹進行投資開發前之「外業調查」內容及方法,第三章介紹投資開發之成本內容及計算,特別是土地增值稅及土地價格評估,第四章則以表格方式介紹各種財務分析及其判定標準,包括投資報酬率,損益平衡、自有資金運作、風險度分析等,可就各項資訊結果,縱合研判介入之可行性。

  第貳壹篇工程概估:業界常用工程概估結果幫助估價投標,但鮮有進一步加以利用者,事實上,工程概估使用之數據及分配原則,如依實際現況進行分析、運用正確,而非採用平均分配法時,其結果誤差一般均在可以接受範圍內,不僅可以用於估價投標,尚可用在階段付款、融資撥款、現金流量等各方面之計算。本篇分成四章,前三章介紹工程概估法之理論、作業項目分配、成本概算、數據取得方法及比率分配方法等,第四章介紹現金流量表之內容及編製方法,協助營建投資者或營造業者瞭解資金流向及大小、尋找資金缺口及風險所在。

  第參篇工程估算:早年從事數量計算,均以人工為之,近年來電腦運用十分普遍,設計繪圖、數量計算等,均以電腦進行作業,但瞭解營建作業者,不一定懂電腦語言,會寫電腦程式者不一定充分瞭解營建需求,坊間雖有業者代為從事電腦估算,但通常只有答案沒有過程,只能相信其提交結果。本篇介紹「不要懂電腦語言,只要會 EXCEL 基本運用」,只要你會人工計算數量,立即能夠轉用電腦幫助計算,十分便利。本篇分成十五章,已將全建築物之結構及裝修全部納入計算範圍內(水電工程及雜項工程除外,雜項工程參見第肆篇第二章),並說明每一個項目如何設定計算式、如何納入 EXCEL 中、如何複製計算式、如何檢錯,只要設定之計算式正確,獲得之數量結果精確度甚高。

  第肆篇成本管理:營建管理之四大指標「進度、品質、安全、成本」,均為專案執行成敗重要因素,而四大指標之歸納,均指向成本管理(控制),故將成本管理內容加以介紹及說明。本篇分成六章,除介紹如何將工程來價、施工預算及完工結算三大主軸作業共同建立於「一張工作表」內,便於編製、比對及運用外,同時介紹相關作業,包括預算數量之項目及計算、估驗計價方式、採購分包方式、基本勞安作業等,並提供若干範本,不但適合公司內部控管人員使用,也適合工地現場人員使用。

  本書編製內容以實務經驗為主,許多數據係分析若干案例而得,提供參考用,但各家營建(造)公司經營模式不同,當然結果不盡相同,故讀者如果能夠依據本書介紹之彙集及評估方法,自行建立數據後再使用較佳。

作者簡介

王玨

一、國外工作經驗概述:

  1.時間:67 年(1978年)至 71 年(1982年)計四年。

  2.地點:沙烏地阿拉伯吉達市。

  3.工作概述:

  (1).Hyatt Regency Hotel 及 Red Sea Palace Hotel 建築工程:
  ?.結構及非客房之裝修,現場監工。
  .作業與國內不同,值得學習處:
  a.設計精簡化:
  .大量減少不同配筋之樑柱,相同區位不同樓層之結構配筋,儘量趨於相同,
  不但減少圖面數量,繪製鋼筋作料圖也簡單,裁剪、彎紮不易錯誤。
  .充分運用不同柱子外型(T、U、L、I等各種形狀),以改善管道間設計
  及屋內凸角之減少。
  .房間剖面圖剖取方向並非直線,一張剖面圖及可將房間重要位置全部顯示。
  b.各客房(含內部裝修、家具、衛浴設備等)以預鑄一體成形模式運至工地,
  各房間吊裝先後次序,必須先作評估安排,吊裝計畫須完善。

  (2).Jeddah International Airport - Guard House 工程:
  .Turnkey 承攬,包括設計及施工。
  .作業與國內不同,值得學習處:
  a.顧問公司分工精細,設計內容討論收益良多。
  b.非常重視勞工安全,工地專設勞安稽查員,有權勒令停工,各承攬廠商在工
  地之勞安設備(含費用)均十分充足。

二、工程估價經驗中,最有自信及值得分享之處:

  從事工程估價業務二十餘年,自人工計算開始,至自行研發「不寫程式」即可充分運用電腦協助估算,多年經驗,不但熟悉流程,打開施工圖,估算與套圖同步進行,施工前即先找出衝突之處予以解決,而且對估算結果深具信心,精準度大幅提升,目前服務公司每一件個案,均經過估算,所得結果公司直接運用於預算、發包、工地各期估驗計價等,各協力廠商對每期計價之數量均表示無異議,不但降低工地人員作業負擔,也不再發生估驗數量超過、閒置浪費情形。

三、授課介紹:

  1.自 74 年(1985年)起於各地授課:課程內容:建築工程估價、成本管理、投標須知及合約。

  2.內政部營建署委託中國生產力中心辦理營造業工地主任220小時職能訓練班,擔任講師,授課內容為成本控制、施工計畫研擬及執行。



第壹篇 投資分析

第一章 緒論
第一節 投資分析的用途
第二節 投資分析作業方法
第三節 投資分析團隊合作

第二章 調查作業
第一節 房地產調查
第二節 市場環境調查

第三章 成本設定
第一節 營建成本分類
第二節 土地成本
第三節 土地增值稅
第四節 建築物興建成本
第五節 間接成本
第六節 銷售收入
第七節 投資開發法

第四章 財務及風險分析
第一節 基本數據表
第二節 資金來源去路表
第三節 利潤分析表
第四節 資金需求分析表
第五節 損益預估表
第六節 個案損益平衡分析表
第七節 損益敏感度分析表

第貳篇 工程概估

第一章 續論
第一節 工程精估與概估之區分
第二節 工程精估與概估之運用
第三節 工程概估基本條件

第二章 標準營建成本
第一節 定義
第二節 樓層數與樓地板面積
第三節 標準值
第四節 實估項目
第五節 標準值修正
第六節 營建成本分析表

第三章 階段成本分配
第一節 分配目的
第二節 直接成本階段分配
第三節 間接成本階段分配
第四節 營建成本之分配與統計

第四章 現金流量表
第一節 定義及用途
第二節 分析時機
第三節 資金流入
第四節 資金流出
第五節 按月分配式現金流量表
第六節 階段完成式現金流量表
第七節 營造工程現金流量表

第參篇 電腦估算

第一章 緒論
第一節 人工估算及電腦估算
第二節 以 EXCEL進行估算
第三節 電腦估算方式

第二章 計算準則及數據
第一節 數量計算之準則
第二節 數量計算前準備之數據
第三節 結構各部位搭接及錨定彎鉤長
第四節 損耗量運用

第三章 地樑結構計算
第一節 設定計算式
第二節 建立計算表格
第三節 輸入基本資料
第四節 建立計算式
第五節 輸入地樑數據
第六節 地樑計算例

第四章 樑結構計算
第一節 設定計算式
第二節 懸壁樑計算式
第三節 建立計算表格
第四節 輸入基本資料
第五節 建立計算式
第六節 輸入樑數據
第七節 樑計算例

第五章 樓板結構計算
第一節 設定計算式
第二節 懸壁樑樓板之計算式
第三節 筏基板及基坑頂板
第四節 建立計算表格
第五節 輸入基本資料
第六節 輸入樓板數據
第七節 建立計算式
第八節 板計算例

第六章 柱結構計算
第一節 設定計算式
第二節 筏基柱鋼筋之計算式
第三節 建立計算表格
第四節 輸入基本資料
第五節 輸入柱數據
第六節 建立計算式

第七章  牆結構計算
第一節 設定計算式
第二節 建立計算表格
第三節 輸入基本資料
第四節 輸入牆數據
第五節 建立計算式
第六節 連續牆合併計算之討論

第八章 樓梯結構計算
第一節 設定計算式
第二節 建立計算表格
第三節 輸入樓梯數據
第四節 建立計算式

第九章 雜項結構計算
第一節 雜項結構定義
第二節 圍牆
第三節 欄杆
第四節 蓄水池
第五節 其他雜項結構

第十章 門窗數量統計
第一節 電腦統計之目的
第二節 附加作業項目之計算式
第三節 建立統計表格
第四節 輸入基本資料
第五節 建立計算式
第六節 清點數量
第七節 清點結果運用

第十一章  室內裝修計算
第一節 室內裝修之原則
第二節 設定計算式
第三節 建立數據計算表格
第四節 建立數量計算表格
第五節 隔間數量計算

第十二章 樓梯裝修計算
第一節 樓梯特性
第二節 設定計算式
第三節 建立計算表格
第四節 輸入數據資料
第五節 建立計算式

第十三章 外牆裝修計算
第一節 外牆裝修之原則
第二節 設定計算式
第三節 建立計算表格
第四節 建立數據及計算式

第十四章 陽台露台裝修計算
第一節 陽台露台裝修之原則
第二節 陽台設定計算式
第三節 露台設定計算式
第四節 上下層不同格局之計算
第五節 建立計算表格
第六節 建立數據及計算式

第十五章 屋頂裝修 計算
第一節 屋頂平台裝修之原則
第二節 屋頂設定計算式
第三節 屋突頂設定計算式
第四節 建立計算表格
第五節 建立數據及計算式

第肆篇 成本管理

第一章 續論
第一節 成本管理定義
第二節 成本管理執行方法

第二章 數量及單價
第一節 數量計算之原則
第二節 基礎工程數量計算之項目
第三節 結構工程數量計算之項目
第四節 內外裝修工程及其他工程數量計算之項目
第五節 單價查詢及處理
第六節 估價前準備作業

第三章 編製預算
第一節 預算之組成
第二節 直接成本
第三節 間接成本
第四節 單價分析表
第五節 以合約標單建立預算
第六節 預算拆分運用

第四章 分包作業
第一節 辦理分包採購合約
第二節 分包工程合約書
第三節 材料採購合約書

附件一 分包工程合約書及附件

附件二 材料採購合約書及附件

第五章 工程執行
第一節 進度管理
第二節 變更設計處理
第三節 工地安全衛生
第四節 績效評估

第六章 計價及結算
第一節 總價承攬計價方式
第二節 實作數量承攬計價方式
第三節 完工階段之認定
第四節 估驗計價
第五節 結算作業




其 他 著 作
1. 行家的營建工程施工計畫書
2. 建築工程估價投標