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黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱:沒看完這本書,千萬不要找仲介買屋賣屋 Inconvenient Truth of Housing Transaction

黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱:沒看完這本書,千萬不要找仲介買屋賣屋

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9789868626850
陳恭奕
智言館
2011年8月01日
77.00  元
HK$ 65.45
省下 $11.55
 
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叢書系列:人際心理
規格:平裝 / 256頁 / 15*21cm / 普級 / 單色印刷 / 初版
出版地:台灣


人際心理


[ 尚未分類 ]









全天下的房仲多半不會說謊,
他們只是沒說出全部實情。
世界上沒有任何一個房仲,生下來就想當黑心貨。
他們只是不告訴你,
許多關於買屋賣屋的祕密和玄機,
好讓他們,在最快時間內結案,賺到服務費而已。
如果你買屋賣屋吃了悶虧,請不要怪他們,
要怪就怪你沒先看這本書。

  擁有自己的房地產,是每個人一生追求的目標。大部分的人,都是透過仲介代為處理相關事宜,只是房屋仲介不是搞慈善事業,所有的話術、廣告,都是為了要成交賺佣金!不管是房仲、建商,或是代銷公司,他們並不是存心要騙人,只是你,一直沒有聽懂、看懂而已!

  你可知道:「不動產說明書」其實是看不出凶宅或吉屋、明星學校的隔壁不見得就是明星學區、捷運共構宅不為人知的「隱藏成本」、價格低於行情的房子都有不能說的祕密、看房選屋時要先加入「外貌協會」?仲介拿到key不等於他有權賣房子、看屋中意時一定要先付斡旋金嗎?有停車位並不表示你可以停車、委託一家專任真的多家服務銷售?簽完約千萬不要立刻簽「契約變更同意書」、說好現況交屋,家具還是通通不見了?……

  本書作者從房仲基層業務員做起,目前是不動產教育訓練講師、不動產投資顧問,於房屋仲介業相關領域長達23年,他將在書中藉由實際接觸的案例及周遭朋友的故事,一一破解以上問題,告訴你,如何透視仲介話術技巧,看穿許多不為人知的買屋賣屋真相,以及如何避免誤踏法律地雷。

  此外,本書也會告訴消費者如何保障自己的權益,其中所提供的自我保護措施,是目前台灣房地產仲介業不敢討論的議題。

  在這銷售資訊完全被封鎖,不對等的賭盤上,你一定要先看完本書,才能破解不肖仲介的話術與黑心伎倆,學會看屋的眉眉角角以求自保;否則,只怕你被片面之詞牽著鼻子走,不知不覺往陷阱裡頭跳,成為人家的待宰肥羊時,還會回過頭來感激他們的大力促成。

作者簡介

不動產顧問專家 陳恭奕

  曾從事房屋仲介,從基層業務員,歷任店長、店東、不動產消費糾紛調解委員,以及不動產教育訓練講師、不動產投資顧問等,於房屋仲介業直接相關領域擁有長達23年的資歷。

  任職房屋仲介期間,從試用業務專員三個月連升12級,破格晉升業務經理,創下公司有史以來紀錄,並獲頒「最有價值業務」頭銜。

  後來,轉任不動產投資顧問,並開始鑽研行為心理學、溝通談判技巧以及不動產法規,著有《不動產契據填寫實例》等實務教材,並受邀「卓越不動產學院」www.tw104.com擔任CEO,致力於房屋仲介業服務素質及專業提升的教育訓練工作。

  歷年來已累積超過2,500小時的邀約演講,客戶包括各公家機構、學校、民間社團,以及知名企業。目前是知名的企管顧問講師,也是少數具有豐富房仲實務經驗的權威講師。

專長課題:
  溝通談判策略、業務開發銷售技巧、客戶服務暨顧客滿意、人脈開發暨客戶管理、談判技巧、情緒管理、領導與激勵、個人職涯規畫。



作者序:買屋賣屋是人生必修的幸福學分

PART-1 買屋時,房仲不會教你的「市場潛規則」
1.房仲多半不會說謊,只是沒說出全部實情
2.「不動產說明書」,看不出凶宅或吉屋
3.房子的廣告DM和泡麵包裝紙一樣,看看就好
4.你是買房子,還是想買公共設施?
5.明星學校的隔壁,不見得就是明星學區
6.捷運共構宅不為人知的「隱藏成本」
7.捷運共構宅的「方便」,有哪些安全顧慮?
8.價格低於行情的房子,都有不能說的祕密
9.世事無常,萬坪公園也會瞬間消失
10.「標的現況說明書」暗藏太多玄機?
11.付出血汗錢買房子,卻讓「蟑螂」住?
12.看房選屋時,最好先加入「外貌協會」
13.名家設計的房子,就是好房子?
14.仲介拿到key,不等於他有權賣房子
15.看屋中意時,一定要先付斡旋金嗎?
16.要約書比斡旋金有保障嗎?
17.付出去的斡旋金就要不回來?
18.契約標題不重要,內容才是關鍵
19.契約審閱期有沒有法律效力?
20.「定金」和「訂金」,一字之差要人命
21.自備款的陷阱,往往讓人「錢宅兩失」
22.魔術空間挑高樓層,只是魔術,不要當真
23.仲介公司履約保證,就等於「交易零風險」?
24.「可使用坪數」不等於「所有權坪數」
25.你的房子真的附有停車位嗎?
26.小心,一個車位卻要你付二次錢
27.有停車位,並不表示你可以停車
28.新屋裝潢前,要小心的陷阱
29.借屋裝修問題多到剪不斷,理還亂
30.漏水保固,直營和加盟的定義不同
31.海砂屋輻射屋,仲介敢保證卻沒責任

PART-2 賣屋時,如何破解房仲的「話術」和「詭計」?
1.「帶看銷售同意書」等於「專任委託銷售契約書」?
2.委託一家專任,真的多家服務銷售?
3.簽完約,不要立刻簽「契約變更同意書」
4.「隔離議價」式的疲勞轟炸,為的是逼你成交
5.小心仲介利用職業買主的「釣魚」詭計
6.仲介扮豬吃老虎賺差價的「三角簽」技倆
7.不要被房仲或代書的逐客令嚇到
8.仲介提供近三個月的成交資料,參考就好

PART-3 買屋前,必須搞懂的「交易陷阱」
1.投資客的房子不能買嗎?
2.說好現況交屋,家具卻通通不見了?
3.提前過戶土地,將土地增值稅轉嫁消費者
4.履約保證像防彈衣,有穿有保佑
5.投資型套房的房子,像不定時炸彈
6.買土地附贈破廠房,而且廠房再破也不能拆?
7.價錢低了兩成,小心買到乙工屋
8.買乙工屋的風險,是看不到的
9.破解「廣告戶」的低價迷思
10.接待中心不等於工地位置!

PART-4 賣屋前,一定要注意的「黑心地雷」
1.委託銷售一定要簽3個月嗎?
2.小心,代書原來是詐騙集團?
3.房仲介紹過客戶,賣方就要付仲介費?
4.小心簽一般約變成受災戶?
5.你的房子是「蘋果Case」還是「芭樂Case」?
6.借屋裝修要先簽契約
7.賣土地不一定要付增值稅
8.必須取得授權書才能簽委託書

PART-5 附錄
1.如何選擇房仲業務員?
2.如何挑選品質好的仲介公司?
3.宣稱高額貸款,原來利率也很高
4.奢侈稅避稅要領,避免以身試法
5.奢侈稅重砲出擊亂槍狂掃,合法避稅靠這招
6.專家壓箱寶,省錢節稅有妙招



作者序
買屋賣屋是人生必修的幸福學分

  對於一般小老百姓而言,房屋買賣絕對是人生重大決定之一;也因此,如何買得安心,賣得放心,是一門非常重要的功課。一個錯誤的選擇,可能造成一輩子辛苦奮鬥的成果,一夜之間付諸流水;也可能讓你一輩子的積蓄,瞬間化為烏有。如果發生消費糾紛,輕則紛擾終日,重則可能官司纏身。所以,房屋買賣這門功課,應該是人生必修的重要學分,其中牽涉的問題不可不慎!

  我曾經參與多次的房屋消費糾紛協調,其中一個案件,令我印象非常深刻,雖然時隔多年,至今仍記憶猶深。

  那次所要協調糾紛發生的原因,其實並不特別,就是買方貸款額度不足,要求解除買賣契約,而賣方堅持要沒收買方已支付的價金。

  協調會一開始,仲介偕同賣方已經進入會場,我一眼就看出賣方是個投資客,全身名牌服飾,表情也略顯不耐;而買方則是一個白髮蒼蒼的老婦人,拄著拐杖,步履蹣跚的進入會場。

  協調會一開始,老婦人才剛開口就哭得稀里嘩啦。整個事件大概是老婦人打算幫兒子買一戶房子,讓兒子娶媳婦用的,由於本身經濟狀況只是小康,因此希望能夠高額貸款,仲介當時承諾她,保證可以貸到九成沒問題;沒想到核貸結果,卻只有七成不到,其餘不足的部分,要求買方以現金補足。

  但老婦人東拼西湊,已經用了畢生積蓄支付了簽約款項,實在籌不出其他現金,只好放棄購屋念頭。沒想到仲介不只不承認做過承諾,甚至告訴老婦人,如果無法在期限內補足現金,那麼就是違約,前面所付的錢要全部被賣方沒收,而賣方態度更是強硬,一副他在法律上絕對站得住腳的態度。

  這個案例突顯出在房屋買賣過程中,賣方、買方以及仲介公司的微妙三角關係,也就是仲介公司原本應該基於本身專業,提供買賣雙方關於交易的所有細節,以及可能產生的狀況,提出最好的建議。但礙於台灣法令繁瑣,而消費者又鮮少具備法律常識,甚或少數不肖仲介業者,為了本身利益罔顧消費者權益,使用所謂「話術」、「技巧」,使消費者陷入錯誤而造成巨大損失。

  雖然我所接觸的房仲業朋友,絕大部分都是兢兢業業誠信經營,但不諱言仍有少數的從業人員,抑或本身專業不足,抑或迫於市場競爭急於成交……不論原因為何,如果遇上這類仲介人員,那損失都可能會非常慘重。

  因此,多年來不斷有好朋友,期待我能本於這麼多年的經驗,提供消費者一些寶貴的意見或提醒。對於這些好朋友的建議,我一直感到非常猶豫,因為台灣的仲介業市場漸趨成熟,法規也漸漸完善;再者我也擔心誤導消費者,以為仲介公司都是吃人不吐骨頭的惡霸,反而不利台灣房地產市場的健全發展。

  後來,決定出版這本書,其實也是一種機緣,找我接洽的智言館出版社,原本看重我在企業界的講師口碑及專業,希望出版關於「談判策略」方面的書籍;不過在幾次的會議中卻意外發現,出版社人員對於房屋買賣也曾遭遇過一些疑惑及困擾,經過幾次溝通之後,出版社的吳總經理鼓勵我不能藏私,應該將這麼難得的專業公諸於世,以造福其他消費者。

  另外,再加上我觀察到目前市場上,雖然有不少類似的書籍,但不是作者本身以偏概全把仲介公司妖魔化,要不就是作者本身並不具備豐富的房仲專業,只能從旁觀察卻無法一窺仲介業務的全貌,又或者偏重艱澀的法律解釋卻難以解決消費者的疑惑。

  因此,我試著以本身長達二十三年的實務經驗,藉由一些實際接觸的案例及周遭朋友的故事,以淺顯易懂的方式,讓消費者用非常輕鬆的方式閱讀,並且以非常簡易的方式,透過故事的分享,來了解如何透視仲介公司的作業技巧及避免誤踏法律地雷。

  書中也會告訴消費者如何保障自己的權益,其中所提供的自我保護措施,是目前台灣房地產仲介業不敢討論的議題。

  但是,我的用意不在譁眾取寵誤導消費者,反而希望藉由這本書的出版,能導正台灣房仲業者長期積非成是的作業習慣,以及慣用「話術」取代專業,「技巧」取代服務的慣性,因而造成消費者累積對仲介業的疑慮,反而不利仲介業的長期發展。

  擁有自己的房地產,是每個人一生追求的目標,房仲業更是在這種需求下所衍生出來的一個非常專業的領域,我本著對於房仲業的深厚感情,期待藉由本書的出版,能對台灣的房地產市場,邁向正常化、透明化,略盡一份棉薄之力。




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1. 房屋買賣不能說的祕密
2. 黑心室內設計師絕口不提的坑殺裝潢術:完全揭露黑心室內設計師的「吃人」手法和真相 The hidden truth of the interior design industry