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代銷，仲介紅不讓：代銷，仲介業法律&行銷成功雙秘笈

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			9789574853243
			李永然、吳家德、連世昌、吳任偉、許淑玲等/合著
			永然
			2012年7月11日
			117.00 元
			HK$ 99.45

詳
細
資
料

叢書系列：為房屋買賣權益把關系列
規格：平裝 / 344頁 / 25K / 普級 / 單色印刷 / 初版
出版地：台灣

為房屋買賣權益把關系列

分
類

[ 尚未分類 ]

同
類
書
推
薦

內
容
簡
介

　　代銷業與房仲業者，在現今不動產交易市場上，扮演著相當重要的角色；而在重視術業有專攻、服務業當家的年代裡，須知：「知識就是力量」、「熱忱即是本錢」！

　　本書結合代銷、仲介業者當具備的不動產「法律」與正夯的「行銷」觀念，由資深律師、銷售高手共同執筆，引領業者在競爭激烈、變動快速的山頭，昂然挺立，衝出漂亮的成績單！買、賣雙方消費者從本書看門道，亦能識人有術，作出正確的選擇。

作者簡介：

李永然

　　台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士、永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、上海永然投資諮詢公司、永然法研究中心等創辦人；上海博恩律師事務所首席顧問；財團法人永然法律基金會董事長

　　曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院

　　聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆

　　曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人

　　總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會榮譽理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事

吳家德

　　學歷：國立中山大學管理學院碩士、國立中興法商學院財稅系

　　經歷：皇普建設股份有限公司總經理、裕原（甲級）營造股份有限公司總經理、金融研訓院講師、國立高雄應用科技大學進修學院金融系講師、高雄文化大學進修推廣部講師、高雄長榮大學進修推廣部講師、司法院司法人員訓練所講座、國防部左營海軍造船中心講座

　　著作：房地產理論與實務、整合行銷傳播理論與實務、超強房地產行銷術

連世昌

　　學經歷：中國北京對外經貿大學法學博士、不動產經紀人考試及格、中華民國仲裁協會仲裁人、新北市不動產仲介公會法律顧問、經濟部中小企業榮譽諮詢律師、曾任職苗栗地方法院

　　現任：執業律師、東吳大學兼任講師

　　著作：商事法、凶宅與民法物之瑕疵擔保責任之研究、保險業資金運用法律監管之研究、行政程序法中程序當事人適格之研究、房地買．賣．仲介三贏法律策略

　　網址：cattila.myweb.hinet.net/lawyer/articles7.html
　　tw.myblog.yahoo.com/daniel-lian

吳任偉

　　學歷：輔仁大學財經法律研究所碩士

　　現任：永然聯合法律事務所高雄所副主任律師

　　經歷：永然聯合法律事務所智慧財產權中心副召集人；曾任最高法院法官助理（兼任法助長）、輔仁大學財經法律學系大學部民、刑法助教、新莊市公所法律諮詢。板橋市公所2009年公寓大廈管理條例講座及大樓建築裝修、違建法律講座；聯合報不動產法拍投資精選講座；聯合報債權之確保與債權實現精選講座；五股鄉公所98年度公寓大廈法令講習；高雄市政府地政局講習會講座

　　著作：法拍屋投資法律秘笈（合著）、汽車駕駛人法律一把罩（合著）、司法人權手冊（合著）、板橋市公所97年度、98年度公寓大廈法律實務問答（合著）、青少年法律來一課（合著）、房屋買賣風險管理手冊（合著）、都市更新法律實用手冊（合著）、都市更新保障手冊（合著）、管理公寓大廈社區法律手冊（合著）、房屋仲介代銷法律手冊（合著）、大陸內銷法律須知手冊（合著）

許淑玲

　　學歷：國立台灣大學法律系畢業

　　經歷：永然聯合法律事務所桃園所執業律師

　　著作：訴訟書狀範例（合編）

目
錄

推薦序／7
李序／9

第一章　基礎概念／文◎吳任偉
壹、什麼是「不動產」？法律上定義為何？與市場上俗稱的「房地產」又有何差別？
貳、什麼是「代銷」與「仲介」？在不動產交易市場上，代銷與仲介所扮演的角色為何？有何差異？
一、名詞定義
二、不動產代銷業與仲介業的發展與簡介
三、不動產經紀業的經營要件
四、不動產代銷業者「代銷」不動產的性質及其業務類型
五、不動產仲介業者「仲介」不動產的性質及其業務類型
六、仲介業務的範圍

第二章　進階應用／文◎吳任偉、許淑玲
壹、代銷法律制度簡介
一、《不動產經紀業管理條例》
二、《公平交易法》
三、《消費者保護法》
貳、仲介法律制度簡介
一、《不動產經紀業管理條例》
二、《民法》：居間或委任契約？
三、《公平交易法》：不實廣告
四、《消費者保護法》：定型化契約
　附：1.不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
　　　2.要約書定型化契約應記載及不得記載事項
　　　3.不動產說明書應記載及不得記載事項
五、物之瑕疵擔保與保固期之差異
六、員工保密及競業禁止條款
七、仲介契約書參考範例
　內政部不動產委託銷售契約書範本（屬專任委託銷售契約書性質）
　　附件一：不動產標的現況說明書
　　附件二：要約書

第三章　代銷糾紛實例解析／文◎連世昌
壹、代銷業、建商、買方之關係圖及其解析
貳、代銷業與建商之間屬承攬契約關係
參、房地預定買賣契約書有五天以上審閱期
肆、預售屋未完工交屋前，可以「換約」嗎？
伍、房貸授信拉「緊」報，「貸」誌大條！
一、常見的預售屋貸款紛爭，可歸納為以下幾點
二、筆者提供以下預防之道作為參考
陸、都是躁鬱症惹的禍
一、建商應調查訂約事項、注意買方的履行能力
二、筆者的話
柒、「春天戀人」變奏曲
捌、窗外有墳塚，周杰倫母告建商
一、注意！一般房屋交易，告知義務只及於買賣房屋的屋況及使用情形，難令賣方負告知鄰地使用狀況的義務／156
二、筆者的話
玖、預售屋縮水，不必找補嗎？
拾、車道及其他空間面積由誰負擔？
拾壹、乙種工業用地可以蓋住宅嗎？
一、依《都市計畫法》、建築法規規定，「四季紐約」建地在乙種工業區，是不可以作一般住宅使用的
二、筆者的話
拾貳、什麼是地上權住宅？
一、地上權住宅的優缺點
二、地上權住宅在法律上應注意之事項
拾參、買屋坐落方位有爭執
拾肆、不動產買賣交易與租稅申報
一、國稅局嚴格查稅、捕獵逃漏稅
二、成屋課稅與預售屋課稅大不相同
三、租稅復查與行政救濟
拾伍、停車位規格有誤差
一、什麼是法定停車空間及獎勵增設停車空間？
二、停車位的尺寸規格應該多少才對？
三、停車位尺寸規格不符契約書所載，新制規定可以全部找補
四、筆者的話
拾陸、預售屋買賣違約要怎麼罰？
一、買方違約，建商可沒收已繳價金
二、建商須退還沒收超過的價款
三、筆者建議／176

第四章　仲介常見糾紛之預防與實例解析／文◎李永然
壹、不動產仲介契約具有「居間」的法律性質
一、有名契約
二、勞務契約
三、有償契約
四、雙務契約
五、諾成契約
貳、不動產仲介人員對義務的應有認識
一、廣告不得誇大
二、重要事項說明的義務
三、應親自處理事務的義務
四、保守秘密的義務
五、應盡「善良管理人」的注意義務
參、不動產說明書
肆、常見糾紛
一、以高雄市為例，參高雄市房地產消費糾紛原因統計表季報表（100年第1季至100年第4季）
二、契約書審閱期
三、給付服務報酬與違約金
四、未提供不動產說明書
五、凶宅及漏水房屋
六、斡旋金與要約書

第五章　代銷、仲介業者行銷秘笈／文◎吳家德
壹、代銷業行銷流程與內容
一、代銷、仲介業銷售內容之差異
二、行銷的意義
三、行銷架構
四、房地產代銷業行銷的內容
五、代銷的作業流程
六、代銷公司產品策略流程
七、何謂「行銷組合」或「行銷4P」？
八、賣方4P與買方4C
九、何謂「目標行銷」？何謂「S-T-P」？
十、個案現場銷售組織與內容
十一、銷售法則
貳、仲介業行銷流程與內容
一、仲介業的產業特性
二、經營型態
三、重要交易規範──契約書
四、不動產仲介的作業流程
五、接待客戶的銷售技巧
六、成交的技術

附　錄
1.不動產經紀業管理條例
2.民法債編《居間》條文
3.預售屋買賣契約書範本
4.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
5.預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定
6.預售停車位買賣契約書範本

書
評

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