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代銷.仲介紅不讓:代銷.仲介業法律&行銷成功雙秘笈

代銷.仲介紅不讓:代銷.仲介業法律&行銷成功雙秘笈

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9789574853465
李永然、吳家德、連世昌..等/合著
永然
2013年7月16日
117.00  元
HK$ 99.45
省下 $17.55
 
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叢書系列:為房屋買賣權益把關系列
規格:平裝 / 376頁 / 25K / 普級 / 單色印刷 / 初版
出版地:台灣


為房屋買賣權益把關系列


商業理財 > 投資理財 > 房地產









  代銷業與房仲業者,在現今不動產交易市場上,扮演著相當重要的角色;而在重視術業有專攻、服務業當家的年代裡,須知:「知識就是力量」、「熱忱即是本錢」!

  本書結合代銷、仲介業者當具備的不動產「法律」與正夯的「行銷」觀念,由資深律師、銷售高手共同執筆,引領業者在競爭激烈、變動快速的山頭,昂然挺立,衝出漂亮的成績單!買、賣雙方消費者從本書看門道,亦能識人有術,作出正確的選擇。

作者簡介

李永然

  台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士;永然聯合法律事務所、永然兩岸法律事務中心、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然法律研究中心等創辦人;財團法人永然法律基金會董事長

曾任教

  淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院、台北科技大學

  聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆

  曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人

  總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會榮譽理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事

吳家德

  學歷:國立中山大學管理學院碩士、國立中興法商學院財稅系

  經歷:皇普建設股份有限公司總經理、裕原(甲級)營造股份有限公司總經理、金融研訓院講師、國立高雄應用科技大學進修學院金融系講師、高雄文化大學進修推廣部講師、高雄長榮大學進修推廣部講師、司法院司法人員訓練所講座、國防部左營海軍造船中心講座

  著作:房地產理論與實務、整合行銷傳播理論與實務、超強房地產行銷術

連世昌

  學經歷:中國北京對外經貿大學法學博士、不動產經紀人考試及格、中華民國仲裁協會仲裁人、新北市不動產仲介公會法律顧問、經濟部中小企業榮譽諮詢律師、曾任職苗栗地方法院

  現任:執業律師、東吳大學兼任講師

  著作:商事法、凶宅與民法物之瑕疵擔保責任之研究、保險業資金運用法律監管之研究、行政程序法中程序當事人適格之研究、房地買.賣.仲介三贏法律策略

  網址:cattila.myweb.hinet.net/lawyer/articles7.html
     tw.myblog.yahoo.com/daniel-lian

吳任偉

  學歷:輔仁大學財經法律研究所碩士

  現任:永然聯合法律事務所高雄所副主任律師

  經歷:永然聯合法律事務所智慧財產權中心副召集人;曾任最高法院法官助理(兼任法助長)、輔仁大學財經法律學系大學部民、刑法助教、新莊市公所法律諮詢。板橋市公所2009年公寓大廈管理條例講座及大樓建築裝修、違建法律講座;聯合報不動產法拍投資精選講座;聯合報債權之確保與債權實現精選講座;五股鄉公所98年度公寓大廈法令講習;高雄市政府地政局講習會講座

  著作:法拍屋投資法律秘笈(合著)、汽車駕駛人法律一把罩(合著)、司法人權手冊(合著)、板橋市公所97年度、98年度公寓大廈法律實務問答(合著)、青少年法律來一課(合著)、房屋買賣風險管理手冊(合著)、都市更新法律實用手冊(合著)、都市更新保障手冊(合著)、管理公寓大廈社區法律手冊(合著)、房屋仲介代銷法律手冊(合著)、大陸內銷法律須知手冊(合著)

許淑玲

  學歷:國立台灣大學法律系畢業

  經歷:永然聯合法律事務所桃園所執業律師

  著作:訴訟書狀範例(合編)



推薦


李序

第一章 基礎概念 ……………文◎吳任偉
壹、什麼是「不動產」?法律上定義為何?與市場上俗稱的「房地產」又有何差別?
貳、什麼是「代銷」與「仲介」?在不動產交易市場上,代銷與仲介所扮演的角色為何?有何差異?
  一、名詞定義
  二、不動產代銷業與仲介業的發展與簡介
  三、不動產經紀業的經營要件
  四、不動產代銷業者「代銷」不動產的性質及其業務類型
  五、不動產仲介業者「仲介」不動產的性質及其業務類型
  六、仲介業務的範圍

第二章 進階應用 ……………文◎吳任偉、許淑玲
壹、代銷法律制度簡介
  一、《不動產經紀業管理條例》
  二、《公平交易法》
  三、《消費者保護法》
貳、仲介法律制度簡介
  一、《不動產經紀業管理條例》
  二、《民法》:居間或委任契約?
  三、《公平交易法》:不實廣告
  四、《消費者保護法》:定型化契約
   附:1.不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
     2.要約書定型化契約應記載及不得記載事項
     3.不動產說明書應記載及不得記載事項
  五、物之瑕疵擔保與保固期之差異
  六、員工保密及競業禁止條款
  七、仲介契約書參考範例
    內政部不動產委託銷售契約書範本(屬專任委託銷售契約書性質)
    附件一:不動產標的現況說明書
    附件二:要約書

第三章 代銷糾紛實例解析 ……………文◎連世昌
壹、代銷業、建商、買方之關係圖及其解析
貳、代銷業與建商之間屬承攬契約關係
參、房地預定買賣契約書有五天以上審閱期
肆、預售屋未完工交屋前,可以「換約」嗎?
伍、房貸授信拉「緊」報,「貸」誌大條!
  一、常見的預售屋貸款紛爭,可歸納為以下幾點
  二、筆者提供以下預防之道作為參考
陸、都是躁鬱症惹的禍
  一、建商應調查訂約事項、注意買方的履行能力
  二、筆者的話
柒、「春天戀人」變奏曲
捌、窗外有墳塚,周杰倫母告建商
  一、注意!一般房屋交易,告知義務只及於買賣房屋的屋況
    及使用情形,難令賣方負告知鄰地使用狀況的義務
  二、筆者的話
玖、預售屋縮水,不必找補嗎?
拾、車道及其他空間面積由誰負擔?
拾壹、乙種工業用地可以蓋住宅嗎?
  一、依《都市計畫法》、建築法規規定,「四季紐約」建地在乙種工業區,是不可以作一般住宅使用的
  二、筆者的話
拾貳、什麼是地上權住宅?
  一、地上權住宅的優缺點
  二、地上權住宅在法律上應注意之事項
拾參、買屋坐落方位有爭執
拾肆、不動產買賣交易與租稅申報
  一、國稅局嚴格查稅、捕獵逃漏稅
  二、成屋課稅與預售屋課稅大不相同
  三、租稅復查與行政救濟
拾伍、停車位規格有誤差
  一、什麼是法定停車空間及獎勵增設停車空間?
  二、停車位的尺寸規格應該多少才對?
  三、停車位尺寸規格不符契約書所載,新制規定可以全部找補
  四、筆者的話
拾陸、預售屋買賣違約要怎麼罰?
  一、買方違約,建商可沒收已繳價金
  二、建商須退還沒收超過的價款
  三、筆者建議

第四章 仲介常見糾紛之預防與實例解析 …文◎李永然
壹、不動產仲介契約具有「居間」的法律性質
  一、有名契約
  二、勞務契約
  三、有償契約
  四、雙務契約
  五、諾成契約
貳、不動產仲介人員對義務的應有認識
  一、廣告不得誇大
  二、重要事項說明的義務
  三、應親自處理事務的義務
  四、保守秘密的義務
  五、應盡「善良管理人」的注意義務
參、不動產說明書
肆、常見糾紛
  一、以高雄市為例,參高雄市房地產消費糾紛原因統計表季報表(100年第1季至100年第4季)
  二、契約書審閱期
  三、給付服務報酬與違約金
  四、未提供不動產說明書
  五、凶宅及漏水房屋
  六、斡旋金與要約書

第五章 代銷、仲介業者行銷秘笈 …………文◎吳家德
壹、代銷業行銷流程與內容
  一、代銷、仲介業銷售內容之差異
  二、行銷的意義
  三、行銷架構
  四、房地產代銷業行銷的內容
  五、代銷的作業流程
  六、代銷公司產品策略流程
  七、何謂「行銷組合」或「行銷4P」?
  八、賣方4P與買方4C
九、何謂「目標行銷」?何謂「S-T-P」?
  十、個案現場銷售組織與內容
  十一、銷售法則
貳、仲介業行銷流程與內容
  一、仲介業的產業特性
  二、經營型態
  三、重要交易規範──契約書
  四、不動產仲介的作業流程
  五、接待客戶的銷售技巧
  六、成交的技術

附 錄
1.不動產經紀業管理條例
2.民法債編《居間》條文
3.預售屋買賣契約書範本
4.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
5.預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定
6.預售停車位買賣契約書範本




其 他 著 作