停車，是現代人生活的一大難題。停車位不足，造成停車困擾，也衍生出許許多多的停車糾紛；以目前公寓大廈住戶間的糾紛來看，地下室停車空間的所有權與使用權爭執，便是重要的關鍵之一。究竟什麼是「自有停車位」？什麼是「公用停車位」？如何從建物登記上看出端倪？地下室停車位在買賣、使用上有何特殊規定？……，種種您不能不知的切身課題，本書一次為您說清楚、講明白！

修訂版序5

1 區分所有建物的意義及其構成部分

2 區分所有建物共用部分如何辦理所有權登記？

3 區分所有建物地下室可以登記為單獨私有嗎？

4 地下室停車位如何以主建物辦理登記？

5 公寓大廈管理條例對於區分所有建物之產權如何規範？

6 「編列門牌」在主建物辦理登記上有何意義？

7 法定防空避難設備得兼作停車空間使用

8 以共用部分辦理登記的地下室停車位，其使用管理規定如何？

9 區分所有權人不能主張完全不分攤公設持分　

10 所有人對於共有部分性質的停車位不能主張共有持分太高

11 建商超賣地下室停車位的民事責任

12 建商超賣地下室停車位的刑事責任

13 建商出售違規設置的停車位，應負物的瑕疵擔保責任嗎？

14 地下室停車位被占用，是否構成竊佔罪？

15 地下室停車位被無權占用，可否求償？

16 地下室停車位約定分管使用後，不能任意變更

17 有地下室共用部分之持分，未必擁有停車位使用權

18 地下室停車位使用權買賣，可否辦理公證？

19 地下室共用部分協議辦理登記的疑義

20 地下室出入無門，能否主張袋地通行權？

21 共有部分分管使用約定對後手有何拘束力？　

22 法定停車空間或法定防空避難室不得合意由一區分所有權人單獨所有

23 整棟建物為一人所有的法定停車空間與法定防空避難室之登記方式

24 公寓大廈管理條例施行後，法定停車空間如何辦理移轉登記？

25 增設停車空間所有權與提供公眾使用之定義　

26 法定停車空間集中留設時的產權登記方式　　

27 受託人以信託登記之停車位土地持分貸款花用，涉背信罪

28 何種地下室停車位可以自由買賣？ 141

29 買賣停車位使用權而未移轉共有部分之持分，效果如何？

30 從「戶戶有車位」的售屋廣告談法定停車位數量、規格及違規使用與契約履行之關係

31 買賣停車位面積不足的法律責任161

32 建物變更設計時的停車空間計算與是否適用公平法

33 建設公司於售出全部房屋後，可否主張仍擁有共有性質之停車位？

34 具有獨立產權的地下室停車位買賣，有何特色？

35 地下室停車位有無優先承買權？

36 債務人於拍定前將共有性質車位使用權讓與大樓其他住戶，拍定人應如何行使權利？

37 法定停車空間不得讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用權

38 公寓大廈管理條例施行後的法定防空避難室兼停車空間使用疑義

39 地下室停車位使用分管協議於公寓大廈管理條例及民法物權編修正施行後能否變更？

40 停車位辦理編號登記方式及所有權人互為調換或調整變更分管使用之處理

41 多人共有或共用一個地下室停車位的法律關係

42 國民住宅社區的停車空間數量與管理問題　

43 地下室停車場常見的管理爭執及其法律責任　

44 地下室機車停車位的使用管理問題

修訂版序



　　民國50年代初，記不得我是念小一，還是小二，父親不滿三十歲，參選村長。對手六十餘歲，兒孫滿堂。選舉當日，投票所門口一左一右站了兩名警察，對手竟公然在投票所門口買票，結果可想而知，父親輸了二十餘票。



　　稍長，我念了國中，父親獲選擔任農會理事。某次參加農會舉辦的南部觀摩旅遊回來後，好像發現什麼大秘密似的，再三告誡我們：外表看起來漂亮、無蟲咬的蔬果瓜類，不准我們吃。



　　小時候，家裡一塊幾甲的山坡地，種滿了金針。開花時，天天吃炒金針花，膩死了。祖母、母親把吃不完的金針花浸泡在煮熱的開水中加鹽，殺青後曬乾、儲存，以備不產金針的時節食用。到台北念高中後，我發現台北人吃的曬乾金針都是鮮黃、飽滿、漂亮，祖母與母親曬的金針都是暗黑、扁臞，當時認為，祖母與母親都是笨死的鄉下村婦。



　　民國102年，台灣人民極其悲憤的，選出「假」為年度代表字。這一年裡，內政、外交、國防、教育、經濟、財政、交通、衛福??，沒有一個政府部門不出事，真是「各部會輪流放火」。此時更讓我想起小時候經歷的前述瑣事，為什麼管事的人永遠都是最後才知道社會中不法的事情？



　　跟房地產有關，民眾怨恨的是，房價節節攀高。我們可以大膽預言：政府相關部會果真仍無視於房價飆漲所造成的人民憤怒，那麼，這個政府很快就會出，嚐到在歷史留名的惡果。



　　房價居高不下，相關部會政府首長已多次煞有介事地嚷嚷房市泡沫化，但是房價還是四處放煙火，慶賀飆漲。相關部會政府首長或許真是苦口婆心，卻更像狗吠火車；學者專家們更是不時共襄盛舉，提出釋出土地、廣建合宜住宅或社會住宅、擴展大眾交通運輸系統以縮小城鄉差距、實價課稅或加徵空地稅或空屋稅或囤屋稅等賦稅措施、使用金融手段提高貸款利率??等令人目不暇給的方法，政府相關部會也都採納實施。可是，房價依然放煙火，與日俱漲。



　　有錢不能是罪過，一個人坐擁幾棟甚至幾十棟房子，更不能是犯賤，必須遭眾人謾罵；問題在於，要擁有幾棟甚至幾十棟房子，應該要靠自己的本事，如果是靠政商關係，從銀行搬錢炒房、囤房，坐享暴利，吞噬社會上大多數人辛勞奮鬥的成果，就必須接受「千夫所指」，使其「無疾而終」。



　　其實，平抑房價的方法很簡單，只要嚴厲實施每一人在每一縣市的第一戶房子可以貸款八成，第二戶房子都必須用現金購買，不准貸款。舉例來說，阿土、阿花夫妻倆育有阿明與阿蘭子女各一，一家四口，每個人在台北市都可以用貸款八成買一間房子，每一個人的第二間房子都必須用現金購買，不准貸款；到了新北市、桃園縣、新竹縣、新竹市、苗栗縣??也是一樣。如此，除了可以遏止炒風、平抑房價，也不會扼殺建築業界的生機，而且有下列好處：鼓勵生育，增加家庭人口數；付錢買人頭戶購屋，可以活絡經濟，清弭階級流通障；降低區域發展差距，均衡城鄉發展??。唯一的缺點是，金融業的貸款業務減，沒有坑殺百姓的機會。這麼簡單的方法，政府部門當然不敢做，因為，這樣會破壞政商連結（真的不好意思說是「勾結」）的鎖鏈。



　　感謝廣大讀者好朋友的厚愛，永然文化出版公司通知缺書快兩年了，催促修訂內容也快兩年，直到今天才交稿。不過，也有好處，畢竟這一、二年來，相關法律修正頻仍，規定大不相同；倘若早早修正本書內容，現在又有大批法令改了，豈不瘦了好朋友的荷包。最後，也是最重要的，必須感謝廣大讀者老朋友的厚愛與永然文化出版公司主編沈玉燕小姐耐心催稿的辛勞，更冀盼本書能在購屋人花大錢買房子時，保障其權益，減少糾紛。

林永汀 寫於民國103年1月2日