Part 1【趨勢篇】找出房市泡沫的徵兆，提早布局成贏家



1-1? 台灣房地產的泡沫進行式

現象1：房價的快速飆漲

現象2：滿街的空屋

現象3：營建融資高檔反轉?? ?

現象4：少子化的未來隱憂?? ?

現象5：人民對高房價的厭惡

1-2? 泡沫破了會怎樣？

【案例分析1】消失的凱爾特之虎──愛爾蘭的前車之鑑?? ?

【案例分析2】無敵艦隊迷航記──西班牙的房產大夢

【案例分析3】次貸風暴啟示錄──美國次貸房產泡沫引發金融海嘯

超級比一比

1-3? 戳破泡沫的針在哪？

第一根針──擋不住的升息潮

第二根針──居住正義下的不動產實價課稅

第三根針──少子化造成實際居住人口減少



Part 2【應對篇】危機就是轉機—─如何度過房市泡沫破裂的關鍵期



測一測：小資族自救4方案

2-1? 方案1：有多間房者，賣屋為上策

如何估算賣屋成交價？

什麼是房價天花板？

同區位實際平均成交價

急售還是緩賣—─決定最終開價

2-2? 方案2：租屋是省錢合理的替代方案

租屋注意事項大解析

2-3? 方案3：自住客教戰守則

紅色警戒—─賣屋或增加家庭收入

黃色注意—─畫出家庭的時間現金流

綠色安全—─忘記房價起伏，會過的更快樂

2-4? 方案4：空手者—─時間是您的好朋友

看房重點大曝光

購屋的財務健檢—─2個35%原則

2-5? 結論──四象限搞懂最佳行動方案



【附錄一】似是而非的房地產舊觀念，真相是……

觀念一：「房地產價格是永遠不會下跌的」

觀念二：「租屋不如買屋」

觀念三：「台灣的利率永遠不會上升」

觀念四：「房地產是個穩賺不賠及抗通膨的好投資」

觀念五：「購買房地產看對眼就要立刻下手！」

觀念六：「那些契約文件好煩人，簽個名就好了！」

觀念七：「越多休閒性公共設施越好，回家就像在度假！」

觀念八：「數大便是美，大型造鎮建案好氣派！」

觀念九：「買房不用管總價，牙一咬撐過去，房子就是你的了！」

觀念十：「房貸寬限期越長越好，可以先把錢留在身邊」



【附錄二】交屋驗收明細表

序



找出房市泡沫的徵兆，提早布局成贏家



　　泡沫化，在維基百科中的定義為：「資產價值超越實體經濟，極易喪失持續發展能力的宏觀經濟狀態。」當泡沫發展到一定程度時，就會隨著市場預期心理或神話的消失而破滅，導致資產價值迅速下跌，讓資產持有者承受巨大的損失。



　　在台灣，擁有「妻子、孩子、房子、車子與銀子」的五子登科生活，常被當作人生無憾的完美境界。曾幾何時，高漲的房價已經成為台灣人生活的夢靨，許多人為了一圓房產夢，不敢娶妻生子、不能買新車子更沒有多餘的銀子。當房地產的價格遠高於人民所能負擔的極限時，其實就是一種「資產價值超越實體經濟」的表現。



　　「誰說房地產價格會下跌，從想買房開始，台灣各地的房價都一去不回頭的上漲啊！」



　　如果從民國90年開始觀察，台灣都會區的房價都出現了明顯的漲幅，但請讀者思考一個問題，如果台灣的房地產（一種資產）的價格已經高到普羅大眾都無法負擔的程度，意味著房地產價格已經超過實體經濟可以承擔的地步，換句話說，就是正處在「吹泡泡」的階段，一旦經濟體有任何的風吹草動，這顆發展中的泡沫是否就會應聲破裂，造成持有房地產者的重大資產損失？



　　「別再危言聳聽了，哪裡發生過房地產泡沫破裂事件？」



　　點燃2008年金融海嘯引信的，就是美國次級房貸及其後續的衍生性金融商品的氾濫，當唯一的抵押品房地產價格開始下跌後，整個金融體系無法支撐如此高的財務槓桿，因而肇生嚴重的流動性緊縮及信用破產問題。在金融海嘯肆虐的過程中，愛爾蘭與西班牙也都因為流動資產緊縮而導致的房地產價格迅速下跌，造成經濟嚴重衰退與失業率飆升的後果。這些都是發生在近十年內血淋淋的故事，讀者千萬別輕忽房地產價格泡沫破裂對於經濟的殺傷力。



　　「就算別的地區與國家發生過房地產泡沫化，也不代表台灣一定會發生這樣的事情！」



　　綜觀美國次級房貸、愛爾蘭與西班牙的房地產泡沫事件，流動資產（白話來說就是貨幣供給）緊縮都是觸發的關鍵，隨著美國經濟情況的好轉，美國開啟升息循環的時程將越來越快，台灣央行也早已表明將追隨美國的升息步調，當取得資金的成本越來越高後，還有多少資金願意投入房地產這個標的？除此之外，高房價早已成為國人民怨之首，政府不可能放任這個現象持續下去，如果持有及交易房地產的稅制更趨嚴謹，節節高昇的房地產持有與交易成本也將成為戳破房地產泡沫的最後那一根針。



　　為了讓讀者能更進一步掌握台灣房地產的泡沫進行式，趨勢篇將區分為三大部分進行說明，首先第一部分將分享一些瀕臨極端的數據，來「看見」日趨危機的台灣房地產泡沫進行式；第二部分將藉由愛爾蘭、西班牙及美國的例子，看看房地產泡沫從形成到破裂的全貌：第三個部分則為大家分析，可能戳破台灣房地產泡沫的趨勢在哪裡，利於讀者趨吉避凶，躲過可能的資產價格減損與經濟風暴。