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地點學:三萬份大數據分析「地點」的布局戰略,開店、買屋、投資,你務必要懂的街道線索。

地點學:三萬份大數據分析「地點」的布局戰略,開店、買屋、投資,你務必要懂的街道線索。

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9789579164245
榎本篤史
黃立萍
大是文化
2018年5月02日
113.00  元
HK$ 96.05
省下 $16.95
 
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ISBN:9789579164245
  • 叢書系列:Biz
  • 規格:平裝 / 288頁 / 14.8 x 21 cm / 普通級
    Biz


  • 商業理財 > 管理與領導 > 創業開店











    第一本地點學!累積三萬份實地調查,用大數據分析「地點」的布局戰略。

    挑好地點,不再是超商總部和房地產公司的機密檔案,現在有了一套方法。



      ◎店面選什麼點,生意一定做得起來,投資鐵定增值?

      ◎租金高是風險,絕非業績保證,離開蛋黃區,轉角好地點你挑得出來嗎?

      ◎所謂有人潮,多少人算多、怎樣算少?用什麼判斷?

      ◎跟著麥當勞、星巴克設點投資,就穩賺不賠?捷運出口最容易成旺店?錯!

      ◎咖啡店翻桌率好低,怎麼成功?商業辦公區人潮洶湧,為什麼開餐廳很難賺錢?




      作者榎本篤史是地點開發專家,擁有二十年以上實務經驗,

      他說,把店開在什麼地點才會賺錢?答案就在現場。

      本書就是他量化三萬份勘查資料的結晶。

      同個地點他至少走超過四回:平日的白天和晚上、假日的白天和晚上,

      整理出地點的十大街道線索。完美店鋪有公式,複製套用就好。



      ◎想找好地點,你得先喜歡逛街。因為街道是閱讀人類心理的戰略寶庫!



      .路邊開店,三角窗未必都好,你要找「受角」!

      十字路口有四個三角窗,只有一個是理想店面,你會挑嗎?

      弧形道路轉彎處是好店面嗎?麥當勞最愛把店開在彎道外緣,為什麼?

      店面太小怎麼辦?你可以模仿得來速的動線規畫。



      .店面不好停車、客人不來怎麼辦?利用錯覺消除心理障礙!

      相同面積的停車空間,地上車格畫的是雙線或單線,居然會影響顧客停車意願?

      怎麼讓駕駛人、司機大哥一眼看到你的店?本書全圖解給你看。



      .萬一找不到最適合地點,你該怎麼做,顧客再遠都會上門!

      丸龜製麵懂得用「臨場感」,彌補地點上的弱點。

      所以,你的行業怎麼複製這種體驗?



      ◎東西好客人就會找上門?敢不拘泥於地點的業態極稀,看這邊:



      .人潮會消失。注意!不是鬧區都適合開店。

      大學學區看似最吸引人潮,常給人熱鬧的印象,實則不然!

      一到寒、暑假時段,大學學區就十分冷清。你怎麼辦?



      .有些行業不用看地點,光靠人就能吸引顧客。

      美髮沙龍是服務業,這種行業並非顧客追隨商品,而是顧客追隨人。

      每位美髮師只要掌握三十位左右的固定女性客源就可維持營運,顧客忠誠度也高。



      ◎所有店面都通用的黃金守則!



      .「這裡的人潮好像很多?」人潮,要用手動計數器算過才準!

      車站、百貨公司給人熱鬧的印象,但僅僅差一條路,人潮落差有天淵之別。

      一定要用手動計數器,實際計算平日和假日有多少人、車經過,親自確認。



      .兩大障礙,造成東西好,客人還是不進來。

      物理障礙:門口散亂擺放,會讓客人嫌麻煩而不想上門。

      心理障礙。如果這家餐廳可從外面一覽無遺,有一種顧客就不敢上門。

      但,看不見裡面的餐廳也導致客人遲疑。怎麼辦?



      群雄割據的便利店連鎖企業總部,都怎麼找好地點?這是地點學的必修課。

      餐飲業抄襲模仿最兇,怎麼布局地點,才能無懼激戰?

      最好的地點就是開在顧客方便的地方。什麼才是所謂的「方便」?

      作者用三萬份的大數據告訴你。



    推薦者



      羅榮岳?? ?臺灣連鎖暨加盟協會理事長

      張欣民?? ?正聲廣播《日光大道》房產節目主持人

      鍾文榮?? ?《巷子口經濟學》作者、資深產業分析師

      羅右宸?? ?募資買房達人

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    推薦序一 想開店的人很多,會教你選開店地點的人就不多了�張欣民

    推薦序二 開店想致勝,更要懂地點之外的玄機�鍾文榮

    推薦序三 分析失敗原因,找出成功關鍵,就是地點學的迷人之處�羅右宸

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    前言 想知道開店地點是否合適、想估計價值——就上街逛逛

    序言 剖析影響營業額的十個因素,看點眼光精準

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    第1章 街道,是閱讀人類心理的戰略寶庫

    1.路邊開店,三角窗未必都好,要找「受角」

    2.在轉彎處的麥當勞,都怎麼開店?

    3.好不好停車?用錯覺消除心理障礙

    4.「左彎待轉」會害你流失客人

    5.店面小,就模仿得來速

    6.想享受區域效果,人口流量得夠多

    7.成行成市的好處,也可能血流成河

    8.門前車速快,營業額無法提升。怎麼辦?

    9.地點差,就得創造體驗

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    第2章 開店找點?向群雄割據的便利店討教

    1.要開一家便利店,背後還有這些糾葛

    2.好店面如今已所剩無幾

    3.「地點學」從個人獨家情報,變成一套方法

    4.即使捨棄了地點,也別捨棄整個區域

    5.頂級商業區,開店賣低價品

    6.挑戰者創新求變,老大哥不變應萬變

    7.制式便利店,一點客製化

    8.法規限制,可以用裝潢解套

    9.就算有人潮,別忘了物流成本

    10.人行道寬度、步速,與穿著

    11.管你是不是空屋,盯上就跑不掉

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    第3章 無懼激戰!餐飲業的地點布局戰略

    1.商業辦公區的餐廳很難賺錢

    2.中午生意興隆,晚餐時段你觀察了嗎? 

    3.好地點不會一成不變,要觀察環境調整業態

    4.能讓顧客記住你的就是好地點

    5.一旦連鎖經營,誰管你哪家店創始

    6.高級法國餐廳和外送披薩店有什麼共通點?

    7.多品牌餐飲企業,開發業態勝過開發地點 

    8.餐飲業抄襲模仿最凶悍,怎麼辦?

    9.次級地點開出一流店,商品與管理都得夠強 

    10.咖啡店翻桌率好低,怎麼成功?

    11.開分店是好事,但開多了「目的性」會消失 

    12.工作流程不佳,地點好也沒用

    13.好的「空間感」,不可將就

    14.「需要時正好就在」的地點

    15.如何在紅海市場中避開廝殺?

    16.要時尚?要歐吉桑?

    17.連鎖巨人闖進地盤,私人店家靠啥迎戰?

    18.創業者的感覺,得讓人學得來

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    第4章 地點學派不上用場?不拘泥於地點的業態

    1.有強大的品牌就不堅持地點

    2.本身就是能聚集人潮的引導設施

    3.人潮會消失,不是鬧區都適合開店

    4.不在一樓,就得做到讓人慕名而來那一天

    5.在購物中心開店,要看懂開發商心計

    6.你能看出一個顧客引導設施引導了誰嗎?

    7.投幣停車場不是為了給你停車而出現

    8.如果只是窗口業務,不必堅持好地點

    9.別認為附近只有我一家。對手環伺啊

    10.你能否熬到成為名店?

    11.你能吸引客人追隨嗎?

    12.要服務老顧客?或者強壓地頭蛇?

    13.空蕩蕩卻不會倒

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    第5章 地區特性、街道、車站——地點布局三重點

    1.地點布局模式,換個城市就無法套用

    2.鄉間郊區開店,先調查人口哪聚集

    3.勘查街道格局和慣用交通工具

    4.觀察乘客特性和吞吐量

    5.兩個捷運出口就在附近,業績反而差

    6.活動場館周邊,為何沒餐廳沒便利店?

    7.跨區、跨大眾運輸路線擴張,大忌

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    第6章 所有店面都通用的黃金守則

    1.別被平均收入誤導,先看人口數

    2.開店不可憑感覺,要觀察並蒐集數據

    3.人潮,要用手動計數器算過才準

    4.招牌怎麼做,能吸引目光?

    5.大型超市面臨困境,須另創利基

    6.觀察人潮,提供他們方便

    7.兩大障礙造成東西好,客人還是不進來

    8.味道好竟然不是再度光臨的首要理由

    9.站在店門口,還是沒看過你的店。正常

    10.刻意觀察。練習用各種條件剖析一家店

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    結語? 租金不貴的好店面難找,「地點學」使你獨具慧眼

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    前言



    想知道開店地點是否合適、想估計價值——就上街逛逛




      我是D.I.Consultants顧問公司總經理,負責幫企業經手店鋪拓展,因此無論酷暑或嚴冬,只要我一有空,就會在外頭徘徊。即使是同一條市街,我也會在平日的白天、晚上,以及假日的白天、晚上等各時段到處走動。



      為什麼要這麼做?因為針對「要把店開在什麼樣的地方才會賺錢?」「為什麼那家店可以賺那麼多?」等問題,我們一直尋求的答案,全都在現場。



      街道不僅時常變化,店家也會經常更替,路上行走的人群也會隨著時間而不同。因此,我非常喜歡走在街道上、注意這些變化,探訪不熟悉的地方。其中都隱含著極為大量的啟發,不僅能幫助純粹的店鋪經營者,對一般的上班族也很有用。



      「那家便利商店持續稱霸業界的理由,就在於它的『執拗』。」

      「乍看之下應該生意興隆的地方,竟暗藏著恐怖的陷阱。」

      「數據資料很重要,但更重要的是在現場走動,用自己的眼睛確認。」

      「一下子爆紅的店家,要是趁勢拓展據點,之後反而可能門可羅雀。」

      「只要具備壓倒性實力的人氣商品,根本不需要地點布局戰略了。」



      這些概念不僅止於店鋪經營,也是所有行業共通的本質。詳細內容將在各章為各位解說,而地點布局戰略和商業模式的密切相關之處,也相當值得讀者一看。只要觀察各個業界選擇地點的戰略,其中的頂尖商業模式便呼之欲出了。



      本書為了讓各位了解所謂的地點布局戰略為何,我將以身邊容易理解的範例,帶領你觀察路邊的店鋪(第一章),而後一覽大家每天都會利用的便利商店業界(第二章)、餐飲店(第三章)的攻防策略,再進一步學習不僅限於這些行業、業態的其他類型(第四章)。接下來跳脫業界的框架,從街道或車站的視角,來學習挑選適合的地點(第五章),最後則是彙整想實際開店的讀者都應該知道的現實規則(第六章)。



      總而言之,本書希望能讓除了店鋪經營者、有開店計畫的人以外的讀者,也都能充滿樂趣的閱讀。



      每天通勤或營業時,總是無意間在街上走著,你讀過這本書之後,要不要試著讓逛街的每一瞬間都更有趣,進一步找出商業上的啟示?我想,對於經常外出或喜歡逛街的人來說,很快就會感受到:「街上到處充滿了地點的布局戰略。」



      根據日本總務省統計局的經濟統計調查顯示,1996年的餐飲店數量為840,000家,2012年則是580,000家。在這大約十六年間,減少了約三成左右的餐飲店。在人口不斷減少的社會中,身處興衰成敗的店鋪商務,能比其他店更受歡迎、不倒閉而仍舊倖存的店,必然都有其理由。各位要不要試著透過地點布局戰略,來學習這些強者的觀點、思考模式、戰略擬定方式,以及貫徹執行的方法? 



    推薦序二



    開店想致勝,更要懂地點之外的玄機




      在臺灣,無論買房子或找店面,大家一定耳熟能詳的就是:「Location、Location、Location」,因為很重要,所以要連講三次。為什麼Location(地點)很重要,大家也許說不上來,但隱約指向「錢」這個字。於是乎,好地點就有好價錢,大家都心知肚明,越先看中地點,就越有賺到錢的可能。



      這幾年,大型連鎖業者普遍在各地開店,很多都在人潮少與交通動線差的地方設點,憑直覺想,虧錢的生意沒人願意做,這些積極的業者,有可能是看到了「地點」之外的玄機。



      《地點學》這本書,作者以在日本20年的開店顧問經驗,剖析了Location之所以重要的原因。直接一點說,就是「營業額」。買房子要的是增值,找店面要的是業績,這並無二致。



      回到經濟學對於地點的說法。地點之所以重要,經濟學家看中的就是「經濟租」,就是指要素收入和其機會成本之間的差額,於是乎,降低成本(經濟學一律指的是機會成本)、增加收益,就是極大化租值。如果大家的選擇差異不大,極大收益就是我們所講的「眉角」。換言之,地點就好端端的在那邊,決定這個地點能夠從事何種商務行為,營業額當然有差異。就像貓王(艾維斯•普利斯萊〔Elvis Aaron Presley〕)在當歌星成名之前是貨車司機,然而貓王可以決定演戲,也可以經商,他的收益都會因為角色而改變,但貓王這個人並沒有改變,貓王就是地點。



      有趣的事就在這裡,如果你今天打算找間店面、從事零售買賣,走在路上,你如何得知哪個地點符合極大化「經濟租」的概念?作者提出了「地點」和「商圈」等共十個關鍵因素來決定營業額,方便讀者就這十個關鍵因素,來評估設置的地點是否有利。有結構化的判斷方案後,判斷的準則就相對有數字和理論支持。



      但是,市場上很多資訊都是公開透明的,大家眼中所見的可能有些雷同,概念可相彷彿,某些地點之所以熱門,代表這點的「經濟租」夠高,以至於大家競爭;隨後,租金與價格就會水漲船高,直到大家都沒有利潤為止,然後開始退出市場。



      舉臺中市的案例說明會更清楚,公益路是市區相當知名的美食餐飲街,諸多著名的餐廳都選擇在公益路上開店,這本是聚集後的經濟效果,最後會外溢到每個店家。但也因為如此,店面大都是承租的,公益路因為眾多餐飲業者尋租與競租的結果,導致租金水漲船高。最後,負擔不起連連調漲租金的餐飲業者,只好另尋他路了。所以,經濟學家普遍認為,當市場充斥著競租行為時,對經濟體是不利的。



      作者另外提出說明,地點也有可能不是決勝的關鍵因素。例如品牌,也就是說,尋租的過程中,尋租者的智慧與眼光亦是另一層考量因素。不然,在彼此競爭的結果下,沒有人會是贏家,而且實際情況是地點即便不好,還是能靠品牌力吸引顧客。所以,當我走在臺中市的重劃區,見到餐飲品牌業者接連進駐這些絕非有人潮的重劃區,直覺就想到,這弦外之音透露著業者的策略,「地點」也是策略性經營出來的。



      《地點學》這本書,以作者20年的經驗觀察地點致勝的邏輯,以臺、日兩地相仿的經濟結構來看,值得有需求的人參考。


    《巷子口經濟學》作者、資深產業分析師�鍾文榮




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