推薦序一　想開店的人很多，會教你選開店地點的人就不多了�張欣民

推薦序二　開店想致勝，更要懂地點之外的玄機�鍾文榮

推薦序三　分析失敗原因，找出成功關鍵，就是地點學的迷人之處�羅右宸

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前言　想知道開店地點是否合適、想估計價值——就上街逛逛

序言　剖析影響營業額的十個因素，看點眼光精準

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第1章　街道，是閱讀人類心理的戰略寶庫

1.路邊開店，三角窗未必都好，要找「受角」

2.在轉彎處的麥當勞，都怎麼開店？

3.好不好停車？用錯覺消除心理障礙

4.「左彎待轉」會害你流失客人

5.店面小，就模仿得來速

6.想享受區域效果，人口流量得夠多

7.成行成市的好處，也可能血流成河

8.門前車速快，營業額無法提升。怎麼辦？

9.地點差，就得創造體驗

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第2章　開店找點？向群雄割據的便利店討教

1.要開一家便利店，背後還有這些糾葛

2.好店面如今已所剩無幾

3.「地點學」從個人獨家情報，變成一套方法

4.即使捨棄了地點，也別捨棄整個區域

5.頂級商業區，開店賣低價品

6.挑戰者創新求變，老大哥不變應萬變

7.制式便利店，一點客製化

8.法規限制，可以用裝潢解套

9.就算有人潮，別忘了物流成本

10.人行道寬度、步速，與穿著

11.管你是不是空屋，盯上就跑不掉

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第3章　無懼激戰！餐飲業的地點布局戰略

1.商業辦公區的餐廳很難賺錢

2.中午生意興隆，晚餐時段你觀察了嗎？　

3.好地點不會一成不變，要觀察環境調整業態

4.能讓顧客記住你的就是好地點

5.一旦連鎖經營，誰管你哪家店創始

6.高級法國餐廳和外送披薩店有什麼共通點？

7.多品牌餐飲企業，開發業態勝過開發地點　

8.餐飲業抄襲模仿最凶悍，怎麼辦？

9.次級地點開出一流店，商品與管理都得夠強　

10.咖啡店翻桌率好低，怎麼成功？

11.開分店是好事，但開多了「目的性」會消失　

12.工作流程不佳，地點好也沒用

13.好的「空間感」，不可將就

14.「需要時正好就在」的地點

15.如何在紅海市場中避開廝殺？

16.要時尚？要歐吉桑？

17.連鎖巨人闖進地盤，私人店家靠啥迎戰？

18.創業者的感覺，得讓人學得來

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第4章　地點學派不上用場？不拘泥於地點的業態

1.有強大的品牌就不堅持地點

2.本身就是能聚集人潮的引導設施

3.人潮會消失，不是鬧區都適合開店

4.不在一樓，就得做到讓人慕名而來那一天

5.在購物中心開店，要看懂開發商心計

6.你能看出一個顧客引導設施引導了誰嗎？

7.投幣停車場不是為了給你停車而出現

8.如果只是窗口業務，不必堅持好地點

9.別認為附近只有我一家。對手環伺啊

10.你能否熬到成為名店？

11.你能吸引客人追隨嗎？

12.要服務老顧客？或者強壓地頭蛇？

13.空蕩蕩卻不會倒

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第5章　地區特性、街道、車站——地點布局三重點

1.地點布局模式，換個城市就無法套用

2.鄉間郊區開店，先調查人口哪聚集

3.勘查街道格局和慣用交通工具

4.觀察乘客特性和吞吐量

5.兩個捷運出口就在附近，業績反而差

6.活動場館周邊，為何沒餐廳沒便利店？

7.跨區、跨大眾運輸路線擴張，大忌

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第6章　所有店面都通用的黃金守則

1.別被平均收入誤導，先看人口數

2.開店不可憑感覺，要觀察並蒐集數據

3.人潮，要用手動計數器算過才準

4.招牌怎麼做，能吸引目光？

5.大型超市面臨困境，須另創利基

6.觀察人潮，提供他們方便

7.兩大障礙造成東西好，客人還是不進來

8.味道好竟然不是再度光臨的首要理由

9.站在店門口，還是沒看過你的店。正常

10.刻意觀察。練習用各種條件剖析一家店

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結語? 租金不貴的好店面難找，「地點學」使你獨具慧眼

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前言



想知道開店地點是否合適、想估計價值——就上街逛逛



　　我是D.I.Consultants顧問公司總經理，負責幫企業經手店鋪拓展，因此無論酷暑或嚴冬，只要我一有空，就會在外頭徘徊。即使是同一條市街，我也會在平日的白天、晚上，以及假日的白天、晚上等各時段到處走動。



　　為什麼要這麼做？因為針對「要把店開在什麼樣的地方才會賺錢？」「為什麼那家店可以賺那麼多？」等問題，我們一直尋求的答案，全都在現場。



　　街道不僅時常變化，店家也會經常更替，路上行走的人群也會隨著時間而不同。因此，我非常喜歡走在街道上、注意這些變化，探訪不熟悉的地方。其中都隱含著極為大量的啟發，不僅能幫助純粹的店鋪經營者，對一般的上班族也很有用。



　　「那家便利商店持續稱霸業界的理由，就在於它的『執拗』。」

　　「乍看之下應該生意興隆的地方，竟暗藏著恐怖的陷阱。」

　　「數據資料很重要，但更重要的是在現場走動，用自己的眼睛確認。」

　　「一下子爆紅的店家，要是趁勢拓展據點，之後反而可能門可羅雀。」

　　「只要具備壓倒性實力的人氣商品，根本不需要地點布局戰略了。」



　　這些概念不僅止於店鋪經營，也是所有行業共通的本質。詳細內容將在各章為各位解說，而地點布局戰略和商業模式的密切相關之處，也相當值得讀者一看。只要觀察各個業界選擇地點的戰略，其中的頂尖商業模式便呼之欲出了。



　　本書為了讓各位了解所謂的地點布局戰略為何，我將以身邊容易理解的範例，帶領你觀察路邊的店鋪（第一章），而後一覽大家每天都會利用的便利商店業界（第二章）、餐飲店（第三章）的攻防策略，再進一步學習不僅限於這些行業、業態的其他類型（第四章）。接下來跳脫業界的框架，從街道或車站的視角，來學習挑選適合的地點（第五章），最後則是彙整想實際開店的讀者都應該知道的現實規則（第六章）。



　　總而言之，本書希望能讓除了店鋪經營者、有開店計畫的人以外的讀者，也都能充滿樂趣的閱讀。



　　每天通勤或營業時，總是無意間在街上走著，你讀過這本書之後，要不要試著讓逛街的每一瞬間都更有趣，進一步找出商業上的啟示？我想，對於經常外出或喜歡逛街的人來說，很快就會感受到：「街上到處充滿了地點的布局戰略。」



　　根據日本總務省統計局的經濟統計調查顯示，1996年的餐飲店數量為840,000家，2012年則是580,000家。在這大約十六年間，減少了約三成左右的餐飲店。在人口不斷減少的社會中，身處興衰成敗的店鋪商務，能比其他店更受歡迎、不倒閉而仍舊倖存的店，必然都有其理由。各位要不要試著透過地點布局戰略，來學習這些強者的觀點、思考模式、戰略擬定方式，以及貫徹執行的方法？　



推薦序二



開店想致勝，更要懂地點之外的玄機



　　在臺灣，無論買房子或找店面，大家一定耳熟能詳的就是：「Location、Location、Location」，因為很重要，所以要連講三次。為什麼Location（地點）很重要，大家也許說不上來，但隱約指向「錢」這個字。於是乎，好地點就有好價錢，大家都心知肚明，越先看中地點，就越有賺到錢的可能。



　　這幾年，大型連鎖業者普遍在各地開店，很多都在人潮少與交通動線差的地方設點，憑直覺想，虧錢的生意沒人願意做，這些積極的業者，有可能是看到了「地點」之外的玄機。



　　《地點學》這本書，作者以在日本20年的開店顧問經驗，剖析了Location之所以重要的原因。直接一點說，就是「營業額」。買房子要的是增值，找店面要的是業績，這並無二致。



　　回到經濟學對於地點的說法。地點之所以重要，經濟學家看中的就是「經濟租」，就是指要素收入和其機會成本之間的差額，於是乎，降低成本（經濟學一律指的是機會成本）、增加收益，就是極大化租值。如果大家的選擇差異不大，極大收益就是我們所講的「眉角」。換言之，地點就好端端的在那邊，決定這個地點能夠從事何種商務行為，營業額當然有差異。就像貓王（艾維斯•普利斯萊〔Elvis Aaron Presley〕）在當歌星成名之前是貨車司機，然而貓王可以決定演戲，也可以經商，他的收益都會因為角色而改變，但貓王這個人並沒有改變，貓王就是地點。



　　有趣的事就在這裡，如果你今天打算找間店面、從事零售買賣，走在路上，你如何得知哪個地點符合極大化「經濟租」的概念？作者提出了「地點」和「商圈」等共十個關鍵因素來決定營業額，方便讀者就這十個關鍵因素，來評估設置的地點是否有利。有結構化的判斷方案後，判斷的準則就相對有數字和理論支持。



　　但是，市場上很多資訊都是公開透明的，大家眼中所見的可能有些雷同，概念可相彷彿，某些地點之所以熱門，代表這點的「經濟租」夠高，以至於大家競爭；隨後，租金與價格就會水漲船高，直到大家都沒有利潤為止，然後開始退出市場。



　　舉臺中市的案例說明會更清楚，公益路是市區相當知名的美食餐飲街，諸多著名的餐廳都選擇在公益路上開店，這本是聚集後的經濟效果，最後會外溢到每個店家。但也因為如此，店面大都是承租的，公益路因為眾多餐飲業者尋租與競租的結果，導致租金水漲船高。最後，負擔不起連連調漲租金的餐飲業者，只好另尋他路了。所以，經濟學家普遍認為，當市場充斥著競租行為時，對經濟體是不利的。



　　作者另外提出說明，地點也有可能不是決勝的關鍵因素。例如品牌，也就是說，尋租的過程中，尋租者的智慧與眼光亦是另一層考量因素。不然，在彼此競爭的結果下，沒有人會是贏家，而且實際情況是地點即便不好，還是能靠品牌力吸引顧客。所以，當我走在臺中市的重劃區，見到餐飲品牌業者接連進駐這些絕非有人潮的重劃區，直覺就想到，這弦外之音透露著業者的策略，「地點」也是策略性經營出來的。



　　《地點學》這本書，以作者20年的經驗觀察地點致勝的邏輯，以臺、日兩地相仿的經濟結構來看，值得有需求的人參考。