二版序

自序



第一編 總覽估價

第一章 緒 論

一、不動產估價之意義�3

二、不動產估價之範圍�3

三、不動產估價之目的�4

四、影響不動產價格之因素�6

五、估價專有名詞�14

六、不動產估價之原則�20

七、不動產估價之方法�26

八、不動產估價之程序�31

九、不動產估價師�36

十、財務數學�40

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第二章 成本法

一、成本法之意義�53

二、成本法之應用時機�53

三、成本法之估價程序�54

四、建物總成本之概念�56

五、直接成本──營造施工費�57

六、間接成本�60

七、建築利潤�62

八、求取建物總成本之方法�64

九、折舊之概念�66

十、折舊路徑之種類�70

十一、常用之折舊方法�73

十二、折舊方法之設計原理�82

十三、耐用年數法與觀察法�83

十四、物理性折舊、功能性折舊及經濟性折舊之估計方法�86

十五、以成本法估計土地價格�88

十六、以成本法估計房地價格�90

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第三章 比較法

一、比較法之意義�96

二、比較法之估價程序�96

三、比較標的之數量�100

四、比較法之調整項目�101

五、比較法之調整方法�102

六、比較法之調整限制�107

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第四章 收益法

一、收益法之意義�110

二、收益法之估價程序�112

三、總收入�113

四、總費用�114

五、收益資本化率與折現率�123

六、直接資本化法與折現現金流量分析法之關連及比較�129

七、英伍德（Inwood）法與哈斯寇德（Hoskold）法之關連及比較�136

八、收益法之公式整理�139

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第五章 土地開發分析法

一、土地開發分析法之意義�145

二、土地開發分析法之公式�145

三、土地開發分析法之估價程序�146

四、土地開發分析法應用於建地估價�151

五、土地開發分析法應用於山坡地估價�154

六、綜 合�163

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第六章 樓層別效用比與地價分配率

一、高樓價差現象�165

二、地價立體化�166

三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯合貢獻說�166

四、樓層別效用比�167

五、地價分配率�167

六、房地價格及土地價格之立體調整�170

七、以成本法估計高樓其中部分樓層之房地價格�172

八、位置別效用比�174

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第七章 殘餘法、抽取法及分配法

一、殘餘法�177

二、抽取法�182

三、分配法�185

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第八章 投資估價法

一、現金流量表�189

二、資產報酬率（ROA）與權益報酬率（ROE）�190

三、財務槓桿�191

四、直接資本化法與投資估價法之比較�193

五、折現現金流量分析法與投資估價法之比較�195

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第九章 路線價估價法

一、路線價估價法之意義�198

二、路線價估價法之適用地區�198

三、路線價�198

四、深度指數�199

五、路線價估價法之估價程序�201

六、台灣省路線價估價法�203

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第十章 計量模型分析法

一、特徵估價法�206

二、類神經網路法�209

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第十一章 政府估價法

一、規定地價�212

二、土地現值查估�220

三、地價基準地查估�223

四、土地徵收補償市價查估�226

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第十二章 地上權估價

一、地上權之性質�237

二、地上權價值之形成�237

三、影響地上權價值之因素�237

四、地上權估價之方法�238

五、區分地上權估價之方法�240



第十三章 租賃權估價

一、租賃權之性質�243

二、租賃權價值之形成�243

三、影響租賃權價值之因素�243

四、租賃權估價之方法�244

五、附有租約之不動產價格�246



第十四章 租金估計

一、租金估計之意義�249

二、租金之種類�249

三、租金估計之方法�251



第十五章 權利變換估價

一、權利變換估價之意義�255

二、權利變換前之基地權利價值估價方法�255

三、權利變換後之房地權利價值估價方法�258



第十六章 估價方法之應用

一、市地重劃估價�263

二、容積移轉估價�264

三、不動產證券化估價�266

四、投資性不動產公允價值之評估�268

五、畸零地估價�270

六、瑕疵不動產估價�271

七、有屋無地及有地無屋之估價�272

八、建地預估方法�275

九、合建分配比之估計�278

十、土地建物價值分離法�281

十一、公共設施保留地估價�283

十二、敏感度分析�287



第二編 細說估價

不動產估價技術規則逐條釋義�295



◎參考書目�379

二版序



　　不動產估價常須藉助數學公式計算，然估價畢竟不是數學，因此在估價過程中，仍須依賴估價師之經驗判斷，始臻完善。是以，從事估價時，切勿拘泥於數學公式，而影響估值的正確性。

　　

　　本次改版，除更新部分內容外，另新增合建分配比之估計、土地建物價值分離法、公共設施保留地估價、敏感度分析等單元，務使本書更符合實用。