序：給投資者的你



觀念篇

1-1? 「錢」進東京

1-2? 現金流，台北東京比一比

1-3? 高投報背後的真相

1-4? 地方都市與大城市，投資手法大不同

1-5? 房子舊了，就該跌價的「通縮思維」

1-6? 購屋停看聽，耐震基準是關鍵

1-7? 日本當房東一定要懂的「借地借家法」

1-8? 借地權物件，投資新選擇

1-9? 「代租代管」與「收租保證」的陷阱

1-10?? 投資最高準則∼買的時候先想賣



現況篇

2-1? 日本炒房史：從泡沫經濟到失落的20年

2-2? 房市新循環：安倍經濟學∼東京申奧

2-3? 市場生力軍：華人置產族、日本節稅族

2-4 「負利率」與「兩極化」

2-5? 新成屋的「一極集中」與「職住近接」

2-6? 房價上漲有兩種：錢潮還是人潮？

2-7? 生產綠地問題，2022都心地價大崩跌？

2-8? 什麼？政府掛保證的暴跌區！

2-9? 以後房子不用錢？從出生率看住宅問題

2-10? 今後的房市，會崩盤嗎？



區域篇

3-1? 探索，東京都23區

3-2? 藏在地名的秘密

3-3? 東京房價的定律

3-4? 軸線翻轉？不可能！

3-5? 探訪，都內高級住宅區

3-6? 高級住宅區，車站距離不是問題

3-7? 最想居住的人氣城市排行榜，假的！

3-8? 綿密的捷運交通網

3-9? 環狀道路與房市

3-10? 如何避開地雷區



實戰篇

4-1? 買賣房屋找仲介

4-2? 購屋流程走一遍

4-3? 融資操作有眉角

4-4? 登記謄本這樣看

4-5? 面積表示有兩種

4-6? 地址表示也兩種

4-7? 都市計畫知多少

4-8? 建蔽率與容積率

4-9? 合理房價自己算

4-10? 善用投報三指標



產品篇

5-1? 各種標的與門檻

5-2? 投資物件這樣選

5-3? 自住產品這樣挑

5-4? 中古一棟商辦，小心租客被搶光

5-5? 超高層塔式住宅

5-6? 低層or超高層？兩者風格大不同

5-7? 這才是頂級住宅！

5-8? 木造透天，少碰為妙！

5-9? 享受人生！別墅溫泉宅能買嗎？

5-10? 滑雪宅的昔與今



稅制篇

6-1? 稅金，影響投報率

6-2? 買屋時的不動產取得稅

6-3? 每年都要繳的固都稅

6-4? 賺租金也要繳所得稅

6-5? 超高層塔式住宅

6-6? 源泉徵收（預扣所得）是什麼？

6-7? 關於消費稅

6-8? 50㎡ 的門檻，稅制上的陷阱！

6-9? 大老闆的「社宅節稅術」！

6-10? 都心超高層，節稅好幫手。



破解篇

7-1? 格局圖，用語大解密

7-2? 格局圖，樣式大解密

7-3? 大建商的房子，真的比較好？

7-4? 小心三月交屋潮

7-5? 樓高15層的大樓要注意

7-6? Share House 真好賺？

7-7? 短租民泊，沒你想像中的容易！

7-8? 賣小套房的故事∼中間省略賺很大！



特別篇

海外購買家東京房地產動向──東旭公司





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序



給「投資者」的你



　　這幾年台灣人瘋買海外房地產，坊間的相關書籍也如雨後春筍般地冒出。然而，這些著作絕大部分都是由業者相關人士所出版，內容也多以業者的立場來闡述、宣揚購買海外房產的理念。但建商、房仲或是代銷「業者」的立場，與「投資者」的立場，在某方面來講，其實是相對立的。業者在乎的是「量」，但投資者在乎的，卻是「價」。業者必須有成交，才有佣金可收。但投資者則必須要買得便宜、賣得貴，收的房租要夠多，這筆投資才可說是成功。也因此，業者口中的「房市好」，常常代表的是「成交量活絡」。台北房市近幾年掀起了一股降價讓利風，只要有降價的個案，就會吸引許多自用型買盤進場購買。這樣的市況，在業者眼中，就是「房市好」。但，看在投資者的眼裡，不就代表著得「賠錢賣屋」的意思嗎？



　　我曾經與某位有30年房仲歷練的前輩去參觀東京某個建案。前輩看完這個案子後，就一直誇口說這個案子棒，但我卻越看越覺得它糟糕。怎麼辦？我的想法居然與前輩完全不同調！當下，我甚至嚴重懷疑自己的看屋眼光，信心受到極大的打擊。事後，我詢問了前輩為什麼這麼看好這個案子，他給了我幾點分析，說明了這個案子的幾個賣點，是台灣人很喜歡的，因此一定「很好賣」！我懂了。他所謂的「好」，是「好賣」！而我心中所謂的「好」，則是「好住」或「會賺錢」。



　　仲介「好賣」，可以輕鬆賣給台灣人的案子，不見得就是「好住」的案子，也不見得就是會「獲利賺錢」的案子。這間房子裝潢得很漂亮，相信只要來看屋的台灣人，都會被迷得心花怒放，然後就簽下去了。但仔細看下去，你就會發覺這裝潢其實根本不實用，房子內幾乎沒有什麼收納空間，動線也很差。雖然規劃成樓中樓的產品，但兩層的面積都過小，使用上也很不方便。此外，這個區域並不是日本人心目中的好區，而且價位也稍微偏高，因此之後要賣掉賺價差的可能性也不大。但台灣人就是喜歡這種熱鬧方便的地方，也難怪前輩會判斷說這個案子「很好（賣）」。



　　我本身長期投資不動產，因此下筆的角度，完全是站在「投資者」的立場來分析市場以及物件的好壞。託台灣人瘋買東京屋的福，筆者有幸於2014年與2016年分別出版了《快狠準！東京買房最強攻略》與《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》兩書，透過這兩本書，有幸結識了同為「投資者」立場的東旭國際，他們的私募基金正是以「投資者」的身份來購買東京的不動產。也因此，東旭當時訓練員工分析東京房市時，就是把我的著作當作教科書，列為他們公司的「必修課程」。2017年，托各位讀者的福，這兩本著作銷售一空，從市面上絕版了。東旭聽聞此訊，認為市面上不該缺少這樣的好書，極力鼓勵我再度出書，促使這兩本已經絕版的書籍再以全新的面貌與各位讀者見面，在此特別感謝東旭的鼓勵。



　　本書嚴選前兩本著作內的重要篇章，大幅改寫、更新成最新資訊，並加寫20篇全新篇章。相信本書一定能幫助身為「投資者」的你，更加了解東京不動產市場的整個輪廓。決策時掌握全局，才能趨吉避凶，免去不必要的損失與煩惱。畢竟，不懂市況、稅制以及法律，不就等於是連規則都不懂，就在打棒球。這樣，你會有勝算嗎？祝各位讀者投資順利賺大錢。



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