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羅右宸看屋學:我這樣找「跌過頭」的房子,替自己、幫別人買到300間房

羅右宸看屋學:我這樣找「跌過頭」的房子,替自己、幫別人買到300間房

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9789579164641
羅右宸
大是文化
2018年12月26日
113.00  元
HK$ 96.05
省下 $16.95
 
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ISBN:9789579164641
  • 叢書系列:Biz
  • 規格:平裝 / 192頁 / 17 x 23 x 1.1 cm / 普通級 / 全彩印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
    Biz


  • 商業理財 > 投資理財 > 房地產











    2015年,羅右宸出版了第一本《我25歲,有30間房收租》,

    隨即受到蘋果日報、TVBS、東森新聞、非凡新聞等媒體邀約採訪,

    並登上Yahoo!奇摩首頁搜尋關鍵字,

    榮登書店閱讀職人大賞最期待在地作家與年度十大房地產暢銷書,

    被譽為「臺灣最年輕、最會看房的看屋達人」。



    2016年,他的《選房、殺價、裝修,羅右宸幫你挑出增值屋》,

    更創下上市一周即榮登商業書暢銷排行榜。



      這是羅右宸的第三本書,他要教你,在大家都說房地產不能碰的年代,

      「我這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房」



      大學畢業以來,羅右宸每天的生活就是幫人看屋、買屋、改屋,

      7年來他至少看過3,000間房屋,接觸2,000位仲介代銷業者,

      與數十家設計師、工班合作,不僅幫自己買到了好房,

      甚至幫超過300個人找到了好房子。他是怎麼辦到的?



      羅右宸說,「我找房子的眼光,跟多數人不一樣

      大家都喜歡看美美屋,我卻偏愛問題屋」,像是:

      漏水壁癌嚴重、鋼筋外露、管線老舊、屋況髒亂、格局錯誤,

      這些都是沒有人想要理會的房子,卻透過羅右宸的改造

      變成有價值的黃金屋。這本書就是他的祕訣大公開。



      ◎我這樣翻新老屋增值,這是我的眼光

      捷運站旁外牆嚴重漏水的公寓,他怎麼跟開價很硬的房東斡旋?

      明明要買三樓公寓,他為何要花兩個月時間尋找五樓屋主?

      29年的四樓華廈,鋼筋外露,羅右宸居然改到美美的還可以收租?

      別人眼中完全不起眼的老屋與爛屋,羅右宸怎麼判斷能否購入?



      ◎改變用途讓價格增值,這是我的本事

      主動整合9位住戶將機械改成平面車位,只花6萬就賺到100萬的車位。

      別人都是將住宅改套房,他卻把套房改成住家,1樓公寓馬上變搶手。

      賣了兩年都賣不掉的透天厝,羅右宸怎麼改變用途,租金收入增五倍?



      ◎我用3問2指標,找到速配的裝修團隊

      裝潢房子時,建築師、設計師和工班,這三種專業人士應怎麼配合使用?

      工程款應該怎麼付才不吃虧,五種寫法供你參考

      還有,我要上班、沒時間現場監工,怎麼辦?現代科技可以幫你。

      拯救過100間以上房子的羅右宸,只用3個問題、2個指標就能監控品質。



      看屋達人羅右宸,畢業後的7年來,每天都在看屋、買屋、改屋,

      眼光比房仲還專業,

      他這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房。



    推薦者



      兩度創業失敗,現當二房東的佑夆國際開發負責人�陳重佑

      30歲已實現買屋夢的廣告業務�楊翔宇

      月薪6,000元也敢買房的跆拳道教練�胡家瑜

    ?


     





    推薦序一? ? 他曾幫我開創事業第二春,希望也能幫到你 佑夆國際開發負責人�陳重佑

    推薦序二? ? 我30歲,已實現買房夢? 廣告業務�楊翔宇

    推薦序三? ? 我25歲,已有房、有公司,只因大膽踏出第一步 跆拳道教練�胡家瑜

    前言  ? ?? 我把股神的投資方法,套用在房地產上



    第一章我這樣翻新老屋增值全圖解?

    好地點,才會有源源不斷的租客、買家

    看屋要像偵探:上下、左右看,還要聽?

    像搜尋獵物般找租售行情?

    仲介業這樣經營客層?

    我這樣把爛屋變成黃金屋?

    老屋翻新增值5例全圖解?

    案例1?新莊民安西路,3房1衛重新翻修?

    案例2?桃園大同西路,原開放空間變套房收租?

    案例3?桃園北埔街,3房1衛,補強結構加衛浴增收租?

    案例4?中壢中山東路,3房2衛修補結構

    案例?5?中壢文成北街,開窗改善採光、通風?

    裝潢工程抓高不抓低,多抓20%?



    第二章改變用途讓房屋增值全圖解?

    投資套房,必選三大區?

    投資一般住家,必選三區?

    改變用途,讓房屋增值10例全圖解?

    案例?1?華廈套房變成住家3房+車位?

    案例?2?華廈2房變3房,改格局?

    案例?3?頂樓公寓1戶分割成2戶賣?

    案例?4?1樓套房變庭院住家+車位,產品特殊?

    案例5?頂樓公寓3房2廳變成4間套房?

    案例?6?舊式透天將套房汰舊換新,拉高投報?

    案例?7?把透天套房變店面?

    案例8?將透天拆解分別出售?

    案例?9?把蚊子商辦分割出租?

    案例?10?不買房當二房東,靠收租金多一份薪水?

    善計算加上合約約束,當穩二房東?

    裝潢費要在合約三分之一期內回本?

    估算物業管理和投放廣告成本?

    家具家電折舊成本這樣抓?

    二房東在法律上要注意什麼?

    ?

    第三章只有你想不到,沒有辦不到的貸款方式?

    低利率時代,借錢買增值標的,最划算?

    有固定收入,銀行就會給你要的貸款條件?

    只有你想不到,沒有借不到的方式?

    投資房地產,要先想成本和風險?

    上班族未來退休就靠收租金?



    第四章32指標找到速配的裝修團隊?

    帶設計師或工班看現場預抓修繕成本?

    拯救問題屋一定要有的三種人?

    動用到設計師和建築師,你就得花大錢?

    第一問:我可以去你家看設計嗎?

    第二問:你擅長的產品風格是什麼??

    第三問:你一年接幾個案子??

    指標1:設計師有沒有準時到現場?

    指標2:有沒有在10天內給出報價單?

    簽約、給錢都要照步來,不多不少?

    架遠端攝影機監工,少糾紛?

    預算抓多少?工程期怎麼算??

    工期安排分為三階段?

    我的發包經驗談?

    監工控管七個流程,不怕偷工減料

    我這樣付工程款?



    第五章我是專業包租公,我這樣過濾房客

    租客會比較,最在意錢花得值不值

    從地點下手找優勢,目標族群立刻浮現?

    房東看過來:現代房客是這樣找租屋的?

    三個步驟避開問題房客?

    有軟體服務可增加續租率?

    要長期當包租公就要懂維新?



    第六章不敗的房市投資:回歸供需法則?

    世界局勢和看不見的手,都擋不住房價漲勢?

    地點、地點、地點,永恆不敗的價值?

    全臺各地大、小眾產品漲跌不同?

    空屋率高,空的不是市區房?

    收租是最穩定的投資方式?

    舊市鎮、老都心的居住需求,永遠大於供給?

    教你如何到不熟悉的區域踩點?

    我只挑我可以解決、加工的標的?

    結語?找回居住正義,屬於我們的年代正要開始









    我把股神的投資方法,套用在房地產上




      自從2014年全臺灣房市衰退後,價格和成交量已經連續下跌3年,很多學者、名嘴看空房市,讓許多想買房的人遲遲不敢下手,甚至在高齡化,少子化的數據持續出來,加上房地合一稅制下,許多人都說,現在絕對不要碰房地產。



      這種言論其實幾年前就有了,現在又拿出來討論,其實也沒啥新意,說實在的,就算房價跌10%以上,很多人還是無感,因為即使價格跌20%,年輕人還是買不起。主因是薪資所得沒漲,物價卻高漲,所以多數人存不了錢,人們甚至覺得就算價格再跌30%,房價還是高不可攀。



      但在我的觀念裡,不管你要自住還是要投資,買房的關鍵,從來都不是價格,而是價值,這也是我在房地產這麼不景氣的幾年,勇敢的成立一家專門服務房東與房客,改善台灣租屋品質與居住正義的公司。



      我是從2011年開始接觸房地產,那年我還只是一個元智大學二年級的學生,平常最大的興趣就是看房子(故事詳見我的第一本書《我25歲,有30間房收租》),這7年來我至少看超過3,000間房子,接觸2,000位仲介、代銷業者,改造過超過百間房,服務上百位房東與房客。



      現在我們的團隊有15人,公司的主旨就是逐步解決房東、租客資訊不透明,設備服務不完整的問題,讓房東活化閒置舊資產,讓年輕人能租到性價比高的房子,創造最大居住價值。當然,最重要的是,我26歲時就獨立買了一間自住房。



      怎麼辦到?很簡單,我找房子的眼光,跟多數人不一樣 :



      我專挑別人看不上眼的爛屋,翻修成黃金屋。因為多數人在乎的是房子的價格,我卻在乎這間房子改造之後的未來價值,就是把股神巴菲特的價值投資法,徹底運用在房地產上。所謂股神巴菲特的「價值投資法」,就是投資人用低於企業真實價值的價格,買進能長久經營的績優股,然後持有,等待價格上漲。



      這套投資方法有兩個基本原則,第一,要用5毛錢買一塊錢價值的股票。第二,要買自己熟悉的產業。巴菲特的價值投資法告訴我們,在買進股票前,一定要仔細的評估,若該事業確實有前景,其價格卻很便宜,他就會大量買進,長期持有!



      我將這套方法運用在房地產上,就是在我自己能充分掌握的地段中(巴菲特只買自己熟悉的產業),用五大地點評估法(見第一章),找出老屋、舊屋和問題屋(因為外觀不佳,導致價值被低估),然後用比市價便宜很多的價格,買下這些沒人想要的房子,再經過我的巧手改造後,讓價值翻倍。



      為了找出這些價值被低估的房子,近七年來我至少看超過3,000間房以上的房子,這些房子大致可以分成以下三類:



      1、屋況本身很糟,屋主不想住了,也不想花錢裝修然後租出去。

      2、屋主欠錢急需現金,只好賣屋換錢。

      3、因家庭因素急著處理房產,例如子女長大搬出去住,家中只有兩個老人,不需要那麼大的空間,或是夫妻離婚、或是子女面對繼承需要繳稅。



      其中又以第一項占比最高,達70%以上,全臺灣883萬戶裡,屋齡超過30年以上的老屋,就超過30%以上,空屋率也是10%以上。



      這些屋齡超過30年以上的中古屋,屋況有多糟呢?包括:

      1、漏水,壁癌嚴重。

      2、老式裝潢、水管電管太舊,不能用。

      3、屋況髒亂、雜物太多。



      而專挑好地點的糟糕房屋,解決屋況問題,再裝修成買主或房客能馬上入住的屋況,就是我這三年來投資房地產的獲利魔法。



      例如2014年,我以每坪低於行情4萬元的行情,買下桃園北埔街,一間陽台鋼筋外露,廁所嚴重漏水,屋齡29年的華廈4樓,我看上的是這間房子的周邊生活機能佳,且擁有三面採光的優勢,花半年時間裝修,先收租15個月,每月收1.5萬租金,最後賣掉,共獲利63萬。



      2015年,我買桃園大同西路的3樓公寓,因為漏水問題嚴重,我得以每坪低於行情三萬的價格買下。治好漏水,而且將原本的開放空間裝潢成6間套房出租,先出租,再賣掉,獲利88萬。



      2016年,我買新莊民安西路的35年屋齡老公寓,花了10萬治好漏水,再花90萬重新裝潢,端正的三房一衛,整修一年後,馬上就賣掉,賺了65萬。



      每間老房子經過我改裝後,價格都增值,讓我越改越有興趣和成就感。



      買這些有問題的中古屋的最大優點,就是總價、預算都較預售屋、新成屋低,對剛入門的年輕小資族,較易上手。加上好地段的中古屋大都位於商圈已發展成型的舊市鎮,生活機能與交通環境都符合馬上入住的條件,就算你不是自住而是要出租,也比郊區或重劃區的新房,可以更快找到房客。



      大家都喜歡美美屋,我卻偏愛問題屋



      為什麼挑問題屋?一開始也是不得已,因為剛入行時,我沒經驗、人脈、資金,不懂買賣房屋的生態,不認識房仲,又沒有出手過的資金紀錄,根本拿不到好案子。事實上,那些地點好、屋況佳的房子,要嘛房仲自己買下,小裝修一下,轉手賣出就賺百萬元起跳。要嘛就介紹給手上的客戶,既可收佣金,又可做人情,好案子根本不會流到市面上或是我的手上。



      但市面上其實有很多根本賣不掉的房子,這些房子多半屋況很差,要花資金、時間和人力去整理,才有可能成交,那些賺過輕鬆錢的有錢投資客,當然不會想做這種苦差事。



      此外,當時我看到一位前輩,因為買了舊屋,經過重新裝修,房子價值完全不一樣,讓我既欽羨、又佩服,就一路跟著他學看屋、出價、買屋,改裝。從此,我就一頭栽進幾乎沒人跟我競爭的領域:找跌過頭的房子。



      本書是我出版的第三本書,目的是為了讓更多人知道,我如何在過去幾年,房地產大環境非常不好的狀況下,勇敢完成夢想的過程和心得,例如我只買市中心有問題的房子,因為這是可以穩收租金和獲利的地段,經過整理和加工,把原本不能住的房子變成可以舒適入住的家。



      房地產的迷人之處是,景氣佳時可以立時增值賺差價,景氣不佳時,可以收租金,有個穩定的收入(跟股票一樣,賺股利也賺價差)。目前全臺灣有超過200萬戶屋齡30年以上的老屋、問題屋,只要你本事夠、眼光準、有創意,永遠都不必擔心找不到好房子,因為經過我構思改裝修繕的房屋,永遠有人要租、要買,而我也在挑戰改造老屋的過程中,得到成就感和財富,本書就是我近三年將老屋變金屋的獲利竅門大公開。



    推薦序一



    他曾幫我開創事業第二春,希望也能幫到你




      三年前,我還在臺中的某百大上市公司做企畫人員,年薪近百萬元。但在大公司待了幾年後,發現再怎麼努力都是為老闆作嫁,我想試試自己創業,遂遞出辭呈,天真的踏上創業路。



      第一次創業,我選擇當時很夯的自動販賣機;第二次創業,選擇了娃娃機。由於我對市場的敏銳度高、投入得早,兩次創業都是一開始就有好成績,但由於門檻不高,競爭者快速出現,所以熱潮退燒後,我黯然退出市場。



      有了前兩次的經驗,我認為現在大環境不景氣,創業的點子再奇,市場競爭激烈、資訊透明,很多生意終究撐不久,只會是曇花一現。



      所以如何找到一個讓努力成果可以永續的事業,成了我每天思考的問題。加上前兩次失敗的經驗,已經燒光我手邊的存款,再次投入的產業得符合:一、低成本,二、高門檻,三、永續性等三個特點才行。



      本書開啟了我的人生第二春



      2017年,在我最茫然無助的時候,我在書局看到羅右宸的書,二房東這個事業簡直就是我的明燈,我當下即報名他在桃園的課程,並開啟了我不一樣的人生。



      在課程中,我學到如何運用財務槓桿、找股東、找資金、與房東業主交涉、挑區域、裝修、控制成本與獲利等。右宸鉅細靡遺的教導,對我這樣的新手幫助相當大。



      7月課程結束之後,我開始實踐所學,積極找房,跑遍中、彰、投幾個主要的出租聚落,看了至少200間房。10月的時候,幸運的透過房仲介紹,找到兩棟共55間套房的案件。當時這兩棟大樓已被附近學校列為黑名單,裡面的租客有逃逸外勞、詐欺、吸毒、通緝犯、甚至還有賣淫的小姐。在劣幣驅逐良幣下,年紀漸長的屋主已無力管理這個龐大資產,甚至想賣也賣不到好價錢。



      我在第一時間向右宸諮詢,一步一步與屋主交涉,取得屋主信任,讓他們把打拚一輩子的房子交給我,也正式開始了我的二房東事業。



      剛開始,其實並不順利,在缺乏資金及團隊下,凡事都得自己來,從請舊房客離開,到做基本的裝修、改造,再到招租、管理房客,所幸一路走來,右宸都給我很多建議,也熱心協助。



      現在這棟55間房的住房率,已經從原來的30%提升到90%,該棟大樓也洗刷掉原先的污名,成為附近指標性套房。屋主對我能提升他手上資產的價值非常滿意,2018年還將他新買的物件交給我裝修、管理。



      我的二房東事業,收入已經超過上班時的薪水,更難能可貴的是還非常穩定的成長。今年透過口碑介紹,我即將有32間套房要簽約。



      沒資金,有本事就行



      如果你跟我一樣沒有資金、想創業,或是想找一份長期穩定的業外收入,當二房東是個好主意,既能幫屋主解決閒置資產,還能幫租屋族管理住所,改變臺灣的租屋市場環境,是三贏產業。



      真心推薦右宸的第三本書,因為他幫助了我,希望也能幫到你。


    佑夆國際開發負責人�陳重佑




    其 他 著 作
    1. 選房、殺價、裝修,(全圖解) 羅右宸幫你挑出增值屋:房地合一激出脫手潮,30年最佳購屋時機!從選房到裝修,經手100間屋子的達人幫你搞定
    2. 我25歲,有30間房收租:羅右宸用零頭款買房,靠租金年收百萬