第一篇：認清房地產產品

房地產產品有複雜的屬性，以下用６個面向來解讀房地產產品，方便讀者檢閱。如果你要在淡水新市鎮買一間套房，閱讀２－２住宅市場、３－３區域市場、４－４中古屋市場、５－１所有權市場、６－４新市鎮房地產，會對所要買的產品有全面的認識。而你讀完全書，所有不動產商品都難不倒你！



第一章：進入房地產市場的敲門磚

１－１房地產先來定義它才能搞定它

１－２房地產與一般商品比好在哪？



第二章：解剖房地產的第一刀－依主體屬性分

２－１土地市場

２－２住宅市場

２－３商用市場

２－４休閒市場

２－５工業市場

２－６非都市場

２－７陰宅市場



第三章：解剖房地產的第二刀－依地域分

３－１國內市場

３－２海外市場

３－３區域市場



第四章：解剖房地產的第三刀－依生命週期分

４－１預售市場

４－２餘屋市場

４－３成屋市場

４－４中古屋市場

４－５都更屋市場

４－６標售拍賣市場

４－７法拍及金銀拍屋市場



第五章：解剖房地產的第四刀－依法令權利分

５－１所有權市場

５－２地上權市場

５－３信託權市場

５－４抵押權市場

５－５其它物權市場

５－６租賃使用權市場

５－７證券化股權市場

５－８外人地權

５－９原住民保留地權



第六章：解剖房地產的第五刀－依政策法令分

６－１都市房地產

６－２都更危老地產

６－３區段徵收房地產

６－４新市鎮房地產

６－５重劃區房地產

６－６捷運房地產

６－７高鐵房地產

６－８山坡地房地產

６－９工商混合房地產

６－１０其它特許開發房地產

６－１１鄉村不動產

６－１２綠能不動產



第七章：解剖房地產的第六刀－依建築物型態與使用功能分

７－１透天產品

７－２別墅產品

７－３農舍產品

７－４公寓產品

７－５大樓產品

７－６套房產品

７－７豪宅產品

７－８銀髮產品

７－９山坡宅

７－１０政策公宅（社會宅）

７－１１辦公產品

７－１２商場店面產品

７－１３商務中心與商務宅

７－１４停車位產品

７－１５陰宅納骨塔位產品

７－１６違章屋

７－１７工業廠辦產品

７－１８工業地住宅

７－１９民宿屋

７－２０房地容積移轉

７－２１挑高夾層屋

７－２２畸零地產品

７－２３嫌惡宅（輻射屋、海砂屋與凶宅）



第二篇：認清房地產政策及法令

憲法對於台灣的土地及房地產市場有所謂「平均地權」基本國策方針，而政府在相關法令上訂得很嚴，但管得卻很鬆，而在政策上也是因時因地因人制宜，幾十年來下來，不僅離平均地權越來越遠，與「均富」之理想更是背道而馳，房地產造就貧富差距日益嚴重，不妨從中央政府的地政、營建、財稅、金管、經濟、交通、農政與環保等幾個政府單位管什麼、玩什麼來一探究竟。



簡單歸納，地政系統管土地之測量、產權登記、地價、徵收、區段徵收、重劃等。營建系統管都計、區域計畫、建管、營造、住宅、新市鎮開發等。財政管各項課稅、金管管金融貸款等。經濟交通負責開發建設。文化部之古蹟、文創。農業部之農地農用與環境資源部之環境影響評估尚方寶劍。另有保護消費者與弱勢之公平、消保二會，他們對台灣這塊土地及房地產市場玩出什麼花樣，以及貢獻哪些好的、不好的政策？



第八章：認清地政的政策管理系統

８－１地籍測量與登記

８－２地權管理

８－３公告現值、公告地價與實價登錄

８－４一般徵收與區段徵收

８－５市地重劃與農村及農地重劃

８－６地政三加二照之管理



第九章：營建系統作法與玩法

９－１國土計畫

９－２區域計畫

９－３都市計畫

９－４開發許可與變更回饋補償

９－５公寓大廈管理

９－６建蔽率、容積率與容積獎勵、容積移轉

９－７建築執照與二次施工、變更使用

９－８綠建築綠建材與智慧屋

９－９都市更新與危老建築重建政府職能

９－１０都市設計與審議機制

９－１１住宅政策與資訊



第十章：財稅金系統對房市的管控

１０－１公有地標售

１０－２財稅金融單位之助房與打房

１０－３各種房地產稅金與房地合一稅



第十一章：經濟交通建設與觀光部門

１１－１經濟部門開發政策

１１－２交通建設與觀光開發政策



第十二章：農政、環境資源與公平、消保會

１２－１農地農用的時代

１２－２環境資源部各種影響評估機制以環境影響評估最大

１２－３公平會、消保會與文化部



第三篇：認清市場玩家

房地產關聯性產業鏈龐大，房地產業（營建業）號稱火車頭工業，可見其對整體經濟及房地產市場之影響。台灣房地產自二○○三年SARS風暴後，至少走了十年的多頭，房地價格持續上揚，完全與經濟成長、所得之增幅，尤其受薪階層薪水倒退到十六年前的水準等等相背離，我們可從房地產業之各事業體、行業、職業與專業者在這一波景氣中之變化，來了解產業生態及找出可能的答案。



第十三章：房地產市場產業之分工角色

１３－１不動產（建築）開發展

１３－２建築師及相關技師

１３－３營造與工程顧問業

１３－４建築經理與資產管理業

１３－５樓管與保全業

１３－６室內設計裝修業

１３－７代銷與仲介業

１３－８法拍、代拍與買斷業

１３－９不動產經紀人、營業員

１３－１０地政士

１３－１１不動產估價師



第四篇：認清影響房地產的趨勢

民國一○八年開始到民國一一○年第十五任台灣總統大選前後，台灣房地產市場將呈現：

第一年價平量大，前三季推案量爆新高，挑戰不跌價，但成交量因觀望持平。????????? ?

第二年價跌量縮，不再出現創高價案，個案議價空間拉大、有裝潢等，變相降價增多，以吸引買氣、成交量有限。

第三年價量雙跌，民國一○八年業界競爭加劇，供給過剩加上有業者急變現，多數投資人不看好後市，市場轉壞態勢確立，平均房價再下修百分之十以上，各業者欲求在利率走高下，以通貨膨脹購屋保值效應剌激買氣，但成果有限，反而因各項成本增加包括各項稅負增加，而寧願以租代買少交易，未來整體市況仍呈現漲少跌多的格局。



第十四章：等待沒有高潮的房市

１４－１整體市場趨勢與變數：五大利空決戰五大利多

１４－２政府政策趨勢與變數：六種決定房市生死的政策

１４－３整體產業趨勢與變數：淘汰賽開始

１４－４整體投資買賣趨勢與變數：九大不敗投資建議

１４－５整體兩岸地產趨勢與變數：經濟特區吸引陸客





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作者序



　　如何以百文百表圖讀通房地產總論導讀：

　　民國一○八年至一一○年，台灣房市跌多漲少，沒有高潮的房市！



　　過去十多年來隨著房地產價格一波波漲不停，整體呈現漲多跌少，連一些沒條件漲的也能隨波逐漲，其漲勢似已背離大家所熟知的經濟所得合理範圍、不動產景氣循環理論及一般投資報酬率之概念， 總括來說就是錢淹腳目無處去，都倒進房市大海並捲起千堆浪。



　　面對大眾最感痛苦的房價高漲問題，政府在這一波亂亂漲的現象中，也只能在民國一○○年端出奢侈稅抑制短期投機炒作（一年內交易課百分之十五，二年?百分之十）。兩年後奢侈稅大限解禁之際，市場反應仍相當活絡，完全未照政府財經高層意思走，政府有意借奢侈稅打壓房市，顯然效果不佳。民國一○五年起政府推動房地合一稅，將奢侈稅抑制短期炒作之課稅納入房市交易稅制上，也正式開啟台灣未來房市交易的新面貌。經過前一波房市無處不漲之亂象，且跌破無數專家的台灣房市未來如何走？漲跌與景不景氣還有跡可循否？備受各界關注。



　　房地產堪稱是一門綜合性經濟活動與行為，也可說是綜合性之學問，很難找到一定的條理與定律。經過十多年房市榮景後，過往很多房市知識、常識與趨勢可能需再重新檢視及定義了。未來的地產趨勢是什麼？有什麼新興商品？如何找到優勢商品與機會？有什麼可降低風險？如何確保穩定獲利？



　　因房地產的世界如同大象般，往往會陷入瞎子摸象的窘境，本人試著以較中性（不偏買方、投資人、一般大眾、業界及執業者），全面性解剖房市大象並將其露光光，透明有系統來呈現房市大象的每一點線面，包括所有玩房市大象的每一參與者（買家、賣家、中人、官人、執事人、受益人、受害人等等），讓房地產的世界完整呈現在所有讀者的面前，不管您在房地產扮演哪種角色，都能在此書圖中摸出真實的房市大象。



　　呈現真實的房市大象面貌，就先從市場有哪些產品與標的可以玩說起，第一大單元有系統歸納點出六大類六十種房地產市場、商品、標的與金錢遊戲大菜。接下來，第二大單元從政府及法令下手，看看政府官方依啥法玩行政，其玩法有哪些？再來第三大單元探討相關產業行業各項潛規則及各種玩法。第四大單元介紹未來房市下一波趨勢與變數。



　　為讓讀者輕鬆玩房市，此次再版，特別再強化每一單元、每一篇文字圖表內容。並以精簡文字、圖文並茂來減低讀者們之閱讀壓力，同時用淺顯口語通俗化之字眼來呈現，以利讀者群輕易作為辨別、判斷依據及想要進一步深入房地產世界之基礎參考工具書。另外，這幾年來政府的再輪替，有些政策法令也有所調整，包括近來相當活絡的危險與老舊建築重建及綠能太陽能種電等議題也都納入各單元，加以探討。



　　房地產的世界可切入之範圍太廣，筆者也僅能以從事三十年相關實務工作之心得與經驗，迎合出版特性來撰寫，且盡可能做到一覽無缺之目標！因所學所知實有限，還有不足處尚請見諒。最後感謝三十年工作生涯過程所有曾接觸、刁擾、教導及提供協助之眾親好友與師長們，此刻無法一一致謝，尚祈此書文圖表有助於大家深入淺出、悠遊自在於房地產世界中，以謝諸多貴人！





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