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　　【常見問答】

　　Ｑ:本書內有包含題庫嗎？

　　A:本書除了重點整理以外，還包含95∼109年地政士試題共15份，題題詳解。

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　　Q:請問本書是最新的法規嗎？

　　A:本書收錄至出版日前之最新法規。

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　　【本書適用】

　　這本《土地登記實務》適用於專門職業及技術人員普通考試地政士考試。

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　　【考試簡介】

　　地政士考試不限科系，只要高中（職）畢業即可報考，採及格制度沒有錄取人數限制，只要總成績達60分就合格。加上「實價登錄」實施後，地政士地位提升，收費行情每件約15,000∼24,000元，月入可高達20萬元！且考試科目與不動產經紀人考科重疊性高，同時取得，業界最吃香！

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　　【本書優勢】

　　．對土地登記太多的技術性規定感到苦惱嗎？

　　．沒有實務經驗搞得定〈土地登記實務〉這科嗎？

　　．申論題要怎麼破題及清晰論述，才能獲得閱卷老師青睞？

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　　土地登記實務著重於實際操作的經驗，因此想讀好本科，要先從登記當事人以及登記機關的角度出發，本書作者透過內容整理引導，輔以歷屆試題演練的方式，將為您解開疑惑，消除疑慮，順利於考試時取得高分！

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　　一、淺顯易懂

　　土地登記實務的內容多涉及實際操作，對於欠缺相關實務經驗的考生而言，最需要一本從實務切入的參考書籍。因此本書整理相關實務重點以及常考規定，將不必要、繁雜的資訊去除，只留下會考的、能考的及必考的重點，讓讀者快速抓取重點，不只會看熱鬧，更會看門道。

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　　二、綱舉目張

　　作者藉由歷年試題判斷常考重點，透過總論、各論分類編寫，架構清楚分明，讓讀者研讀時能夠清楚知道章節脈絡，以及各章節間的關係，且將重要實務見解與歷年試題穿插內文相對應位置，讓土地登記實務內容不再是斷簡殘篇的各種法規，而是透過本書進行體系性地學習。再搭配本社出版的《地政士不動產實用小法典》，讀者可立即知悉被頻繁命題的考點，將記憶力花在刀口上。

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　　三、凸顯關鍵

　　本書採雙色印刷，答題關鍵字以藍色標記，利用黑白藍三種色調，使用圖表整理繁雜內文，進行系統性學習。多一種顏色，多一道區隔，就是要使土地法規之體系在讀者腦海中清晰建構。

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　　四、題題詳解

　　本書收錄95∼109年普通考試地政士考試試題共15份，題題詳解。上考場作答時，最怕申論題論述雜亂無章，無法清楚表達自己腦中的解題思路。本書之申論題擬答，論述考點具層次感，教讀者如何鋪陳解題內容吸引閱卷老師青睞，做到解題思路行雲流水，不絕於卷上。

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　　【本次改版修法重點】

　　本書收錄至出版日前之最新法規，改版修法重點包括：

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　　土地登記規則（108.12.09）

　　現行實務上，有部分祭祀公業或神明會因故未能檢附權利書狀，致無法完成更名登記為法人所有，不利該類團體土地之後續管理利用，與維護並延續該類團體其固有傳統特性之政策目的有違。為利相關土地清理，並達土地利用及管理目的，及因應簡政便民措施推動，修正要點如下：

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　　一、為利祭祀公業與神明會土地之清理，增列依祭祀公業條例第50條或地籍清理條例第24條規定申請更名登記得免附權利書狀之規定，一併配合修正未提出權利書狀登記完畢後應公告註銷之情形。

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　　二、為因應簡政便民措施推動與法規鬆綁，新增由中央地政機關公告免予提出權利書狀之規定，以利實務執行。

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　　【三民考生上榜心得1】地政士上榜生：林家宇

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　　國文：51分

　　民法概要與信託法概要：71分

　　土地法規：64分

　　土地稅法規：95分

　　土地登記實務：72分

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　　我是非本科系考生，大學時選修不動產相關科系的課程接觸到地政士這個職業，因而在畢業後進事務所任職助理的工作。 因為在這個行業不會對助理有一輩子的職涯規劃，也想取得證照來增加客戶對我的信任，因此有非考上不可的壓力。

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　　分享各科準備方法：

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　　【民法概要與信託法概要】我認為民法不會是最難準備的一科，雖然法條多範圍廣，但綜觀歷屆地政士考試的出題方向可得知，總則/債編/物權編（混合出題2∼2.5題）、親屬繼承編（完整的1題）、信託法（0.5∼1題），信託法需全背，親繼範圍較少有出題方向需明確掌握，以上就有1.5題的分數了，再配合總則/債編/物權編以重點式的方向詳讀大考點的部分，其實基本分就不會太差，若此科有拿到45∼50分再用其他三科cover已經足夠了。

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　　【土地法規】土地法規法條複雜，多為疊床架構式，光是一個區段徵收就在三個法條裡有不一樣的規定，可以搭配圖表的方式重點整理，再詳細列出差異點加強記憶，土地法及地政士法考點少較好把握，另外需注意土地登記規則的題目也會在本科中出現。

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　　（一）找出考點

　　土地法：外國人禁止取得、土地法第34-1條、無人繼承處理、優先購買權。

　　平均地權條例：照價收買、市地重劃、出租耕地收回。

　　土地徵收條例：協議價購、徵收補償、收回權、撤銷廢止徵收。

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　　（二）善用比較法

　　抵價地vs抵費地（給付標的、計算方式、總面積比例、稅負、強制性。）

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　　（三）名詞解釋

　　ex市地重劃、土地徵收、區段徵收的定義，要怎麼用流暢的方式表達出來，通常可以做為破題用。

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　　（四）大法官解釋

　　ex#579、#652、#731、#739戴老師的民法、土地法課程都會補充大法官解釋的部分，若有餘力一定要好好把握，並能理解及略記大法官解釋的內容在答題時作補充。

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　　【土地登記實務】雖然範圍較小，但沒有實務經驗較難消化一些艱澀的用字及內容，以考科來說雖然是實務，但歷屆試題大多還是著重在法條的背誦。老師上課時會補充一些實務上的例子再搭配口訣授課，在背誦的時候可以修改成自己好記憶的口訣。土登算是我花了蠻多心思的一科，雖然難背但畢竟是幾乎純背誦的科別，有花時間背通常都可以反映在分數上。

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　　【土地稅法規】土地稅法內容不多，但如果把每個稅法分開來讀，常常看了新的就忘記舊的沒辦法融會貫通，我的方法是先以函授的內容來打底，對於每個稅法都有基本的概念之後，再以筆記分別依納稅義務人、課徵對象、不課稅、免稅、退稅、稅基、稅率、自用稅率、抵繳來整理每個稅法差異的地方，好處是考試時看到比較題型，就能先有一個下筆的方向，寫出來的東西也會比較有邏輯性。另外新制的房地合一稅法條少，考的機率高，投資報酬率相當高；我認為土地稅法每年的考點都有些規律性可以抓到，像是今年我就認為遺贈稅法及稅捐稽徵法考出來的機率相當高，果然被命中了。

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　　【三民考生上榜心得2】地政士上榜生：陳坤輝

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　　國文：68分

　　民法概要與信託法概要：73分

　　土地法規：71分

　　土地稅法規：59分

　　土地登記實務：75分

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　　我的工作內容為土地開發與規劃設計，從碩士班開始接觸地政相關法規及工作內容，因為發現我對開發業務感到興趣，便開始投入考試。我的考試動機是來自於追求自己成就和工作技能，人生的第一份工作，因為有在三民輔考學習知識後，才有機會找到土地開發相關工作。

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　　分享準備方法如下：

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　　【民法概要與信託法概要】跟著戴老師一起畫組織架構圖，強迫自己找到老師臨時抽問的問題答案。因為民法退步跟遺忘很快，所以當天上完課，當晚一定要馬上複習和快速回想上課內容，同時練習考題。隔天要再回想學習的新內容，忘記的地方就是沒有吸收的部分，要再回頭加強練習。遇到艱澀難懂的法條就抄寫n遍直到記起來，上課時再回去請教老師。基礎功是熟記組織圖的關鍵字，進而了解法條內容，後期接近考試則是不斷練習很多實戰演練題跟考古題。

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　　【土地法規】土地法範圍太廣、重點太散，一定要自己畫架構圖組織架構。自己學習土地法的前兩年都是單獨背誦各重點，沒有統整架構，考試成績沒有起色還經常漏掉重點。第三年我開始調整方式，組織大綱才能快速掌握土地法訣竅，重點法條都要理解才能再寫申論題，憑藉對法條的了解寫出條文重點，掌握重點關鍵字就抓得住申論題的解題架構。 地政士法部分請想像自己考上後，會遇到哪些事務就能以親身經歷的角色熟記法條。

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　　【土地登記實務】該科不外乎背誦各項登記業務應備文件和流程，沒有其他學習方法就是抄寫和背誦。土地登記和各種他項權利記載關聯性很高，時常能和民法相呼應，建議兩科目要併行交互學習才能融會貫通，同時也能讓無聊的登記法規變得有趣，條列式重點整理對於土地登記這科很實用。

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　　【土地稅法規】強烈推薦林強老師的講義，非林強老師學生可想辦法買到或拿到講義。土地稅法對於各項稅務都有SOP標準記憶流程，從定義、納稅義務人、稅基、稅率、自用或特殊規定、罰鍰等，然後多次練習計算題，背誦各項稅法的規定就能行雲流水。三年總共考過三次，每次申論題都可以拿到基本盤15∼20分，另外就是補充稅法與立法目的，使自己有別於他人而能爭取更多分數，彌補突襲式冷門考題，遇到不熟悉少有把握的題目就把相關稅法知識及法條加以闡述。土地稅法投資報酬率很高，在沒有相關背景知識或非本科生者，短期投資稅法有很高的報酬率。有了基礎專業知識後還是要回歸到其他科目不能只有單一科目是強項。

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　　考試路上，三民與你同行，最新考情資訊詳見三民輔考網站：www.3people.com.tw/

　　歡迎參閱三民補習班歷年地政士上榜生準備心得：reurl.cc/O1dgv3