五版序

自　序



第一章　緒　論

一、不動產估價之意義�1

二、不動產估價之範圍�2

三、不動產估價之目的�3

四、影響不動產價格之因素�5

五、估價專有名詞�14

六、不動產估價之原則�24

七、不動產估價之方法�31

八、不動產估價之程序�36

九、不動產估價人員�41

十、財務數學�48



第二章　成本法

一、成本法之意義�63

二、成本法之應用時機�63

三、成本法之估價程序�64

四、建物總成本之概念�66

五、直接成本──營造施工費�67

六、間接成本�70

七、建築利潤�72

八、求取建物總成本之方法�75

九、折舊之概念�77

十、折舊路徑之種類�81

十一、常用之折舊方法�84

十二、折舊方法之設計原理�98

十三、耐用年數法與觀察法�99

十四、物理性折舊、功能性折舊及經濟性折舊之估計方法�105

十五、以成本法估計土地價格�107

十六、以成本法估計房地價格�108



第三章　比較法

一、比較法之意義�115

二、比較法之估價程序�115

三、比較標的之數量�120

四、比較法之調整項目�121

五、比較法何以無一般因素調整�124

六、比較法之調整方法�125

七、比較法之調整限制�130



第四章　收益法

一、收益法之意義�135

二、收益法之主要公式�137

三、收益法之估價程序�139

四、總收入�141

五、總費用�141

六、收益資本化率與折現率�152

七、直接資本化法與折現現金流量分析法之關連及比較�160

八、英伍德（Inwood）法與哈斯寇德（Hoskold）法之關連及比較�168

九、收益法之公式整理�171



第五章　土地開發分析法

一、土地開發分析法之意義�177

二、土地開發分析法之性質�178

三、土地開發分析法之公式�179

四、土地開發分析法之估價程序�180

五、土地開發分析法應用於建地估價�189

六、土地開發分析法應用於山坡地估價�194

七、成本法與土地開發分析法之關連及比較�202



第六章　樓層別效用比與地價分配率

一、高樓價差現象�206

二、地價立體化�207

三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯合貢獻說�207

四、樓層別效用比�208

五、地價分配率�208

六、房地價格及土地價格之立體調整�211

七、土地價格立體調整及建物價格立體調整�213

八、以成本法估計高樓特定樓層之房地價格�214

九、位置別效用比�217



第七章　殘餘法、抽取法及分配法

一、殘餘法�220

二、抽取法�226

三、分配法�230



第八章　投資估價法

一、現金流量表�234

二、資產報酬率（ROA）與權益報酬率（ROE）�235

三、財務槓桿�236

四、直接資本化法與投資估價法之比較�238

五、折現現金流量分析法與投資估價法之比較�240



第九章　路線價估價法

一、路線價估價法之意義�243

二、路線價估價法之適用地區�243

三、路線價�243

四、深度指數�244

五、路線價估價法之估價程序�246

六、台灣省路線價估價法�248



第十章　計量模型分析法

一、特徵估價法�252

二、類神經網路法�256



第十一章　政府估價法

一、規定地價�260

二、土地現值查估�269

三、地價基準地查估�274

四、土地徵收補償市價查估�278



第十二章　地上權估價

一、地上權之性質�295

二、地上權價值之形成�295

三、影響地上權價值之因素�295

四、地上權估價之方法�296

五、區分地上權估價之方法�298

六、區分地上權之補償規定�300



第十三章　租賃權估價

一、租賃權之性質�303

二、租賃權價值之形成�303

三、影響租賃權價值之因素�303

四、租賃權估價之方法�304

五、附有租約之不動產價格�305



第十四章　租金估計

一、租金估計之意義�309

二、租金之種類�309

三、租金估計之方法�311



第十五章　權利變換估價

一、權利變換估價之意義�315

二、權利變換前之基地權利價值估價方法�315

三、權利變換後之房地權利價值估價方法�318



第十六章　估價方法之應用

一、市地重劃估價�324

二、容積移轉估價�325

三、不動產證券化估價�332

四、不動產估值是一個區間或一個定值�334

五、畸零地估價�336

六、瑕疵不動產估價�338

七、有屋無地及有地無屋之估價�340

八、建地預估方法�344

九、合建分配比之估計�346

十、土地建物價值分離法�349

十一、公共設施保留地估價�352

十二、敏感度分析與情境分析�355

十三、容積率不同之量化修正�359

十四、容積率對地價之影響�362

十五、凶宅估價�364

十六、持分產權估價�366

十七、純粹土地與附有建物之土地之評估�368



第十七章　不動產估價技術規則逐條釋義�373



參考書目�464

五版序

　　AI（人工智慧）發展快速，對人類生活之影響與日俱增，對不動產估價之影響亦不例外。其實，本書介紹之「類神經網路法」，就是AI估價。

　　AI估價對不動產估價帶來下列好處：

一、提高估價精確度：傳統估價所投入資料非常有限，易造成估價結果偏頗。AI估價以資料庫為基礎，將大量資料快速運算，深度學習，提高估價精確。



二、落實客觀估價：傳統估價有佷多地方須藉由估價人員主觀判斷，難免有「差之毫釐，失之千里」。AI估價完全依據客觀事實資料，決定不動產價格，更符合科學本質。



三、增進估價效率：傳統估價須投入大量人力與時間，費時費力。AI估價可以在很短時間，得到估價結果，省時省力。尤其對於大量估價，效果更為顯著。



四、估價更為深入：傳統估價較少提供估值以外之其他分析。AI估價可以提供估值以外之其他分析，如敏感度分析、模擬分析等，加強風險控管。









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　　綜上，AI估價好處甚多，惟AI估價畢竟只是工具，其目的在協助估價人員，而非取而代之。

　　本次改版，全面檢視，並增修內容，務使本書更加豐富與實用。

許文昌

序於2026年2月