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房地產是一輩子的事:張金鶚的買房、賺屋65問

房地產是一輩子的事:張金鶚的買房、賺屋65問

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9789868734623
張金鶚
原富傳媒
2013年1月18日
107.00  元
HK$ 90.95
省下 $16.05
 
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叢書系列:創富系列
規格:平裝 / 330頁 / 14.8*21cm / 普級 / 單色印刷 / 初版
出版地:台灣


創富系列


商業理財 > 投資理財 > 房地產









  購屋,不管是自住或投資,都是人生大事,錯誤的購屋決策,影響可能是一輩子的事。房子該怎麼買?什麼樣的房價才算合理?政府政策如何影響房市?何時才是購屋的最佳時機?以上是每個購屋者在購屋前都想弄懂的事,政大教授張金鶚,用最深入淺出、簡明易懂的方式,讓你全方位了解房產趨勢,65個問題,囊括所有購屋者的疑慮,教你如何理性判斷,聰明購屋。

作者簡介

張金鶚

  從事學術研究多年,跨越建築、都市計畫、公共政策、經濟、財務金融與地政等領域,每年均獲得國科會學術獎助與專題研究,相關著作近100篇,發表於國內外著名學術期刊,另外,近200篇專題發表於主要報章雜誌。

  學歷
  美國麻省理工學院建築碩士
  美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士

  經歷
  美國加州柏克萊大學、瑞典國家建築研究中心等訪問學者
  國立政治大學地政系專任副教授

  現職
  政治大學地政系特聘教授
  政治大學台灣房地產研究中心主任



緒論 與「相關性」有何相關?
「相關性」的必要性/標靶行銷的威力/標靶行銷:為何現在正是時候?/特易購的成功/現代行銷的三個時代/「相關性」的時代/

第1章 找出相關性
亞馬遜很懂得緊貼顧客/1%的解決方案/若顧客控制了你的行銷,該怎麼辦?/
什麼樣的訊息才「相關」?/什麼是「無關性」的風險?/「有sense」的企業/
要強而有力,就要標靶/透過標靶行銷貼近需求/

第2章 標靶行銷之旅
1-800-Flowers的歷程/正確認識標靶行銷/標靶行銷的架構/Best Western集團的最佳實務/展開標靶行銷之旅/

第3章 步驟1:決定目標
羅傑斯無線接觸高度聚焦的顧客區隔/如何著手/決定目標/有效目標的關鍵

第4章 步驟2:蒐集資料
資料在標靶行銷扮演的角色/取得內部資料/其他好用的資料來源/接觸點活動/新科技帶來新資料來源/最佳實務:重複利用資料,而非重新徵詢資料/為創新而協作/「相關性」之於業務的意義/用「我們」來了解「我」/

第5章 步驟3:分析和建立模型
大型連鎖飯店喚醒沉眠的顧客/顧客區隔的級別/往標靶行銷移動/能預估成果的標靶行銷高手/要成果,就要用資料建立模型/以成果為目標的資料建立模型/

第6章 步驟4:提出策略
擬定策略的階段/擬定你的顧客策略/溝通矩陣/化策略為行動/與創意夥伴的協作/開發具有「相關性」的內容/利用焦點團體來開發內容/發展適切的訊息/可被評量的內容/能成功的策略/

第7章 步驟5:付諸行動
大型有線電視服務商販賣網路電話的行動/行銷活動的執行/在精確的時間點,付諸行動/完整的活動執行 vs 市場的測試/執行市場測試/7-Eleven 來接聽電話/為了成功而擴縮/紐約麥克思人壽加速執行週期/結論

第8章 步驟6:評量成效
凱撒娛樂公司/有評量才有管理/評量的階段/要評量些什麼?/起飛準備/全國建築商協會,建造的是關係/企業對企業的行銷指標/回到原點

第9章 特易購的標靶行銷
步驟1:決定目標/步驟2:蒐集資訊/步驟3:分析和建立模型/步驟4:提出策略/步驟5:付諸行動/步驟6:評量成效/

第10章 標靶行銷高手的好時機
標靶行銷高手的職涯/向行銷長成功的核心對齊/企業的參與/協調利益的關鍵/提升顧客體驗的協作/次世代的行銷長/標靶行銷高手的職涯前景/革命時期的創新領導

結語 這是你的時刻
標靶這件事



房地產的衝突與選擇

  台灣房地產經過了幾次的景氣波動循環,尤其這一波房市景氣從2003年下半年開始復甦至今(2012),雖然在2008年下半年受到美國次貸風暴影響,房市小幅下滑,但在資金泛濫及低利率水準下,2009年又引發另一波房市投資熱潮。而這波房市熱潮卻也激起廣大民怨與「居住正義」的爭論,但對自住客而言,更引發是否要進場「拼房」,以免房價上漲更買不起的恐慌心理;當然,有些人拼命買房之後,也擔心會不會買在高點划不來。另外,對投資客而言,也引發是否要進場「賭房」,以賺取這波高房價的投資機會;當然,有些人也擔心萬一賭輸了,是否將陷入更大困境的憂慮。

  面對自住客是否「拼房」、投資客是否「賭房」的困惑,更進一步要問的是:不論自住或投資,買了房子之後,是讓自己生活更幸福,還是讓自己生活產生更大壓力?反之,如果這時暫不買房子,是讓自己生活更自在,還是讓自己生活更焦慮呢?換言之,買房的目標除了考慮「賺錢致富」(當然也有可能賠錢)之外,是否更應考慮「生活品質」的提升(拼命賺錢無法享受生活)?當「賺錢致富」與「生活品質」發生衝突時,你又會如何選擇呢?

  當前房市瀰漫著「賺錢致富」風潮,忽略了「居住生活」才是房屋的本質。賺錢致富要認識市場、掌握趨勢,而居住生活則要認識自己與家人、掌握生活與環境。本書除了提供「市場之尺」來掌握判斷之外(見第三章〈看懂房地產趨勢〉、第四章〈看懂房地產市場〉及第五章〈解讀房市政策〉),同時更提供「心中之尺」來掌握釐清(見第六章〈購屋的關鍵因素〉及第七章〈不同人生階段的購屋選擇〉),另外透過個人的經驗背景(第一章及第二章),說明我個人購屋選擇的心中之尺與市場之尺,以及其間的衝突與選擇。

  當前房地產市場力量龐大,試圖透過「市場之尺」作為一般人購屋決策的唯一準則,進而扭曲哄抬操控市場之尺,這也看出房市廣告行銷費用的龐大及影響力。目前坊間有關房市的書籍或資訊均將購屋者視為投資者,強調如何購屋賺錢,將房屋視為投資工具,而未將房屋當作居住產品。換言之,目前房市多討論「市場之尺」,而忽略了「心中之尺」,只有市場之尺,並不適合進行購屋決策,因購屋者會不自覺地買了市場喜歡而自己未必喜歡的房子。

  本書除了重新從我個人不同角度審視此「市場之尺」外,更重要的是,要告訴讀者,購屋決策除了市場之尺外,更重要的是自己的「心中之尺」,並透過本書學習建立好心中之尺,購屋決策將不會焦慮徬徨。自己作為購屋決策的主人,不再受到市場的壓力而當「屋奴」,是本書撰寫的目的。

  看過我上本《張金鶚的房產七堂課》的讀者,應了解我提出的房產五大關鍵因素:時機、區位、價格、產品和管理。本書進一步希望讀者了解,面對此五大關鍵彼此發生衝突時,將如何評估選擇。換言之,在現實環境中,購屋者很難找到同時滿足五大關鍵的個案,遇到五大關鍵各有利弊優劣的不同個案時,購屋者該如何作決策選擇?透過本書所提供的學習方法與案例,掌握自己的心中之尺,再透過市場之尺的學習與分析判斷,購屋者自然能「安心」進行購屋決策。

  本書的內容比上本七堂課更深入淺出,簡短精鍊,輕鬆易讀,並加強時事與案例的討論,最重要的是,本書七章節的佈局均以讀者關心的問題為出發,共結集了房地產65問,我再提綱挈領地予以回應。沒看過七堂課的讀者可以先看此書,看過七堂課的讀者更應再看此書,除了是續集,且更完整補充了七堂課的內容。

  本書經過一年來的努力,在出版社的協助下,終於得以集結成書,令人欣慰。非常感謝《Money錢》雜誌主筆劉育菁小姐的文字協助,完成初稿;她不但將生澀的學術語句轉換成淺顯易懂的白話口語,同時她也提供許多市場案例與觀點,讓我能從更多不同角度思考,才使得本書能夠展現如此豐富且輕鬆的大眾風貌。

  買房子的確是人生大事,更是一輩子的事,因為買到的房子好壞,將影響個人及家庭一輩子的生活與財富。本書撰寫的初衷是,幫讀者充實房地產的專業知識與判斷,以避免大筆資金因購屋決策錯誤而造成損失,並在賺錢致富的同時,提升居住生活品質與品味。

  面對詭譎多變與眾說紛紜的房市,希望此書能幫助已購屋者、未購屋者、想購屋者、不想購屋者都能安心做出購屋決策。如果這輩子不想「賭房」,也不想「拼房」,又該如何安心「住房」與「賺房」?透過本書將能輕鬆學習房地產的正確觀念與知識,充分掌握個人房地產的「心中之尺」與「市場之尺」,並?成一輩子的房產理想!也希望能藉著這本書,對台灣房市的健全盡份心力,謹以此書獻給關心台灣房市的每一位讀者!

政治大學地政系特聘教授
張金鶚




其 他 著 作
1. 居住正義:你我都能實踐的理想
2. 房地產市場分析:理論與實務
3. 張金鶚的都市更新九堂課
4. 張金鶚的房產七堂課
5. 房地產投資與市場分析: 理論與實務(上篇: 房地產投資分析)
6. 房地產的世界