房價有值，管理更有值！

　　高房價時代的挑屋、踏進房產市場第一課：

　　懂物業規劃，才能幫房子保值、為住戶謀幸福、為建商提高社區價值



　　為什麼同樣的地段，有些社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持高檔，有些社區卻是公設破落、房價有退無進？台灣的消費者看屋關注坪數、格局、裝潢，殊不知良好的物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵！



　　別讓公設成為乏人問津的蚊子館！算一算：合理的管理費該收多少？



　　你買屋的成本，有超過三分之一的金額是買公設和付給管委會，進一步說，管理費決定房子的一生！買間台北的2,400萬元的房屋，公設比30%，等於花了720萬元買公設，再加上240萬元的50年管理費，就變成960萬元的開銷！小至泳池、健身房、KTV 室、停車場的管理，大至如何讓公設的能耗達到成本與品質表現的平衡，甚至花園植栽、水池造景、外牆燈光、大廳擺設、安全人員配置等無一不是學問！你一定要精打細算，知道怎麼付出管理費、公設如何管理才划算！



　　優質的物業服務理念：極致服務，恰到好處。從軟硬體維護服務，到社區總體營造甚至財源開拓，面面俱到才是好管理。



　　「物業設計」必須獨立成為專業領域，才能提高建築價值，從硬體及軟體雙管齊下、提升住宅社區管理品質，減少資源浪費及管理資源不足的惡性循環。建商在規劃或銷售建物初期，加入「以人為本」的整體物業設計概念，包括硬體動線、服務機制、能源損耗、人力資源配置等等，日後即能在房屋銷售與管理維護的可能衝突中取得平衡。透過專業精算可以試算出建案未來的維護費用，進而確認建案的物業管理服務水平。



各界推薦



　　【物業管理專家】

　　高永昆博士（中華民國物業管理經理人協會名譽理事長）

　　蘇雅頌（中華民國物業管理經理人協會理事長）

　　許振煙 (新光保全副總經理)



　　【學界】

　　姚立德（國立台北科技大學校長）

　　陳建謀（華夏技術學院資產與物業管理所所長）



　　【媒體人】

　　林青蓉（名節目主持人）

　　田大權（大聲行銷顧問公司執行總監）

　　倪子仁（好房研展中心執行長）



　　【企業界】

　　陳煌銘 (台灣區綜合營造工程工業同業公會理事長)

　　王福漲（21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長）

　　傅盛華 (七匹狼集團恒禾置地總經理)

　　張麗蓉（遠雄房地產行銷副總）



　　【設計師】

　　徐志強（原堂室內裝修工程股份有限公司總經理）

　　袁宗南（燈光設計大師）

物業管理專家推薦?? 開拓前期物業規劃設計的新契機　高永昆

? 「以人為本」的物業規劃設計　蘇雅頌

讓「家」成為真正安心的休息　許振煙



學界推薦　發現台灣物業管理新價值　陳建謀

媒體推薦　好房子的真價值，是幸福！　田大權

企業界推薦

引領方向的全方位物業指南針　王福漲

建築生活，用心服務　張麗蓉???????? ?



自序 ：? 創造台式物業設計的價值



前言：認識物業設計，建商有用心、買屋好放心！

•你知道什麼是建築物業設計嗎？?? ?

──物業管理趨勢觀測站：台灣vs.大陸?? ?

•買屋入手，物業設計看門道?? ?



Part1? 保值第一課，公設學問大：打造「燈亮、花開、人和」的社區環境

1-1從零到有，公設時代來臨

1-2永遠的話題王──公設規劃比一比

．求吸睛──建商最愛的公設規劃

．要實用──社區住戶最喜歡的公設?? ?

．社區住戶最不喜歡的公設排行?? ?

．別讓公設成為乏人問津的蚊子館?? ?

1-3戶外景觀設施設計──享受低負擔的高級職人質感

外牆篇

．夜間燈光：妝點建築，溫暖街廓

．管制燈源：節能美化並行不悖?? ?

．清洗與維護外牆：讓建築常保如新

庭園景觀篇

．景觀水池維護：造美景、納財氣

．庭園燈光規劃：樹影與光影共舞

．戶外地坪設計：務必留心防滑與保養

．庭園植栽管理：看繁花似錦，都市森呼吸

．設置風雨走廊：遮雨蔽日好愜意

1-4大廳的設計與規劃──創造人與人之間的溫度

．大廳配置：建構完美飯店式服務

．服務櫃檯空間規劃：注重收納，便利維護

．走出櫃檯：延伸性服務細節規劃

．監控系統的規劃：安全第一，視線零死角

．大廳空調配置規劃：環保節能設計，帶來清涼感

1-5你不該錯過的機能性公共設施──安心、安全、環保

．享受優良的停車空間：從細節開始加分……

．垃圾處理室及工具間：落實清潔和衛生的第一步

．電梯及梯廳：安全美觀缺一不可

．信箱區：妥善安排住戶最密集使用的區域

．公佈欄：讓眾人之事，被清楚看見

．樓梯間：不要讓雜物阻礙逃生的道路

．物業辦公室：讓人員有完整的服務空間

．管委會辦公室：增加住戶對社區的貢獻度

．屋頂平臺：讓戶外陽光掃除陰霾?? ?



1-6休閒性公共設施：軟實力、硬實力，關鍵規劃力

運動空間

．健身房：器材、空調、電視、隔音，缺一不可

．桌球室：空間大小有關係

．撞球室：不建議與桌球室設於一地

．韻律教室：課程安排和硬體同樣重要?? ?



閱讀空間

．圖書館：藏書量是使用的關鍵



餐飲空間?? ?

．宴會廳：設計要注意大小和使用性

．Lounge Bar：營造時尚氛圍

．多功能教室：鎖定特定項目規劃

．KTV室：沒有良好隔音萬萬不行

．視廳室：自助社區電影院

．游泳池：後續維護成本是關鍵

．SPA水療館：經營維護有技巧

．兒童遊戲室：清潔消毒不可少

1-7 門面定期換新裝──安全、房價有保障



Part2.? 疑難雜症，讓專業物業管理幫你忙

2-1 讓建築有了溫度──就靠物業管理服務人員

．功能1：前期協助建商，後期協助住戶

．功能2：專業管理點亮社區房價光明燈

．功能3：靠規劃，得獎社區讓你房價穩穩漲

．功能4：專業知識打理社區疑難雜症

2-2 社區對物業管理公司的四大迷思

．迷思1：管委會成立後，一定要換掉代管期的物業管理公司？

．迷思2：物業管理公司要每年換才會管得好？

．迷思3：物業管理公司要續約，一定要回饋降價？

．迷思4：物業管理公司只是人力派遣公司？?? ?

2-3 張大眼睛，精挑物業管理公司?? ?

．Point 1：是否了解並且符合社區的需求？?? ?

．Point2：檢視對現場服務人員的掌控程度有多少？

．Point3：社區現場人員身家調查?? ?

．Point4：測試物業管理公司的管理效率?? ?

．Point5：優質總幹事從交接時看仔細

．Point6：社區現場人員是否有足夠的教育訓練？?? ?

．Point7：是否提供社區支援與加值服務？

．Point8：是否為社區作整合性服務規劃？

．Point9：確認發生狀況時，合約內的賠償方式

．Point10：檢視接案的規模大小和多寡?? ?

．Point11：檢查竊案發生時的處理方式與程序



Part3? 你不能不知道：房價與管理費的等比關係

3-1公設＋管理費＝買屋成本的36%

．頭期款＋房貸≠買房預算?? ?

．看清楚，哪些是公共設施？?? ?

3-2 管理費決定房子的一生?? ?

．真相：我們付的管理費，可能不太夠！?? ?

．事先盤點：管理費的用途有哪些？?? ?

．算一算：合理的管理費該收多少？?? ?

．如何計算管理費？第一年就要考慮建築物的維護問題?? ?

．省電祕方：降低公用電費的五個撇步?? ?

．社區資源回收：有效降低垃圾量?? ?

．更換省電燈泡：經費補助省成本?? ?

．善用公共資源：有效爭取更多補助?? ?

．增加社區財源：開源節流雙項並行?? ?



Part4? 新觀點，打造完美幸福宅?? ?

4-1 他山之石：各國物業管理面面觀?? ?

．日本：制度完整糾紛少

．美國：專業化管理，保險降低風險?? ?

．英國：房屋類型決定物業管理類型?? ?

．香港：法治建全，有章可循?? ?

．中國：物業管理漸趨多樣化發展?? ?

4-2物業管理的服務新潮流?? ?

．潮流1：環保物業管理?? ?

．潮流2：運用數位化資訊平臺

．潮流3：經營物業服務模式

．潮流4：全齡化住宅服務?? ?



4-3 加入創意和新意：時尚物業管理

．面向1：住宅健診中心?? ?

．面向2：寵物友善空間?? ?

．面向3：免下車服務中心?? ?

4-4 前期提供物業設計，日後提供極致服務

自序



陳品?



創造台式物業設計的價值



　　個人一直以來，致力於推動物業管理的核心工作，『前期物業設計』既是最重要的一環，起因可以從十年前一個物業管理的故事講起。



　　那是一個重劃區，當時還很荒蕪，能清楚地看到一大片的黃土，一遇到下雨，就得踩在爛泥巴上，遇到好天氣，又是塵土飛揚，工作環境比較辛苦。我們初期是負責銷售中心的保全與接待服務，配置的人員也只有保全員與接待秘書，但人員來了一兩天就想離職，除了因為新的重劃區較偏僻外，生活機能也非常不足，光是出去買個便當、飲料，來回就得要花費數十分鐘，所以人員流動率非常大。人員的流動導致物業服務根本沒有品質可言，不久就接到業主的關心電話了。



　　當時我只好帶著鋼盔，準備挨罵，果不其然，一頓劈哩啪拉，還好有另外一組人來找這位業主，而讓我能有喘息的機會，在業主離席一段時間後，我從桌上看到了當時的公共設施平面圖，反正等著也是等著，就看看人家是怎樣設計的。



　　學建築的我，職業本能的病又犯了，咦！怎『游泳池』與「溫泉三溫暖」會規劃在二個不同的地方，而且距離有些遠，那住戶不就要游完泳，穿上衣服，穿過大廳，再脫衣服，然後再去泡溫泉？而且在日後物業管理上也有一些問題應該排除，否則服務人員是需要再增加的。



　　另外一方面，這建案的大廳設在二樓，各棟電梯沒有直通地下室，這樣住戶的搬家動線、裝潢施工時的裝修進出料的動線也會是個問題？連續幾個問號，讓我想著這建案設計雖然非常好，但可能少了物業管理者的意見，才會遺漏了一些關鍵的細節，煞是可惜。



　　所以，一方面出於職業的習慣，另一方面是想轉移業主的注意力，不再圍繞在人員狀況的處理上，於是在那位業主回來時，我就搶先的提出上面的那些問題，再大膽的提出對設計上的建議。沒想到我的一番建議卻讓業主感到非常驚訝，雖然他們曾經也覺的怪怪的，但就是說不出個所以然，因為我們看出他們沒有注意到的，及從來沒有去想到的事情，當場就邀請我幫忙給出具體的建議，後續又安排我直接跟公司高層做建議報告。



　　在不到一週時間內，我們幫業主重新建議了所有會所與大廳公設的配置與動線，也為銷售上規劃了許多具有主題性的建議，更豐富了行銷亮點。這次的物業設計建議，立即得到了開發商高層的認同與讚許，進而邀請我們持續為該公司所有項目，做前期物業設計。也因為這次的機會，我們更堅信自己應該要走這條「物業設計」之路。



　　物業設計在台灣建案裡的地位遠不如建築設計、室內設計、景觀設計..燈光設計，但是，為住戶永續保持建築物設備設施的良好狀態，卻是物業管理人員的終身職志，因此身為物業人的我們，戮力於「要求」、「希望」建商能重視物業設計的重要性，這也是本書付梓的最大動力，除了建商，購屋者、一般的消費者、社區的管理委員會..也都需要認識物業設計，才能夠買到真正的好宅，或者幸福買房後，才知道如何去面對社區維護的柴米油鹽醬醋茶，畢竟建築物完工後，若能適當合理的維護與經營，才是維繫著建築物『品質與價值』的不二法門。



　　推動台式物業設計躍昇國際舞台



　　我們希望，讓一切的設計，在一開始就是對的!在建築全方位的完整設計裡，物業設計應占有一席之地。物業設計以符合人性為基本精神，在實質上對建築物業方面提出恰到好處的規劃，從物業服務定位、服務的內容與成本、管理動線、公共設施專案、未來維護管理或甚至在經營上的軟硬體需求、到社區總體營造面的藝文、環保、生活等各層面上著墨，並適時加入創新與符合時代趨勢的國際性元素，概念上既可亙古，也能富饒新意。



　　這十多年來，安杰從台北、上海、北京、廈門、漳州、莆田、安溪、昆山、淮安、蘇州、山東到柬埔寨．．．執行了許多前期物業設計的規劃工作，獲得了許多業主的回應、挑戰與支持。



　　我們也參訪日本、新加坡、香港等國際城市的高端物業，我們珍惜著每一次與大師級建築師同場競技的機會，將物業設計的層次往國際的舞台提昇，希望讓物業設計成為建築設計中的一門顯學。



　　我們在廈門的一個案中，甚至為業主引進了英國國際管家的訓練，讓物業服務的軟體(人員)，能與頂級的硬體建築相匹配。該案的設計方案在2010年榮獲美國建築師學會（AIA）優秀設計獎，並入選2011年亞洲十大超級豪宅，位處廈門五緣灣旁，頂級金字塔尖端的住戶可以享有勞斯萊斯的叫車服務、遊艇出海遨遊的休閒活動，而物業設計如何在高端硬體與軟體間精準切入，我們已在本案擔任物業設計顧問四年之久，將物業設計規劃的4F「利於服務 Fine」、「便於生活Functional」、「精於時尚Fashion」、「合於成本 Financial」的高端物業體系完整架構。



　　開創台灣物業人才新視野 中國進行式、國際進行式



　　面對全球化的發展，我們的物業設計顧問服務受到業主肯定，紛紛要求並派駐顧問與長期培訓當地人員，我們除了在廈門指派瑞士洛桑留學歸來的物業大管家，建置高端物業服務系統，並以台灣退役軍官特訓大陸保安、台灣頭等艙空服員教導美儀美姿、台灣五星級餐飲主管教導國際餐飲禮儀，讓高端台式服務，台灣人積極主動、和善溫暖、體貼入微的服務理念輸出中國、輸出國際。



　　期待與願望



　　本書中主要以住宅的公共設施切入探討探討，因為坊間所謂的公設設計，大部分還是在空間裝修設計的範疇內，較少融入『實用性與服務面』的規劃，另外在建築設計的專業叢書裡，有『建築技術規則』及『建築設計資料集成』可以參考，華人世界也尚無一本專門討論住宅公共設施與物業設計的書籍，台灣有了物業管理學系，但相關的教課書卻寥寥無幾，很多公設空間規劃的課題與相關合理規範，在教科書上是很難完整找到的，例如韻律教室的規格、櫃檯大小怎樣恰當？我們只能用住戶人數與實際操作的經驗值去推估出合理、好用的相關尺寸，所以還有很多需要各位先進、專家能提供指正與建議之處。



　　筆者身為物業服務產業中的一員，更希望政府能加速制訂相關設計之規則，讓學界能發展成為專業的課程、也讓建商得以依循，建築師也能正視物業設計的必要性，從事物業的企業能懂得要求與運用，以及讓所有消費大眾能了解與支持後，得到好的住宅生活品質。



　　本書出版的過程不易，特別感謝推手文化優秀的編輯群的幫忙，也感謝蔡欣怡、詹志松、劉謹嫻、潘莉慧、林淑鎂等夥伴們的協助整理，這是我們共同的心血結晶。更由衷地感謝來自產、官、學界的領導、師長與先進們對本書的推薦與鼓勵。 出版此書，旨在拋磚引玉，希望『物業設計』能蓬勃發展，成為一門顯學，如書中有未盡之處，惠請您不吝指教，以便我們日後有機會調整時，能適當于以修正。謝謝！



　　歡迎您與我聯繫forrest@a-just.com