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自序 :? 創造台式物業設計的價值
前言:認識物業設計,建商有用心、買屋好放心!
•你知道什麼是建築物業設計嗎??? ?
──物業管理趨勢觀測站:台灣vs.大陸?? ?
•買屋入手,物業設計看門道?? ?
Part1? 保值第一課,公設學問大:打造「燈亮、花開、人和」的社區環境
1-1從零到有,公設時代來臨
1-2永遠的話題王──公設規劃比一比
.求吸睛──建商最愛的公設規劃
.要實用──社區住戶最喜歡的公設?? ?
.社區住戶最不喜歡的公設排行?? ?
.別讓公設成為乏人問津的蚊子館?? ?
1-3戶外景觀設施設計──享受低負擔的高級職人質感
外牆篇
.夜間燈光:妝點建築,溫暖街廓
.管制燈源:節能美化並行不悖?? ?
.清洗與維護外牆:讓建築常保如新
庭園景觀篇
.景觀水池維護:造美景、納財氣
.庭園燈光規劃:樹影與光影共舞
.戶外地坪設計:務必留心防滑與保養
.庭園植栽管理:看繁花似錦,都市森呼吸
.設置風雨走廊:遮雨蔽日好愜意
1-4大廳的設計與規劃──創造人與人之間的溫度
.大廳配置:建構完美飯店式服務
.服務櫃檯空間規劃:注重收納,便利維護
.走出櫃檯:延伸性服務細節規劃
.監控系統的規劃:安全第一,視線零死角
.大廳空調配置規劃:環保節能設計,帶來清涼感
1-5你不該錯過的機能性公共設施──安心、安全、環保
.享受優良的停車空間:從細節開始加分……
.垃圾處理室及工具間:落實清潔和衛生的第一步
.電梯及梯廳:安全美觀缺一不可
.信箱區:妥善安排住戶最密集使用的區域
.公佈欄:讓眾人之事,被清楚看見
.樓梯間:不要讓雜物阻礙逃生的道路
.物業辦公室:讓人員有完整的服務空間
.管委會辦公室:增加住戶對社區的貢獻度
.屋頂平臺:讓戶外陽光掃除陰霾?? ?
1-6休閒性公共設施:軟實力、硬實力,關鍵規劃力
運動空間
.健身房:器材、空調、電視、隔音,缺一不可
.桌球室:空間大小有關係
.撞球室:不建議與桌球室設於一地
.韻律教室:課程安排和硬體同樣重要?? ?
閱讀空間
.圖書館:藏書量是使用的關鍵
餐飲空間?? ?
.宴會廳:設計要注意大小和使用性
.Lounge Bar:營造時尚氛圍
.多功能教室:鎖定特定項目規劃
.KTV室:沒有良好隔音萬萬不行
.視廳室:自助社區電影院
.游泳池:後續維護成本是關鍵
.SPA水療館:經營維護有技巧
.兒童遊戲室:清潔消毒不可少
1-7 門面定期換新裝──安全、房價有保障
Part2.? 疑難雜症,讓專業物業管理幫你忙
2-1 讓建築有了溫度──就靠物業管理服務人員
.功能1:前期協助建商,後期協助住戶
.功能2:專業管理點亮社區房價光明燈
.功能3:靠規劃,得獎社區讓你房價穩穩漲
.功能4:專業知識打理社區疑難雜症
2-2 社區對物業管理公司的四大迷思
.迷思1:管委會成立後,一定要換掉代管期的物業管理公司?
.迷思2:物業管理公司要每年換才會管得好?
.迷思3:物業管理公司要續約,一定要回饋降價?
.迷思4:物業管理公司只是人力派遣公司??? ?
2-3 張大眼睛,精挑物業管理公司?? ?
.Point 1:是否了解並且符合社區的需求??? ?
.Point2:檢視對現場服務人員的掌控程度有多少?
.Point3:社區現場人員身家調查?? ?
.Point4:測試物業管理公司的管理效率?? ?
.Point5:優質總幹事從交接時看仔細
.Point6:社區現場人員是否有足夠的教育訓練??? ?
.Point7:是否提供社區支援與加值服務?
.Point8:是否為社區作整合性服務規劃?
.Point9:確認發生狀況時,合約內的賠償方式
.Point10:檢視接案的規模大小和多寡?? ?
.Point11:檢查竊案發生時的處理方式與程序
Part3? 你不能不知道:房價與管理費的等比關係
3-1公設+管理費=買屋成本的36%
.頭期款+房貸≠買房預算?? ?
.看清楚,哪些是公共設施??? ?
3-2 管理費決定房子的一生?? ?
.真相:我們付的管理費,可能不太夠!?? ?
.事先盤點:管理費的用途有哪些??? ?
.算一算:合理的管理費該收多少??? ?
.如何計算管理費?第一年就要考慮建築物的維護問題?? ?
.省電祕方:降低公用電費的五個撇步?? ?
.社區資源回收:有效降低垃圾量?? ?
.更換省電燈泡:經費補助省成本?? ?
.善用公共資源:有效爭取更多補助?? ?
.增加社區財源:開源節流雙項並行?? ?
Part4? 新觀點,打造完美幸福宅?? ?
4-1 他山之石:各國物業管理面面觀?? ?
.日本:制度完整糾紛少
.美國:專業化管理,保險降低風險?? ?
.英國:房屋類型決定物業管理類型?? ?
.香港:法治建全,有章可循?? ?
.中國:物業管理漸趨多樣化發展?? ?
4-2物業管理的服務新潮流?? ?
.潮流1:環保物業管理?? ?
.潮流2:運用數位化資訊平臺
.潮流3:經營物業服務模式
.潮流4:全齡化住宅服務?? ?
4-3 加入創意和新意:時尚物業管理
.面向1:住宅健診中心?? ?
.面向2:寵物友善空間?? ?
.面向3:免下車服務中心?? ?
4-4 前期提供物業設計,日後提供極致服務