庫存狀況
「香港二樓書店」讓您 愛上二樓●愛上書
我的購物車 加入會員 會員中心 常見問題 首頁
「香港二樓書店」邁向第一華人書店
登入 客戶評價 常見問題 加入會員 會員專區 現貨書籍 現貨書籍 購物流程 運費計算 我的購物車 聯絡我們 返回首頁
香港二樓書店 > 今日好書推介
   
二樓書籍分類
 
買房也要買幸福:挑好屋,預算從500萬到5億都要懂的「物業設計」!

買房也要買幸福:挑好屋,預算從500萬到5億都要懂的「物業設計」!

沒有庫存
訂購需時10-14天
9789865883324
陳品?
推守文化
2014年3月12日
133.00  元
HK$ 113.05
省下 $19.95
 
二樓書卷使用細則 二樓書卷使用細則





ISBN:9789865883324
  • 叢書系列:Beautiful Life美好生活系列
  • 規格:平裝 / 272頁 / 17 x 23 x 1.8 cm / 普通級
    Beautiful Life美好生活系列


  • 商業理財 > 投資理財 > 房地產












    房價有值,管理更有值!



      高房價時代的挑屋、踏進房產市場第一課:

      懂物業規劃,才能幫房子保值、為住戶謀幸福、為建商提高社區價值



      為什麼同樣的地段,有些社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持高檔,有些社區卻是公設破落、房價有退無進?台灣的消費者看屋關注坪數、格局、裝潢,殊不知良好的物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵!



      別讓公設成為乏人問津的蚊子館!算一算:合理的管理費該收多少?



      你買屋的成本,有超過三分之一的金額是買公設和付給管委會,進一步說,管理費決定房子的一生!買間台北的2,400萬元的房屋,公設比30%,等於花了720萬元買公設,再加上240萬元的50年管理費,就變成960萬元的開銷!小至泳池、健身房、KTV 室、停車場的管理,大至如何讓公設的能耗達到成本與品質表現的平衡,甚至花園植栽、水池造景、外牆燈光、大廳擺設、安全人員配置等無一不是學問!你一定要精打細算,知道怎麼付出管理費、公設如何管理才划算!



      優質的物業服務理念:極致服務,恰到好處。從軟硬體維護服務,到社區總體營造甚至財源開拓,面面俱到才是好管理。



      「物業設計」必須獨立成為專業領域,才能提高建築價值,從硬體及軟體雙管齊下、提升住宅社區管理品質,減少資源浪費及管理資源不足的惡性循環。建商在規劃或銷售建物初期,加入「以人為本」的整體物業設計概念,包括硬體動線、服務機制、能源損耗、人力資源配置等等,日後即能在房屋銷售與管理維護的可能衝突中取得平衡。透過專業精算可以試算出建案未來的維護費用,進而確認建案的物業管理服務水平。



    各界推薦



      【物業管理專家】

      高永昆博士(中華民國物業管理經理人協會名譽理事長)

      蘇雅頌(中華民國物業管理經理人協會理事長)

      許振煙 (新光保全副總經理)



      【學界】

      姚立德(國立台北科技大學校長)

      陳建謀(華夏技術學院資產與物業管理所所長)



      【媒體人】

      林青蓉(名節目主持人)

      田大權(大聲行銷顧問公司執行總監)

      倪子仁(好房研展中心執行長)



      【企業界】

      陳煌銘 (台灣區綜合營造工程工業同業公會理事長)

      王福漲(21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長)

      傅盛華 (七匹狼集團恒禾置地總經理)

      張麗蓉(遠雄房地產行銷副總)



      【設計師】

      徐志強(原堂室內裝修工程股份有限公司總經理)

      袁宗南(燈光設計大師)








    物業管理專家推薦?? 開拓前期物業規劃設計的新契機 高永昆

    ? 「以人為本」的物業規劃設計 蘇雅頌

    讓「家」成為真正安心的休息 許振煙



    學界推薦 發現台灣物業管理新價值 陳建謀

    媒體推薦 好房子的真價值,是幸福! 田大權

    企業界推薦

    引領方向的全方位物業指南針 王福漲

    建築生活,用心服務 張麗蓉???????? ?



    自序 :? 創造台式物業設計的價值



    前言:認識物業設計,建商有用心、買屋好放心!

    •你知道什麼是建築物業設計嗎??? ?

    ──物業管理趨勢觀測站:台灣vs.大陸?? ?

    •買屋入手,物業設計看門道?? ?



    Part1? 保值第一課,公設學問大:打造「燈亮、花開、人和」的社區環境

    1-1從零到有,公設時代來臨

    1-2永遠的話題王──公設規劃比一比

    .求吸睛──建商最愛的公設規劃

    .要實用──社區住戶最喜歡的公設?? ?

    .社區住戶最不喜歡的公設排行?? ?

    .別讓公設成為乏人問津的蚊子館?? ?

    1-3戶外景觀設施設計──享受低負擔的高級職人質感

    外牆篇

    .夜間燈光:妝點建築,溫暖街廓

    .管制燈源:節能美化並行不悖?? ?

    .清洗與維護外牆:讓建築常保如新

    庭園景觀篇

    .景觀水池維護:造美景、納財氣

    .庭園燈光規劃:樹影與光影共舞

    .戶外地坪設計:務必留心防滑與保養

    .庭園植栽管理:看繁花似錦,都市森呼吸

    .設置風雨走廊:遮雨蔽日好愜意

    1-4大廳的設計與規劃──創造人與人之間的溫度

    .大廳配置:建構完美飯店式服務

    .服務櫃檯空間規劃:注重收納,便利維護

    .走出櫃檯:延伸性服務細節規劃

    .監控系統的規劃:安全第一,視線零死角

    .大廳空調配置規劃:環保節能設計,帶來清涼感

    1-5你不該錯過的機能性公共設施──安心、安全、環保

    .享受優良的停車空間:從細節開始加分……

    .垃圾處理室及工具間:落實清潔和衛生的第一步

    .電梯及梯廳:安全美觀缺一不可

    .信箱區:妥善安排住戶最密集使用的區域

    .公佈欄:讓眾人之事,被清楚看見

    .樓梯間:不要讓雜物阻礙逃生的道路

    .物業辦公室:讓人員有完整的服務空間

    .管委會辦公室:增加住戶對社區的貢獻度

    .屋頂平臺:讓戶外陽光掃除陰霾?? ?



    1-6休閒性公共設施:軟實力、硬實力,關鍵規劃力

    運動空間

    .健身房:器材、空調、電視、隔音,缺一不可

    .桌球室:空間大小有關係

    .撞球室:不建議與桌球室設於一地

    .韻律教室:課程安排和硬體同樣重要?? ?



    閱讀空間

    .圖書館:藏書量是使用的關鍵



    餐飲空間?? ?

    .宴會廳:設計要注意大小和使用性

    .Lounge Bar:營造時尚氛圍

    .多功能教室:鎖定特定項目規劃

    .KTV室:沒有良好隔音萬萬不行

    .視廳室:自助社區電影院

    .游泳池:後續維護成本是關鍵

    .SPA水療館:經營維護有技巧

    .兒童遊戲室:清潔消毒不可少

    1-7 門面定期換新裝──安全、房價有保障



    Part2.? 疑難雜症,讓專業物業管理幫你忙

    2-1 讓建築有了溫度──就靠物業管理服務人員

    .功能1:前期協助建商,後期協助住戶

    .功能2:專業管理點亮社區房價光明燈

    .功能3:靠規劃,得獎社區讓你房價穩穩漲

    .功能4:專業知識打理社區疑難雜症

    2-2 社區對物業管理公司的四大迷思

    .迷思1:管委會成立後,一定要換掉代管期的物業管理公司?

    .迷思2:物業管理公司要每年換才會管得好?

    .迷思3:物業管理公司要續約,一定要回饋降價?

    .迷思4:物業管理公司只是人力派遣公司??? ?

    2-3 張大眼睛,精挑物業管理公司?? ?

    .Point 1:是否了解並且符合社區的需求??? ?

    .Point2:檢視對現場服務人員的掌控程度有多少?

    .Point3:社區現場人員身家調查?? ?

    .Point4:測試物業管理公司的管理效率?? ?

    .Point5:優質總幹事從交接時看仔細

    .Point6:社區現場人員是否有足夠的教育訓練??? ?

    .Point7:是否提供社區支援與加值服務?

    .Point8:是否為社區作整合性服務規劃?

    .Point9:確認發生狀況時,合約內的賠償方式

    .Point10:檢視接案的規模大小和多寡?? ?

    .Point11:檢查竊案發生時的處理方式與程序



    Part3? 你不能不知道:房價與管理費的等比關係

    3-1公設+管理費=買屋成本的36%

    .頭期款+房貸≠買房預算?? ?

    .看清楚,哪些是公共設施??? ?

    3-2 管理費決定房子的一生?? ?

    .真相:我們付的管理費,可能不太夠!?? ?

    .事先盤點:管理費的用途有哪些??? ?

    .算一算:合理的管理費該收多少??? ?

    .如何計算管理費?第一年就要考慮建築物的維護問題?? ?

    .省電祕方:降低公用電費的五個撇步?? ?

    .社區資源回收:有效降低垃圾量?? ?

    .更換省電燈泡:經費補助省成本?? ?

    .善用公共資源:有效爭取更多補助?? ?

    .增加社區財源:開源節流雙項並行?? ?



    Part4? 新觀點,打造完美幸福宅?? ?

    4-1 他山之石:各國物業管理面面觀?? ?

    .日本:制度完整糾紛少

    .美國:專業化管理,保險降低風險?? ?

    .英國:房屋類型決定物業管理類型?? ?

    .香港:法治建全,有章可循?? ?

    .中國:物業管理漸趨多樣化發展?? ?

    4-2物業管理的服務新潮流?? ?

    .潮流1:環保物業管理?? ?

    .潮流2:運用數位化資訊平臺

    .潮流3:經營物業服務模式

    .潮流4:全齡化住宅服務?? ?



    4-3 加入創意和新意:時尚物業管理

    .面向1:住宅健診中心?? ?

    .面向2:寵物友善空間?? ?

    .面向3:免下車服務中心?? ?

    4-4 前期提供物業設計,日後提供極致服務








    自序



    陳品?



    創造台式物業設計的價值




      個人一直以來,致力於推動物業管理的核心工作,『前期物業設計』既是最重要的一環,起因可以從十年前一個物業管理的故事講起。



      那是一個重劃區,當時還很荒蕪,能清楚地看到一大片的黃土,一遇到下雨,就得踩在爛泥巴上,遇到好天氣,又是塵土飛揚,工作環境比較辛苦。我們初期是負責銷售中心的保全與接待服務,配置的人員也只有保全員與接待秘書,但人員來了一兩天就想離職,除了因為新的重劃區較偏僻外,生活機能也非常不足,光是出去買個便當、飲料,來回就得要花費數十分鐘,所以人員流動率非常大。人員的流動導致物業服務根本沒有品質可言,不久就接到業主的關心電話了。



      當時我只好帶著鋼盔,準備挨罵,果不其然,一頓劈哩啪拉,還好有另外一組人來找這位業主,而讓我能有喘息的機會,在業主離席一段時間後,我從桌上看到了當時的公共設施平面圖,反正等著也是等著,就看看人家是怎樣設計的。



      學建築的我,職業本能的病又犯了,咦!怎『游泳池』與「溫泉三溫暖」會規劃在二個不同的地方,而且距離有些遠,那住戶不就要游完泳,穿上衣服,穿過大廳,再脫衣服,然後再去泡溫泉?而且在日後物業管理上也有一些問題應該排除,否則服務人員是需要再增加的。



      另外一方面,這建案的大廳設在二樓,各棟電梯沒有直通地下室,這樣住戶的搬家動線、裝潢施工時的裝修進出料的動線也會是個問題?連續幾個問號,讓我想著這建案設計雖然非常好,但可能少了物業管理者的意見,才會遺漏了一些關鍵的細節,煞是可惜。



      所以,一方面出於職業的習慣,另一方面是想轉移業主的注意力,不再圍繞在人員狀況的處理上,於是在那位業主回來時,我就搶先的提出上面的那些問題,再大膽的提出對設計上的建議。沒想到我的一番建議卻讓業主感到非常驚訝,雖然他們曾經也覺的怪怪的,但就是說不出個所以然,因為我們看出他們沒有注意到的,及從來沒有去想到的事情,當場就邀請我幫忙給出具體的建議,後續又安排我直接跟公司高層做建議報告。



      在不到一週時間內,我們幫業主重新建議了所有會所與大廳公設的配置與動線,也為銷售上規劃了許多具有主題性的建議,更豐富了行銷亮點。這次的物業設計建議,立即得到了開發商高層的認同與讚許,進而邀請我們持續為該公司所有項目,做前期物業設計。也因為這次的機會,我們更堅信自己應該要走這條「物業設計」之路。



      物業設計在台灣建案裡的地位遠不如建築設計、室內設計、景觀設計..燈光設計,但是,為住戶永續保持建築物設備設施的良好狀態,卻是物業管理人員的終身職志,因此身為物業人的我們,戮力於「要求」、「希望」建商能重視物業設計的重要性,這也是本書付梓的最大動力,除了建商,購屋者、一般的消費者、社區的管理委員會..也都需要認識物業設計,才能夠買到真正的好宅,或者幸福買房後,才知道如何去面對社區維護的柴米油鹽醬醋茶,畢竟建築物完工後,若能適當合理的維護與經營,才是維繫著建築物『品質與價值』的不二法門。



      推動台式物業設計躍昇國際舞台



      我們希望,讓一切的設計,在一開始就是對的!在建築全方位的完整設計裡,物業設計應占有一席之地。物業設計以符合人性為基本精神,在實質上對建築物業方面提出恰到好處的規劃,從物業服務定位、服務的內容與成本、管理動線、公共設施專案、未來維護管理或甚至在經營上的軟硬體需求、到社區總體營造面的藝文、環保、生活等各層面上著墨,並適時加入創新與符合時代趨勢的國際性元素,概念上既可亙古,也能富饒新意。



      這十多年來,安杰從台北、上海、北京、廈門、漳州、莆田、安溪、昆山、淮安、蘇州、山東到柬埔寨...執行了許多前期物業設計的規劃工作,獲得了許多業主的回應、挑戰與支持。



      我們也參訪日本、新加坡、香港等國際城市的高端物業,我們珍惜著每一次與大師級建築師同場競技的機會,將物業設計的層次往國際的舞台提昇,希望讓物業設計成為建築設計中的一門顯學。



      我們在廈門的一個案中,甚至為業主引進了英國國際管家的訓練,讓物業服務的軟體(人員),能與頂級的硬體建築相匹配。該案的設計方案在2010年榮獲美國建築師學會(AIA)優秀設計獎,並入選2011年亞洲十大超級豪宅,位處廈門五緣灣旁,頂級金字塔尖端的住戶可以享有勞斯萊斯的叫車服務、遊艇出海遨遊的休閒活動,而物業設計如何在高端硬體與軟體間精準切入,我們已在本案擔任物業設計顧問四年之久,將物業設計規劃的4F「利於服務 Fine」、「便於生活Functional」、「精於時尚Fashion」、「合於成本 Financial」的高端物業體系完整架構。



      開創台灣物業人才新視野 中國進行式、國際進行式



      面對全球化的發展,我們的物業設計顧問服務受到業主肯定,紛紛要求並派駐顧問與長期培訓當地人員,我們除了在廈門指派瑞士洛桑留學歸來的物業大管家,建置高端物業服務系統,並以台灣退役軍官特訓大陸保安、台灣頭等艙空服員教導美儀美姿、台灣五星級餐飲主管教導國際餐飲禮儀,讓高端台式服務,台灣人積極主動、和善溫暖、體貼入微的服務理念輸出中國、輸出國際。



      期待與願望



      本書中主要以住宅的公共設施切入探討探討,因為坊間所謂的公設設計,大部分還是在空間裝修設計的範疇內,較少融入『實用性與服務面』的規劃,另外在建築設計的專業叢書裡,有『建築技術規則』及『建築設計資料集成』可以參考,華人世界也尚無一本專門討論住宅公共設施與物業設計的書籍,台灣有了物業管理學系,但相關的教課書卻寥寥無幾,很多公設空間規劃的課題與相關合理規範,在教科書上是很難完整找到的,例如韻律教室的規格、櫃檯大小怎樣恰當?我們只能用住戶人數與實際操作的經驗值去推估出合理、好用的相關尺寸,所以還有很多需要各位先進、專家能提供指正與建議之處。



      筆者身為物業服務產業中的一員,更希望政府能加速制訂相關設計之規則,讓學界能發展成為專業的課程、也讓建商得以依循,建築師也能正視物業設計的必要性,從事物業的企業能懂得要求與運用,以及讓所有消費大眾能了解與支持後,得到好的住宅生活品質。



      本書出版的過程不易,特別感謝推手文化優秀的編輯群的幫忙,也感謝蔡欣怡、詹志松、劉謹嫻、潘莉慧、林淑鎂等夥伴們的協助整理,這是我們共同的心血結晶。更由衷地感謝來自產、官、學界的領導、師長與先進們對本書的推薦與鼓勵。 出版此書,旨在拋磚引玉,希望『物業設計』能蓬勃發展,成為一門顯學,如書中有未盡之處,惠請您不吝指教,以便我們日後有機會調整時,能適當于以修正。謝謝!



      歡迎您與我聯繫forrest@a-just.com






    其 他 著 作
    1. 買房也要買幸福:挑好屋,預算從500萬到5億都要懂的「物業設計」!