推薦序1�吳碧珠

推薦序2�陳文炯

推薦序3�李永然

自序



概說

　　一、房地合一課稅立法說明

　　二、新制課所得稅之範圍

　　三、免納房地交易所得稅之房地

　　　　(一)個人自住房地定額免稅

　　　　(二)農地及農舍全額免稅

　　　　(三)被徵收或協議價購土地及土地改良物全額免稅

　　　　(四)公共設施保留地全額免稅

　　四、個人交易所得損失計算

　　　　(一)出價取得者（例如：買賣、交換等）

　　　　(二)繼承或受贈取得者（非出價取得）

　　五、成交價額、成本及費用之查核

　　六、稅基相抵，已課土地增值稅部分應予 減除

　　七、非居住境內個人適用重稅

　　八、個人視持有期間分四級稅率

　　九、特殊情形短期交易，不適用重稅規定

　　十、繼承、受遺贈房地，持有期間與被繼承人、遺贈人合併計算

　　十一、分離課稅及登記取得權利之次日起三十日內申報

　　十二、未申報或申報偏低之核定

　　十三、稽徵程序之準用

　　十四、自住房地重購退稅

　　十五、個人房地交易所得與損失減除

　　十六、個人適用新制房地交易所得稅總結

　　十七、營利事業房地交易之課稅新制

　　十八、營利事業課徵房地交易所得稅之範圍

　　十九、課稅稅基

　　二十、營利事業房屋、土地交易所得額之計算及申報方式

　　　　(一)總機構在境內者

　　　　(二)總機構在境外者

　　二十一、總機構在境外營利事業其境外股權交易之課稅

　　二十二、營利事業適用新制總結

　　二十三、個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋課稅相關規定

　　　　(一)自地自建與合建型態

　　　　(二)合建分售與地主綜所稅

　　　　(三)個人自地自建與合建認應屬營利事業之情形

　　　　(四)自建或合建「持有期間」與合併計算規定

　　　　(五)合建成本之認定與調整

　　　　(六)合建應申報之情形

　　二十四、總結



Part 1個人交易房地如何課稅？

　　一、課稅範圍

　　　　(一)取得房地時期劃分適用範圍

　　　　(二)課稅對象

　　　　(三)實例

　　　　(四)《房地合一課徵所得稅申報作業要點》（104年7月21日發布，以下簡稱《作業要點》）

　　　　(五)適用範圍（日出條款）應申報繳納房地交易所得稅

　　　　(六)奢侈稅之停課與接軌

　　　　(七)「交易日」之認定

　　　　(八)「取得日」之認定

　　　　(九)「持有期間」之計算及合併計算

　　二、課稅稅基（所得額之計算）

　　　　(一)出價取得者（買賣、交換取得）

　　　　(二)繼承或受贈取得者

　　　　(三)稅基相抵制

　　三、四大免稅範圍

　　　　(一)自住房地──定額免稅，超額減徵

　　　　(二)作農用之農業用地及農舍──所得全額免稅

　　　　(三)被徵收、協議價購房地──所得全額免稅

　　　　(四)公共設施保留地──所得全額免稅

　　四、個人分離課稅、申報繳納與稅率

　　　　(一)個人房地交易所得課徵方式與申報期限、稅率

　　　　(二)實例解析

　　　　(三)防錯殺三大條款──短期非自願性出售，不適用重稅規定

　　　　(四)房地交易所得稅未申報或低報之核定

　　五、未申報之核定、短漏申報之處罰與稽徵程序之準用

　　　　(一)法律規定

　　　　(二)圖例解析

　　　　(三)實例

　　六、自住房地重購退稅

　　　　(一)法律規定

　　　　(二)《作業要點》補充規定

　　　　(三)圖例解析

　　　　(四)實例

　　　　(五)自用住宅、自住房地優惠（減、免、退稅）比較表

　　　　(六)土地增值稅減免轉軌*房地交易所得稅彙整

　　　　(七)房地合一課稅施行後，房地交易所得申報──地政士新業務與商機

　　　　(八)盈虧相抵──個人「房地交易所得」與「房地交易損失」*互抵

　　七、外資（外人）加重課稅

　　　　(一)外資

　　　　(二)境外公司股權交易所得──實質課稅原則之適用



Part 2營利事業交易房地如何課稅？

　　一、課稅範圍

　　　　(一)取得房地時期劃分適用範圍

　　　　(二)課稅對象

　　二、課稅稅基（所得額之計算）

　　三、房地交易所得額之計算與計入營利事業所得

　　　　(一)法律規定

　　　　(二)圖例解析

　　　　(三)營利事業房屋、土地交易所得之計算及申報方式

　　　　(四)實例

　　四、稽徵程序之準用

　　　　稅法規定



Part 3課稅收入分配及運用



Part 4新制施行日期



Part 5房地交易所得稅節稅規劃案例解析

　　案例1：新制實施後，贈與子女購屋自備款現金，為將來所得稅規劃

　　案例2

　　案例3

　　案例4

　　案例5

　　案例6

　　案例7

　　案例8

　　案例9

　　案例10

　　案例11（移轉時期與規劃選擇）

　　案例12

　　案例13

　　案例14



Part 6停課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）



附錄

　　特種貨物及勞務稅條例第6條之1修正草案總說明

　　所得稅法部分條文修正草案總說明

　　所得稅法部分條文修正草案條文對照表

　　房地合一課徵所得稅申報作業要點

?

自序



　　民國100年6月1日開始施行《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱「奢侈稅」），為打擊短期不動產交易，另課特種貨物稅，開創了我國不動產稅以實際交易價格課稅的第一步。嗣於101年8月1日起，藉由修改《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》與《地政士法》相關條文，實施不動產買賣的「實價登錄」，接續不動產稅制改革的第二步。民國104年6月5日立法院三讀通過《所得稅法》增訂條文與《特種貨物及勞務稅條例》停課不動產部分之奢侈稅，完成不動產稅制改革的第三步。



　　換言之，「實價課稅」與「房地合一課稅」已經由三步驟完成。誠如財政部長所稱，不動產稅制改革的重大里程碑已達成。



　　本書以《所得稅法》規定為基礎，輔以圖例、實例解析，為讀者解說房地交易所得稅，希望能更圓滿掌握節稅與規劃致勝之途。本書是就個人上課講義融合工作與教學之需編著完成，疏漏、不當之處在所難免，尚祈各位先進不吝賜教並提供卓見俾以改進。謝謝！

?