第一章　容積移轉法令與市場實務簡介



壹、容積移轉機制、概念與法定名詞

一、容積移轉法定名詞

二、容積移轉之效能



貳、容積移轉類型與移轉實務

一、現行容積移轉種類、法源及案例簡介



參、各類型容積移入公式分析

一、臺北市送出基地種類及接受基地使用分區限制

二、臺北市各類型容積法令分析



肆、容積移轉申請流程說明

一、古蹟、大稻埕及都市計畫類容移流程比較

二、臺北市各類型容積移轉申請流程圖

三、臺北市都更、都審及容積移轉申請整體流程圖



伍、容積移轉審查應注意事項

一、公共設施保留地

二、古蹟土地容積

三、大稻埕容積

四、一般新制容積



陸、容積移轉節稅規劃

一、財產交易所得

二、營業稅及所得稅

三、土地增值稅

四、房屋稅、地價稅

五、房地合一稅（所得稅）

六、可親自向財政部臺北市國稅局洽詢解釋



柒、容積移轉現行法令全彙整（完整法條）

一、都市計畫容積移轉實施辦法

二、臺北市容積移轉審查許可自治條例

三、大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點

四、古蹟土地容積移轉辦法



第二章　一般土地容積移轉技術



壹、建築基地獎勵種類

一、容積獎勵總上限(總值)觀念

二、基地內部產生獎勵：相關都市計畫或建築法規之獎勵

三、基地外部移入獎勵：容積移入

四、都市更新單獨計算獎勵



貳、一般基地辦理容積移入適用法令進階摘錄

一、都市計畫法

二、都市計畫容積移轉實施辦法

三、臺北市土地使用分區管制自治條例

四、臺北市容積移轉審查許可自治條例?

五、臺北市都市設計及土地使用開發許可審議規則(應辦理都審條件)

六、臺北市都市設計及土地使用開發許可審議規則(修正都審程序)

七、臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議規範

八、保險業辦理容積移轉應遵循事項

九、國有非公用土地設定地上權作業要點

十、河川區域私有土地容積移轉公式



參、土地開發容積正確市場操作觀念

一、適時建立容積存貨

二、新時代開發觀念

三、容積移轉功能

四、容積移入操作實務建議



肆、投資綱要：一定要年度內購買容積，年度內申請移入

一、容積移轉公式與成本剖析

二、近年容積買賣市價及公告現值調整分析

三、一定要年度內購入使用之理由

四、建議立即著手購入容積或辦理移轉申請



第三章　都市更新基地容積移轉技術



壹、更新基地辦理容積移入適用法令摘要

一、都市計畫容積移轉實施辦法(實施者代為移入)

二、都市更新條例

三、臺北市都市更新自治條例

四、都市更新建築容積獎勵辦法

五、都市更新與容積移轉相關解釋函



貳、都市更新辦理容積移轉正確市場操作觀念

一、更新單元需辦理都市設計審議條件

二、都市更新單元辦理都市設計審議之作法

三、更新基地辦理容積移入作法



第四章　容積移轉代金全剖析



壹、容積折繳代金母法及理論

一、都市計畫容積移轉實施辦法第9之1條

二、臺北市容積移轉審查許可自治條例第2之1條



貳、容積代金計算方式及公式

一、內政部－都市計畫容積移轉實施辦法修正條文(草案)

二、高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點

三、臺北市容積移轉審查許可自治條例



參、容積代金估價程序

一、估價採購方式

二、收付款流程

三、容積移轉與容積代金估價流程



肆、容積代金趨勢影響



伍、容積代金相關法令

一、臺北市容積代金估價工作小組作業要點

二、臺北市容積代金基金收支保管及運用自治條例(草案)



第五章　容積移轉趨勢及展望



壹、增額容積

一、增額容積定義及法源

二、增額容積計算方式及處理原則

三、淺談增額容積對市場影響



貳、容積調派

一、容積調派定義及法源

二、容積調派案例

三、容積調派轉換率及市場效益



參、容積移轉現行使用趨勢



肆、容積移轉使用未來展望



附錄



附錄一　各縣市政府容積移轉規定比較表及條文 Link

附錄二　內政部古蹟土地容積移轉及都市計畫容積移轉研商會議紀錄

附錄三　修訂臺北市大同區大稻埕歷史風貌

特定專用細部計畫(通盤檢討) 案-公展都市計畫書

附錄四　公共設施保留地買賣合約、公證授權書、信託公契(範例)

附錄五　大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉買賣契約書(範例)

附錄六　古蹟土地容積買賣契約書(範例)

編者序



　　雖然只是一本為建築專業應用編寫的著作，但是身在傳統建築產業的我，也固守傳統寫個序，為自己的編著下一個評論及註解，希望給使用者更清楚的了解使用的方式，感謝詹氏書局給我們機會出版，能為需要容積移轉的廠商及客戶們，有更進一步深度了解及服務的機會。



　　感謝在這個建築專業上曾經幫助過我眾多的客戶及同仁，特別感謝公司執行長王公正與我共同創業及堅苦卓絕的工作付出，這次出版更有賴秘書莊雯惠的辛苦助理編輯、校對與法令的及時修正配套。



　　臺北市的容積移轉，率先於89 年啟動於大稻埕歷史風貌特定專用區得容積移轉，後續依文化資產保存法啟動的古蹟土地容積移轉、及95 年開放97 年修訂的都市計畫類容積移轉（含公共設施用地及歷史建築）先後啟動，也隨著近十年房地產行業起飛，而變成建築業及仲介交易的顯學，所以近十年的使用蓬勃發展，法令修改、行政解釋裁量及申請實務也變得更加複雜而難以親近，故為了讓客戶及接受基地地主更容易了解容積移轉內涵真諦、市場實務、稅賦與法令修正的應變，集結了十餘年的實務工作經驗，以市場數百個申請實務，綜合了法令的修正與趨勢綜合編寫本書。



　　現在房地產經歷政府稅賦的調整，尤其是臺北市的新版的高價房屋稅及房地合一稅，重稅時代來臨也代表整體不動產市場已進入一個完全不同的操作領域，容積移轉市場隨著建築母體市場也進入了不同的時代，更隨著台北市政府正式實施「容積移轉審查許可自治條例」，宣告都市計畫容積移轉進入代金的時代，也因為市場經營愈來愈險峻，容積移轉市場法令限制及不確定因素也愈趨增加，故希望我們在市場經營多年的經驗值，也能提供出來給使用者及經營者是危機也是轉機的操作技術參照；當然每一個進入建築行業的新血或是自有地主想一窺容積移轉奧妙，本書當然無愧為操作與其土地超值利用的寶典與聖經。



　　都更與容積移轉配合當然也是本書一個重要議題，因為大部分都更進度冗長而緩慢，容積移轉配合都更也普遍因為變數太大而難以導入，但法令進展與容積移轉技術的進步，更於都更後一坪換一坪變成政治口號後，都更獎勵加容積移轉已是必要工作了；本書在容積移轉代金制度及增額獎勵容積作法及未來產業趨勢也作了詳細分析，當然因為法令及審查實務一直在變，計畫鐵定趕不上變化，我們儘量再版時修訂外，更希望不吝指正與交流，一起共同為健全建築業盡一份心力。