疑難之前

推薦序

作者序

共有土地簡化術



繼承者們的真人實事

Case1

土地被共有人長期占用，每年除了乖乖繳稅，也無法收益，共有人可否以多數決將整筆土地出售給他人？

Case2

共有人需錢孔急，可否將土地之公同共有潛在持分出售給他人？

Case3

2人以上行使優先購買權，怎麼判斷？事後解約有用嗎？

Case4

他共有人假意行使優購權阻止過戶，怎麼辦？

Case5

如何預立遺囑，避免身後子女爭產？



共有物持有的難題

共有的型態

分別共有-針對不動產

公同共有-針對不動產

變更共有型態-公同共有變為分別共有

管理爭端

共有不動產之管理

分管協議

默示分管契約

共有人無權占有-訴請返還土地

共有人無權占有-訴請返還不當得利



共有物出售的攻防

風暴醞釀

土地開發

以大吃小

土地謄本

手足出走

土地法§34-1之優先購買權-針對共有人出售自己的持分

假贈與-規避共有人之優購權

共有人處分其土地持分-交換

分裂競爭

共有土地之出售（土地法§34-1）

不動產買賣契約-出售共有物

土地法§34-1所指之建築改良物

土地法§34-1-未辦保存登記之建物

土地法§34-1所指之「處分」

土地法§34-1之書面通知-出售共有物

土地法§34-1之公告-出售共有物

提存價金-出售共有物

監護宣告

遺產管理人-某共有人死亡，且其所有繼承人均拋棄繼承

某共有人失蹤-設置財產管理人

土地法§34-1之優先購買權-針對共有人出售全部共有物

同一條件優先購買

共有土地出售相關爭議-仲介費

土地法§104之優先購買權

優先購買權之競合-共有人與基地承租人

關於共有人之優先購買權-債權效力

關於土地法§104之優先購買權-物權效力

確認優先購買權不存在-針對出售全部共有物

解除買賣契約-他共有人假意行使優購權

請公證人辦理公證體驗-他共有人假意行使優購權

訴願程序-多數決出售共有物遭阻止過戶

假扣押-為規避多數決出售共有物

虛偽設定抵押-他共有人阻擾共有物出售

強行過戶

切結不實

試水溫-為規避他共有人行使優購權

共有土地之設定地上權

劃清界線

共有物之分割-權利分割

提起分割共有物之訴

分割方案-分割共有物之訴

合併分割-分割共有物之訴

價金找補-分割共有物之訴

分割共有物之訴-抵押權轉載

變賣共有物時之優購權

協議分割之調處

遺產分割協議書

特別代理人-遺產分割協議

分割遺產之訴



被繼承人的身後規劃

繼承與遺囑

法定繼承人

遺囑

代筆遺囑

公證遺囑

自書遺囑

遺囑執行人

特留分

繼承者們的工具箱

認識土地謄本-「分別共有」

認識土地謄本-「公同共有」

地籍謄本申請書及切結書填寫範例

戶籍謄本申請書填寫範例

認識提存書

通知他共有人行使權利存證信函填寫範例

他共有人同意優購存證信函填寫範例



附錄

土地法第34-1條執行要點

關鍵字索引

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推薦序



　　本人執業不動產登記業務近40年，有幸擔任「中華民國地政士公會全國聯合會」秘書長、理事長與榮譽理事長乙職，深感不動產地政法務所涉及之糾葛繁多，尤以諸多不必要的紛爭，理應在當事人契約成立之前、甚或成立同時，多所防患未然。經查地政士業務近十年來除了驟減之外，登記業務性質之變化更大，其中最困擾地政士者，莫過於共有不動產存在的多數決與分管等問題，尤其涉及土地法第三十四條之一時，其所衍生的爭端更多，另若共有人或他共有人，再發生繼承情事者，其法律關係與實務之突破更形複雜與困擾，也因此感受到「共有土地與繼承」間之複雜連動關係，可能會更增添法務及處理因應上之許多莫測變數。



　　多年前與郭睦萱律師因業務合作關係相識，往來的十多年間，親見其經手處理許多規模龐大、攻防交錯的共有土地案件，其於不動產及民事法律上表現的專業，令人肯定；更難能可貴的是，郭律師於長年實務經驗中建立的敏銳度，以及精準的案情研析能力，對於再複雜不過的共有不動產案件均得恰如其分的解決與分析。



　　今欣聞郭律師大作付梓在即，有幸先睹為快，內文精解一如其突破爭點的辦案作風，同時不乏共有不動產常見糾紛案例分析，深入淺出。行文之間，郭律師以同理之心映射繼承者的困境，展卷如其親臨，解惑鞭辟入裡，為當事人謀求最大利益的同時，對於共有土地開發遲滯之困境，其基於公益原則的灼見真知，無疑是最佳解方。



　　謹此以序推薦本書