一、自住篇∼我在日本有個家

1-1 各種產品 ∼「自住」還是「投資」？這是一個值得思考的問題！

1-2 公寓大廈 ∼大樓型產品，地點都比透天好？

1-3 獨棟透天 ∼透天厝，是「人生中繼站」還是你「永遠的避風港」？

1-4 賣建住宅 ∼什麼？我買了土地，還不能決定要請哪間建商蓋？

1-5 塔式住宅 ∼尊爵不凡，人生勝利組的象徵？

1-6 低層華廈 ∼清幽靜謐、安穩度日，也是一種人生選擇

1-7 頂級住宅 ∼登峰造極、豪隱於市。

1-8 渡假屋 ∼有錢人的玩具？不，是中產階級的牢獄！

1-9 滑雪宅 ∼國際資本的造鎮遊戲

1-10 老屋翻新 ∼阿匹婆拉皮，也不會變成林志玲



二、實務篇∼交易過程全攻略

2-1 宅建業者 ∼幫你服務的公司是合法業者嗎？還是只是牽猴仔？

2-2 媒介契約 ∼買賣房屋時，小心房仲串連投資客坑殺你！

2-3 主要建商 ∼大建商蓋的房子比較好？建案也有分等級喔！

2-4 管理公司 ∼代租代管？收租保證？小心龐氏騙局！

2-5 購屋流程 ∼從出價斡旋到交屋付款的幾件事

2-6 房屋貸款 ∼能貸多少錢？還款方式？利率如何？一次報你知！

2-7 室內面積 ∼內法還是壁芯，稅金差很大！

2-8 房型設備 ∼日本獨有的格局用語與先進設備

2-9 格局規劃 ∼這是好宅？一流華廈與三流住宅，這點差很大！

2-10 賣屋要點 ∼換屋與獲利了結的終極心法



三、算計篇∼財務知識不可少

3-1 現金流 ∼貸款成數與年限的數字魔法秀

3-2 投報率 ∼日本房地產，高投報背後的真相

3-3 自我資本收益率 ∼善用槓桿，累積巨額財富？

3-4 合理房價 ∼這間房子值多少？教你這樣算！

3-5 收益遞減法則 ∼裝潢越貴，租金越高？

3-6 贏家詛咒 ∼對，你買就是比較貴！

3-7 機會成本 ∼日文老師與大老闆的抉擇

3-8 檸檬原理 ∼車市與房市的資訊不對稱

3-9 匯差避險 ∼日圓跌跌不休，如何避險？

3-10 套利交易 ∼五種在日本房市中賺價差的方法



四、法令篇∼法條規則很重要

4-1 都市計畫法 ∼這塊土地能蓋什麼？要看用途地域

4-2 建築基準法 ∼能蓋多高、蓋多滿？端看建蔽率與容積率

4-3 借地借家法 ∼荒唐！不能漲房租，沒繳房租也趕不走？

4-4 借地權 ∼房子我的，土地租的！

4-5 登記事項證明書 ∼日本的房屋謄本怎麼看？

4-6 地址表示 ∼為什麼權狀上的地址跟門牌地址不一樣？

4-7 耐震基準 ∼舊基準與新基準，價值差很大！

4-8 禮金與更新料 ∼日本租屋的潛規則

4-9 心理瑕疵物件 ∼關於凶宅

4-10 廣告上的規制 ∼誘餌與誇大的文案，不行喔！



五、投資篇∼日本置業當房東

5-1 1R蚊型套房 ∼操弄投報率，割韭菜的好工具！

5-2 1K出租套房 ∼買來節稅，反而賠更多？

5-3 公寓大廈投資 ∼賺房租？不，這個用來賺價差！

5-4 商辦與店面 ∼好貨難尋外，還有稅制上的陷阱

5-5 一棟木造公寓 ∼底層租客、下流老人與孤獨死

5-6 一棟RC商業大樓 ∼好賺，但你買不起！

5-7 一棟RC出租住宅 ∼你是在累積資產？還是在為銀行打工？

5-8 共居住宅 ∼偶像劇中的幻想與現實之間的落差

5-9 民泊 ∼散戶搶賺觀光財的三種方式

5-10? 中間省略 ∼賣小套房，屋主小賺業者大賺的故事



●內容提要：

1-1各種產品

?自住型產品

?投資型產品

?公寓大廈有哪幾種

?獨棟透天自建還是買建商蓋好的

?整棟投資物件有哪些類型

1-2公寓大廈

?大樓與透天，推案地點不同

?公寓大廈的優缺點

?選新屋還是中古屋

?格局、耐震、以及使用年限

1-3獨棟透天

?獨棟透天的優缺點

?要選透天還是大樓

?大樓與透天在市場上的流通量

?當不動產變成「負」動產

?中古透天賣不掉的原因

?豪宅等級的獨棟透天

1-4賣建住宅

?注文住宅、建賣住宅與賣建住宅的不同

?何謂「附建築條件的土地」

?賣建住宅的風險

?何謂迷你開發

1-5塔式住宅

?超高層塔式住宅，已經不具稀少性

?高樓層與低樓層，身份地位差很大

?塔式住宅的優點

?塔式住宅的缺點

1-6低層華廈

?低層與超高層，用地區分不同

?機能還是環境，取捨看個人

?低層華廈保值嗎

?低層華廈哪裡找

?低層華廈脫手性如何

1-7頂級住宅

?豪宅與頂級住宅

?頂級住宅的特點

?頂級住宅首重地段

?產品整體規劃很重要

?有錢不一定買得到

1-8渡假屋

?渡假屋的前世今生

?疫情讓渡假屋市場起死回生

?渡假屋的種類

?物件不流通

?交通不方便

?大雪濕又冷

?維護花大錢

1-9滑雪宅

?泡沫時代的滑雪勝地

?十萬日圓的越後湯澤

?天價滑雪宅，超高投報率

?北海道二世古觀光圈

?六年地價翻15倍的奇蹟

1-10老屋翻新

?新築信仰崩解

?新成屋與中古屋的拉鋸戰

?「買取再販」與「老屋翻新」

?低買高賣，小心法律問題

?高於市價，但有附加價值

?小心黑心裝潢

?老屋翻新宅的優點

2-1宅建業者

?你的業務是牽猴仔還是合法的業者

?如何判斷合法的宅建業者

?什麼是「宅建士」

?仲介業者的收費標準

2-2媒介契約

?三種媒介契約的異同

?小心仲介的包圍戰術坑殺屋主

?包圍網，串連買取再販業者賺很大

2-3主要建商

?大建商Major 7

?大建商以外就比較遜色嗎

?大建商售後服務到位

?品牌也有分等級

?大建商的產品規劃一定就比較好嗎

?除了建商，營造商也很重要

2-4管理公司

?何謂代租代管

?代租代管的責任與收費

?如何找個好房客

?何謂收租保證

?收租保證的龐氏騙局

?用新客戶的錢來養舊客戶

?銀行濫放貸所導致的房市風暴

2-5購屋流程

?出價斡旋

?什麼是「重要事項說明」

?簽約與貸款融資

?登記文件與清算尾款

?交屋後的相關費用及稅金

2-6房屋貸款

?「元金均等」與「元利均等」還款金額差很大

?大額還款會產生違約金

?從每月還款金額回推購屋總價

?日本上班族能貸到多少錢

?從可貸款金額，就可看出一個地區房價的頂

2-7室內面積

?內法面積與壁芯面積的差異

?節稅，看內法面積

?議決權，看壁芯面積

2-8房型設備

?1K、1R、1LDK是什麼意思

?衛浴設備有哪些先進的科技

?浴室尺寸1418代表什麼意思

?一「疊」有多大

?高樓層的豪華房型

?看懂格局圖的英文縮寫

?其他台灣不常見的先進設備

2-9格局規劃

?何謂切羊羹規劃

?最廉價的田字型格局

?Center In格局與電梯數量

?近年受歡迎的Wide Span格局

2-10 賣屋要點

?買的是徒弟，賣的是師傅

?自住屋換屋要點

?「先買在賣」與「先賣再買」

?投資屋獲利了結的出口戰略

?買的時候快、狠、但不準

?高價買進，賠錢出場

3-1現金流

?何謂現金流

?現金流越高，投資越穩定嗎

?增加自備款，提高現金流

?拉長還款年限，提高現金流

3-2投報率

?何謂投報率

?表面投報率與實際投報率

?投報率，越高越好嗎

?日本高投報物件的貓膩

?高投報一定高風險嗎

?低投報就比較沒風險嗎

?投報率，差1%的迷思

3-3自我資本收益率

?你是在投資房地產，還是在經營事業

?何謂CCR

?市郊房產，狠賺25%收益率

?都心房產，收益率只有2%多

?市郊與都心，收益率差很大的原因

3-4合理房價

?鑑價三手法

?比價法與查價網站

?收益還原法與投報率

?如何使用原價法估算成本

?均價無意義

?頂級住宅與豪宅，如何算價

?建築單價表與耐用年限表

3-5收益遞減法則

?花多少錢裝潢才合理

?收益遞增與收益遞減

?裝潢過度導致收益遞減

3-6贏家詛咒

?想贏，就得付出較高的代價

?投資時，如何面對贏家詛咒

?購買自住屋時，中了詛咒還要買嗎

3-7機會成本

?讀研究所的機會成本

?不懂機會成本的日文老師

?精算機會成本的大老闆

3-8檸檬原理

?定錨效應

?何謂「資訊不對稱」

?蜜桃與檸檬，哪個比較好

?房地產市場上的資訊不對稱

3-9匯差避險

?如何利用匯差，買到半價的房屋

?看空日圓的操作方式

?超完美換屋計畫

?台北漲翻天，時勢造英雄

?買了以後繼續賺匯差

?能否複製相同的成功手法

?運用DCA法避開匯差風險

3-10套利交易

?何謂「套利交易」

?以套利維生的網路轉賣家

?運用收益還原法與比價法來套利

?利用帶租約的房屋來套利

?預售屋是否有套利空間

?利用時間差來套利

?利用不同市場價格來套利

4-1都市計畫法

?各種都市計畫區域

?市街化區域與市街化調整區域

?日本的13種用途地域

?其他地域地區

4-2建築基準法

?建蔽率與容積率

?接道義務與退縮規定

?再建築不可物件是什麼

?何謂二項道路

?容積率還要再看臨路寬

?規制高度的斜線限制

4-3借地借家法

?民法的租賃契約

?借家法的租賃契約

?房東想趕人，可以嗎

?房東想漲租金，可以嗎

?退租後，房客要你付裝潢費

?定期租借合約

4-4借地權

?借地權的物件，跌價快

?舊法、普通、定期借地權

?選哪一種借地權比較有利

4-5登記事項證明書

?謄本要去哪裡調閱

?何謂敷地權

?表題部怎麼看

?權利部有什麼資訊

?共同擔保目錄是什麼

4-6地址表示

?何謂「住所」、何謂「所在」

?住居表示法與不動產登記法

?地址一模一樣怎麼辦

?日本的地址怎麼看

4-7耐震基準

?四個時期的耐震基準

?判斷要以這個時間點為準

?舊耐震的物件，真的比較差嗎

4-8禮金與更新料

?何謂禮金

?何謂更新料

?房東沒給廣告費，房子就租不掉嗎

4-9心理瑕疵物件

?什麼是「事故物件」

?如何查詢房子是否為兇宅

?凶宅值多少

?凶宅需要告知租客或買方嗎

4-10廣告上的規制

?何謂誘餌廣告

?房屋大小標示有一定的基準

?離車站的步行時間也有規定

?特定用語，禁用

5-11R蚊型套房

?入門檻最低的產品

?空屋風險

?高額的管理修繕費用

?房客拖欠房租的風險

?設備老舊的風險

?玩弄投報率，坑殺買方的最佳工具

5-21K出租套房

?這種房子都誰在買

?流通、稅制以及貸款，決定是否賣得掉

?如何使用1K套房節稅

?建商怎麼讓你買單

?真的有那麼容易租掉嗎

?出售時會浮現出的問題點

5-3公寓大廈投資

?何謂「分讓賃貸」

?投報率偏低，但增值速度快

?大建商跟你搶租客

?賺差價，可以這麼做

?拿來出租，小心被銀行逼著還清房貸

5-4商辦與店面

?事業用物件的種類

?何謂「雜居大樓」

?事業用物件的優缺點

?保證金多，修繕成本低

?屋齡影響小

?還得繳納消費稅

?源泉徵收，讓你的商辦租不掉

?適格請求書制度，逼得你降價出租

5-5一棟木造公寓

?門檻不高，散戶很多

?規模太小，容易導致空室率變高

?何謂「5棟10室」的基準

?租客水準參差不齊

?下流老人與孤獨死

?疫情期間飆高的空屋率

?這樣的條件，可以考慮買進

5-6一棟RC商業大樓

?規模大小分類

?需要藉助BM、PM、以及AM公司幫忙管理

?巨大商辦完工潮

?疫情帶來的超高空室率

5-7一棟RC出租住宅

?與商業大樓所處的地點不同

?租客水準較高

?購買前須確認投報率真偽

?隱藏成本、法令限制不可不知

5-8共居住宅

?真人秀所帶動的Share House風潮

?疫情來襲，仍有些物件受到歡迎

?經營辛苦管理困難

?幾個真實發生的小故事

5-9民泊

?全民搶賺觀光財

?遇到疫情全死光

?何謂「民泊新法」

?國家戰略特區中的「特區民泊」

?旅館業的「簡易宿所」

5-10中間省略

?業者賺得到，你卻賺不到的小故事

?轉賣業者的手法

?中間省略，無本生意

?銷售，需要包裝

?金融情勢造英雄

推薦序



對於日本房產的了解，他說第二，我笑沒人敢說自己是第一



　　認識TiN已經好多年了。老實說到底認識多久已經不可考，只依稀記得這個人是個怪咖！



　　台灣的房地產界，專家名嘴多如過江之鯽，但能被稱之為怪咖的，卻是寥寥可數。江山代有才人出，一代新人換舊人。應該是從2014年開始，我注意到了這位房地產界的怪咖。第一個疑問是，怎麼會有人如此自視甚高呢？我自己在大學畢業後，陸陸續續在各地置產，各縣市走透透之外，也與各地各家房仲交手不少次，唯獨這個TiN讓我印象最深。後來實際接觸之後，發現這個人是真的有料，不但早已在台灣是非常知名的日文名師，在房地產上的思維更是無人能比。舉凡投資報酬率謬誤、建商品牌迷思、實價登錄漏洞、仲介作法異同、買賣雙方心態、外來在地分析、經手案例多寡、房市政策影響、成本決定成果、繁複稅務來往、法律彼此攻防、實地走訪勘查.....等等，這個怪咖幾乎完勝了我所認識的一票專家名嘴。



　　如果只有怪，那只能吸引我一次，因此每次除了聊天之外，我更是會有意無意地去試探這個人的底到底有多深。每次的結果都在情理之中，收穫卻是意料之外！我不死心，在2018年9月時舉辦了海外房產高峰論壇，將海外各國實際居住在地的房產高手一一請回台灣，當時吸引了數百位民眾參與盛事，與會者更不乏市面上各家房產品牌的佼佼者。我想藉由這次的機會來好好檢視各國房產專家，尤其是TiN這個人！我一個人覺得他專業可能有失偏頗，幾百個人而且又是各家房產的佼佼者來檢驗，總不會出錯吧！



　　為期三天的海外房產高峰論壇，座無虛席，尤其針對日本的各種光怪陸離大大小小問題，TiN每個問題都能詳實答出。自此之後更加深了我對TiN的信心，至少在我這種自我要求甚高的人心裡：對於日本房產的了解，他說第二，我笑沒人敢說自己是第一！



　　如果你覺得我在說笑話，去看看他之前出的書：2014年《快狠準！東京買房最強攻略》、2016年《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》、2018年《地表最強！TiNs東京房市教戰手冊》。看看他寫的內容，再看看其他人寫的，高下立判！如果有機會再去認識他這個人，你就會知道我所言不假，只是他這個人很機車，能入他眼的沒幾個。很多人說越有本事的人，越應該謙虛。TiN的本事還沒有大到需要謙虛，謙虛就留給那些需要本事的人！比起臭屁，我更覺得他是真性情，這樣的人社會僅見！



　　很榮幸能為這樣的人寫推薦序，這大概是我人生最榮幸的時刻，真心推薦給各位讀者，保證收穫滿滿！