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房地買.賣.仲介三贏法律策略(三版)

房地買.賣.仲介三贏法律策略(三版)

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9789574853687
連世昌
永然
2014年3月11日
110.00  元
HK$ 88
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ISBN:9789574853687
  • 叢書系列:為房屋買賣權益把關系列
  • 規格:平裝 / 304頁 / 15 x 21 cm / 普通級
    為房屋買賣權益把關系列


  • 商業理財 > 投資理財 > 房地產











      熱情不輟的房地產買賣市場,在景氣漸次復甦之後,買、賣、仲介三方更加絡繹於途。但無論根據消基會歷年來或內政部2009年消費糾紛之統計,購屋糾紛始終名列前茅,居高不下,其中有關「仲介房地」問題的買賣糾紛更近六成。



      這些常見的房地買賣糾紛,你都預知詳情了嗎?買、賣、仲介三方如何趨吉避凶、知己知彼?數十道疑難雜症,搭配最新實務案例,教您共修「風險控管」這一課!





    〈自序〉法律致勝點,你(妳)準備好了嗎?

    〈寫在書前〉付十萬斡旋金,房仲員捲款離職?!



    第一篇 不可不知道的事

    壹、房仲業與屋主、買方的三角關係

    一、有名契約與無名契約

    二、要式契約與不要式契約

    三、要物契約與諾成契約

    四、單務契約與雙務契約

    五、有償契約與無償契約

    貳、房仲業與屋主、買方間的契約關係屬於委託或居間性質?

    一、「平平是肝藥,提煉、製造不同,效果也不同!」  

    二、注意!台灣房仲制度是「雙向代理」

    參、屋主與買方間適用不動產買賣契約

    一、買賣契約的成立

    二、買賣契約之性質

    三、買賣雙方的權利義務與「履約保證」

    四、瑕疵擔保責任

    肆、什麼是不動產經紀業?

    一、何謂不動產「經紀業」?經紀業經營與經紀人員執業相關規定

    二、民法規定

    三、直營店與加盟店



    第二篇 常見房地買賣糾紛案例

    壹、常見房地產買賣糾紛

    貳、委託房仲業專任期間契約審閱及服務報酬

    1 專任委託銷售契約未經消費者審閱三天以上,無效?

    2 加註拋棄契約審閱權條款,無效!

    參、房仲業的調查及據實告知責任

    0 前言

    1 付了簽約款後才發現房子嚴重漏水,可不可以退屋?

    2 隱匿違章報拆通知書,可不可以退屋還款?

    3 「貸」誌大條!銀行核貸成數不足,可否無條件解約?

    4 房仲業沒有給合理審閱期,就讓買方簽訂議價委託書,合法嗎?

    5 房地登記名義人有精神障礙,如何辦理過戶?

    6 買賣山坡地住宅,應盡安全告知義務

    7 屋主未告知,房仲業者亦疏未調查而買到海砂屋,能否解除買賣契約並求償?

    8 遭追奢侈稅,房仲及代書該賠嗎?

    肆、有關委託人的違約罰則

    1 委託期滿自行成交,還要付仲介費嗎?

    2 違約金處罰與金額的酌減

    3 不能適用土增稅優惠稅率、誤算應納稅額,房仲業應否賠償?

    4 房仲員未告知使用分區變更,可否拒簽買賣契約、不付仲介費?

    5 屋主、房仲員及代書未告知買方所購土地為捷運系統工程穿越地,有何法律責任?

    6 賣方或房仲業應否告知買方房地周遭有墓仔埔?

    伍、過戶交屋階段之滲漏水糾紛

    1 交屋後滲漏水遲不修繕造成損鄰,新屋主可能遭判賠精神慰撫金

    2 頂樓滲漏水不修繕,管委會也有責任?

    3 建議解決之道

    陸、過戶交屋階段之海砂屋、輻射屋糾紛

    1 點交後始發現買到海砂屋,可否解除契約並要求退還買賣價金及仲介費?

    2 點交後始發現買到海砂屋且不能改建,可否解除契約並要求返還買賣價金?

    3 房仲員幫屋主隱匿輻射屋況,買方可否連帶求償?

    4 建議解決之道

    柒、過戶交屋階段之產權疑義

    1 買一樓店面竟然沒有附土地

    2 乙種工業用地可以蓋住宅嗎?

    3 酒店式公寓──「京站」賣什麼?

    4 注意!購買附「頂加」增建物有風險

    捌、室內坪數短少、周遭有嫌惡設施

    1 室內面積≠主建物+附屬建物面積

    2 房仲業有沒有測量正確坪數的責任?

    3 交屋後,發現周遭馬達噪音擾人又有變電設施,可否要求減價或賠償?

    玖、過戶交屋階段之凶宅糾紛

    0 前言

    1 什麼是「凶宅」?

    2 房仲員隱匿凶殺案的事,仲介業者要不要連帶賠償?

    3 原屋主隱瞞凶宅的事實,買方可不可以解約?加盟總部要不要連帶負責?拾、過戶交屋階段之公寓大廈法律糾紛

    1 不愛練習曲

    2 新屋主要不要概括繼受原公寓大廈管理規約?

    3 新屋主需不需要繳納前手積欠的管理費?

    4 如何處理車主占用機車位及違規停放問題?

    拾壹、簽約或交屋後屋況改變糾紛

    1 借屋裝修時發現有二次施工、陽台外推情形,可不可以解約?

    2 前屋主隱匿擅改室內格局遭舉發之事實,可否據此解約?

    3 買屋坐落方位有爭執,能否要求解約還款?

    拾貳、買地建屋、共有房地的法律糾紛

    1 共有人可否單獨出售共有土地的特定部分?

    2 共有人擅自出售共有地,不同意的共有人如何主張?

    3 部分共有人出售、設定抵押、出租或分割共有地的效力

    4 購地建屋,竟發現買到法定空地、既有道路用地、重劃區或即將徵收之土地!

    5 買賣農地,才發現要補地價稅!

    6 房仲業者對於土壤污染的評估調查及注意義務

    拾參、房地買賣與財產規劃

    1 農地移轉,真的不須繳遺產稅或贈與稅嗎?

    2 小心,你(妳)的房地產會說話!

    3 購屋賣屋,小心被補罰「奢侈稅」!

    4 出售持有二年內的房地如有營業或出租,就要繳稅  



    第三篇 附錄

    1 消費糾紛處理流程圖

    2 不動產委託銷售契約書範本

    3 不動產委託銷售契約書簽約注意事項

    4 要約書範本

    5 要約書或斡旋金書面告知之文字範例

    6 成屋買賣契約書範本暨簽約注意事項

    7 不動產仲介經紀業氯離子含量檢測解決方案

    8 民眾看屋注意事項參考表




    其 他 著 作
    1. 吉屋招租:一本對付租霸、惡房東!租屋依法不被告
    2. 不動產抵押權的法律運用與實務操作
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