自序
不動產登記是理論與實務上的重要問題，但過去相關研究仍有不足。筆者近年研究不動產登記，於「應用電子簽章機制申辦土地登記之研究案」擔任計畫主持人，於「建立我國土地登記線上申辦機制委託專業服務案」期中報告擔任審查委員；受台北市政府地政局邀請，在「智慧地所邁大步座談會」提供意見。尚受科技部、日本交流協會（現日本台灣交流協會）補助，先後至美國威斯康辛大學、澳洲墨爾本大學、日本北海道大學、日本京都大學、澳洲雪梨大學等法學院研究不動產登記，並順道參訪該三國登記機關，其中，曾於墨爾本大學以英文演講「臺灣不動產登記制度」。又受湯森路透（Thomson Reuters）、文道國際企業有限公司之邀，在「Westlaw講座：瞭解如何進行房地產法研究」主講「比較不動產法研究經驗分享」；受台灣法學基金會、台灣不動產投資協會之邀，在「海外不動產投資面面觀」論壇主講「各國不動產登記法制──以我國、澳洲、美國、日本的比較為主」。另受邀至北京航空航天大學法學院、清華大學法學院、北京大學法學院、中國人民大學法學院、北京理工大學法學院、桃園市中壢地政事務所（以上依演講時間順序排列）演講不動產登記議題，多次在各地政事務所登記人員教育訓練及新北市政府地政局地政人員土地登記作業訓練中授課，並發表多篇不動產登記的論文。感謝科技部補助「澳洲不動產登記制度及其對我國之啟示」（MOST 107-2410-H-305-046-MY3）三年期專題研究計畫與「日本不動產登記制度及其對我國之啟示」（MOST 109-2410-H-305-055-MY2）二年期專題研究計畫。
筆者現將該等研究成果大幅改寫、調整結構、配合法規與實務作業及修正草案等調整內容而重新彙整成有體系的專書，例如我國近年各地方政府陸續推動的不動產網實（網路實體系統）服務、2014年土地登記規則關於三類登記謄本的規定、2017年民事訴訟法關於訴訟繫屬事實登記規定的修正、2020年申辦不動產登記線上聲明措施；中國大陸2015年3月施行的不動產登記暫行條例與將自2021年1月1日施行的民法典；澳洲墨爾本所屬的維多利亞州自2019年8月起，除極少數例外，所有土地移轉登記的申請須以電子化方式為之；日本2020年公告的電子申請不動產登記件數、同年4月施行的民法修正條文（債權法改正）等相關說明均為筆者原論文所無，而已納入本書論述，並增加引用2020年最新國內與國外文獻。
本書第一章部分內容改寫自黃健彰，「不動產登記的客體」，謝哲勝編，不動產登記法律與政策，頁132-133，元照出版公司，2016年2月（台灣法學基金會2016年健全不動產市場法制研究論文獎第1名）；黃健彰，「不動產登記機關就法定優先購買權之審查」，中原財經法學，第40期，頁4、9、17-19，2018年6月（TSSCI）；黃健彰，「行使具物權效力不動產優先購買權之法律效果」，輔仁法學，第50期，頁73，2015年12月（TSSCI）；黃健彰，「承攬人抵押權登記之效力──登記生效或登記對抗」，中原財經法學，第25期，頁137，2010年12月（TSSCI）。
第二章內容主要改寫自黃健彰，「不動產登記的客體」，謝哲勝編，不動產登記法律與政策，頁123-152，元照出版公司，2016年2月（台灣法學基金會2016年健全不動產市場法制研究論文獎第1名）。
第三章內容主要改寫自黃健彰，「應用電子簽章機制申辦土地登記之研究」，月旦民商法雜誌，第50期，頁49-60，2015年12月；黃健彰，「債權人代位行使債務人請求權所生實體法效果歸屬」，台大法學論叢，第40卷第1期，頁220-222、231-233，2011年3月（TSSCI第一級）；黃健彰，「不動產登記機關就法定優先購買權之審查」，中原財經法學，第40期，頁27，2018年6月（TSSCI）；黃健彰，「多數共有人處分共有不動產權限之定性──處分權說或代理權說」，民法研究基金會編，民事法的學思歷程與革新取徑：吳啟賓前院長八秩華誕祝壽論文集，頁339-362，新學林出版公司，2017年12月；黃健彰，「不動產先買權『同樣條件』之研究」，中原財經法學，第38期，頁345，2017年6月（TSSCI）；黃健彰，「行使具物權效力不動產優先購買權之法律效果」，輔仁法學，第50期，頁75-76，2015年12月（TSSCI）；黃健彰，「美國不動產契據登記制與托崙斯登記制及其對我國的啟示」，中原財經法學，第35期，頁117，2015年12月（TSSCI，台灣法學基金會2015年健全不動產市場法制研究論文獎第1名）。
第四章內容主要改寫自黃健彰，「不動產登記機關就法定優先購買權之審查」，中原財經法學，第40期，頁4-17，2018年6月（TSSCI）。
第五章內容主要改寫自黃健彰，「基地、耕地承租人優先購買權的通知：民法與土地法規的扞格」，台大法學論叢，第44卷第1期，頁166，2015年3月；黃健彰，「美國不動產契據登記制與托崙斯登記制及其對我國的啟示」，中原財經法學，第35期，頁139-145，2015年12月（TSSCI，台灣法學基金會2015年健全不動產市場法制研究論文獎第1名）。
第六章內容主要改寫自黃健彰，「地政機關登記賠償責任補充性相關問題的檢討──評最高法院103年度台上字第1976號民事判決」，月旦民商法雜誌，第65期，頁137-154，2019年9月。
第七章內容主要改寫自黃健彰，「不動產借名登記契約有效性的檢討」，國立中正大學法學集刊，第64期，頁55-130，2019年7月（TSSCI）。
第八章內容主要改寫自黃健彰，「美國不動產契據登記制與托崙斯登記制及其對我國的啟示」，中原財經法學，第35期，頁109-139、146-153，2015年12月（TSSCI，台灣法學基金會2015年健全不動產市場法制研究論文獎第1名）。
附錄一內容主要改寫自Huang, Chien-Chang, The System of Real Estate Registration/Recordation in Taiwan－A Comparison with Australia, Australian Property Law Journal, vol. 23(2), pp. 122-137, November 2014. (Lexisnexis)
附錄二則為筆者2012年12月受內政部委託，中譯「美國紐約州不動產法第12章」（New York Real Property Law- ARTICLE 12, REGISTERING TITLE TO REAL PROPERTY）之成果。
本書酌採法律經濟分析方法，強調法規範功能與相關人的利益衡量；書末尚有索引，以方便讀者依關鍵詞查找本書內容。本書全文在出版前尚經二位匿名學者專家審查，獲推薦出版。本書部分見解與行文，要特別感謝現任中正大學法學院院長謝哲勝、輔仁大學法律學系助理教授楊?耕、澳洲阿得雷德大學法學院教授Greg Taylor、墨爾本大學法學院亞洲法中心副主任Andrew Godwin與榮譽教授Michael Bryan、雪梨大學法學院教授Matthew Conaglen與兼任教授Joseph Campbell、昆士蘭科技大學法學院兼任副教授Anne Wallace、新南威爾斯州登記總長辦公室爭訟與政策部門主任Leanne Hughes、美國威斯康辛大學商學院不動產與都市土地經濟學系高級講師Peter Ritz以及法學院榮譽教授Larry Church及教授Gretchen Viney、日本北海道大學法學部教授曾野裕夫提供意見或資料。近期助理陳冠甫、林伯威、趙奕縣、吳昀臻、吳東諺等博碩士生協助研究，在此一併致謝。
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黃健彰
2020年8月
